別再投資房地產了, 房價下降的拐點就要到來了

2017/08/15

普通投資者對於市場的判斷是滯后的,而那些掌握著巨額財富的人,他們也掌握著巨大的資源,這其中就包括信息。他們會在最快的時間裡面做出反應,也就是說,會在房產價格大幅下降之前甩掉。

房價漲瘋了!在北京、上海、深圳、廣州這樣的城市,靠工資已經無法買房了!一平米動輒10萬左右,已經相當於一個人一年工資了。一個人的職業生涯也不過30年,不吃不喝也只能買到30平米!

但是別擔心,房子下降的拐點就要到來!這絕不是嘩眾取寵的胡說八道,而是有著非常可靠的依據。

土地供應會迎來井噴!

北京的房子一平米賣12萬元,而二三線城市的房子一平米卻只賣到5000元,很明顯差距不是因為建築材料,也不在人工成本,而是在地價!

眾所周知,在一線城市土地供應量被嚴格控制,而且有一個叫18億畝耕地紅線堅決不能動搖的政策,這導致土地供應成為了飢餓營銷,地王頻頻出現,不斷被刷新紀錄,這其實是房價最大推手。

慶幸的是,土地供應量在2017年很有可能將會出現井噴式的供應!

這是真的,如果你看了1號文件,如果你認真學習了這個文件,你就會相信我的判斷!

1號文件最核心的內容是「讓農民增收」,而讓農民增收最直接的方式,就是盤活農民手中的土地,讓農民因為土地而增收。

認真解讀1號文件,你會發現裡面有一個關鍵信息「脫敏」,也就是給土地脫敏。

2017年之前,守著土地18億畝紅線不能動,開發農村土地這是敏感地帶,不能觸碰。但是,這次的1號文件就是在給土地「脫敏」。

1號文件中有這樣的描述 :在控制農村建設用地總量、不佔用永久基本農田前提下,加大盤活農村存量建設用地力度。允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地採取入股、聯營等方式,重點支持鄉村休閑旅遊養老等產業和農村三產融合發展,嚴禁違法違規開發房地產或建私人莊園會所。

你可能說了,這條規定的確是給農村土地「脫敏」,但是文件裡面明確規定了,「不允許進行開發房地產或建私人莊園會所」,這是不是意味著在房地產的土地供應量沒有增加。

你錯了,如果你有這樣的看法,是因為你忽略了另外一個重要的內容,「重點支持鄉村休閑旅遊養老等產業和農村三產融合發展」,這裡面的關鍵是,「重點支持養老產業」。

「重點支持養老產業」,會讓房地產價格下降嗎?這裡面似乎沒有什麼內在邏輯!

別急,眾所周知已經進入老年社會,尤其是城市老齡化越來越嚴重。城中的老年人退休以後,他們更希望去鄉村生活,但是,由於農村沒有土地給他們提供住的地方,加上配套不全,退休的老人只好憋在城裡,而唯一放鬆的方式就是出去旅遊。

農村沒有房子住,城裡人去不了,這導致城裡人退休后只能在城市佔據著房子。而農村的年輕人包括大學生進了城就沒有房子,這導致的結果就是,農村人不能真正進城,而城裡人又不能出城。

而一旦利用農村一些閑置的土地開發養老產業,讓城裡的老人搬出城裡,來到農村居住,那麼,閑置出來的房屋,或者出售或者出租,房子的供應量增大了,這樣房價自然會降下來。

農民的宅基地一旦被盤活,一旦入市,對於城市的房地產價格產生的影響是巨大而深遠!當然必須說明的是,對於土地供應量會增大,這是一種個人的理解,不一定準確,但這是一種主動的預判,是一種趨勢。

一號文件,一個關於農村問題的文件,我相信大部分人不會去認真學習,甚至連看一眼都不會。但是,這裡面卻有很多國家重大政策,也隱藏著很多的商機。

做投資、經商不能不關心國家政策,政治經濟學是要好好學習。每周三,我會認真學習國務院常務會議內容,這裡面的信息和內容都決定著經濟的走向。

「風聲雨聲讀書聲聲聲入耳,家事國事天下事事事關心」,一個人只有認知提升以後,格局才會放大,才會獲得機會。

房價能不能降取決於改革的決心

讓房價降下來,除了增大土地供給量之外,更取決於改革的決心。

經濟不能過分依賴房地產!相關部門應該採取相應措施減少對於房地產的依賴程度。

房地產行業在所有行業當中處於絕對的龍頭地位,國內房地產及相關產業鏈對 GDP 的佔比約為 16%-20%,大致可以拆解為:

1)房地產行業佔比 6%;

2)建築及建材行業佔比 5%-6%(房建+土地財政支持下的基建);

3)家電、傢具、家裝行業佔比 4%-5%(扣除部分更新需求);

4)金融行業佔比 1%-2%(購房按揭和開發融資)。

有人認為,因為房地產開發產業鏈太長了,涉及到鋼鐵、水泥、裝飾、裝修等多個產業鏈,如果對房地產進行限制,那麼,會讓經濟陷入衰退,引發一系列的問題。

我曾經聽過一個節目,有一個所謂的專家說,房地產是已經是一趟高速列車,你突然剎車,一定會出問題。我覺得這有些片面,如果列車前面已經是懸崖,你會不會剎車呢?不要在為過分依賴房地產尋找借口了!

房地產稅:抑制房價上漲的利劍

在20日公布的《國務院2017年立法工作計劃的通知》中,房地產稅並未被列入年內力爭完成的項目,這意味著今年房地產稅不大可能正式實施,不過相關改革進展還會繼續推動。而如果房地產稅一旦立法,則手裡囤積多套房的人,必定會出售轉讓,不僅如此正如下圖所示,還有更多有利於房價下降的因素。

從上述影響傳導路徑來看,房產稅對住房供需結構和總量的影響是確定無疑的, 而房產稅通過增加地方政府收入、減少土地財政依賴,也可以降低土地成本及房價 。

誰會成為下跌房價的接盤俠

當所有人都覺得買房子能賺錢的時候,其實危機就已經在醞釀。

這不是信口雌黃的胡說,可以對標的是投資股票。2007年股市的火熱程度就如同今日的房地產,就連賣菜的大媽都在興奮的說自己在股票賺了多少錢,其火爆程度可見一般。那個時候的股價只有最高沒有更高,所有買股票的人都賺了,所有沒有買股票的人都後悔了。

非常戲劇性的是,那個時候沒有人買房子,2007年左右房價漲幅最慢,買房子的人真不多。

從現在算,之前買房的人都賺了,大家的預期是房價還會漲!不僅僅是街上買菜大媽,就連經商者也在後悔為什麼沒有去買套房存著,因為他們辛辛苦苦工奮鬥一年,所獲得的利潤還不如一套房產的溢價。當所有的人都覺得買房子能賺錢的時候,危機也在醞釀。當做生意都不如炒房賺錢的時候,這個危機更巨大!

股票本身是不產生價值,在股市賺錢,也不過是一部分人賺取另外一部分人的錢而已。當所有人都賺錢的時候,是因為還有人看著股票賺錢眼紅,紛紛進入。賺錢的人其實都是在賺這些人的錢。

同理,房子本身也不產生價值,前面買的人是賺取後面買的人的錢。

什麼時候,後面的人不買股票了,不買房子了,股價和房價就會大跌。

2007年,10月16日,上證指數到達6124.04點,然後就開始下跌,到2008年10月28日A股低點1664.93點,在一年的時間裡面下帖了五分之四。那些在最高點買進股票的人,都是傾家蕩產,而經過了10年的緩慢回升現在才是3000多點。僅僅回升了二分之一,大多數人至少賠了一半錢,更多是人的錢在股市被深度套牢。

房價最終會漲到什麼程度?在什麼時候會出現拐點?我不是預言家,猜測也不是我的風格,但是,我們可對標的是日本房價的崩盤,你可以從中找到答案。

房地產會重蹈日本覆轍嗎?

二戰後的日本,經濟的發展速度都是在8%以上,到1980年GDP甚至超越了前蘇聯成為了世界第二大經濟體。

從1960年開始,日本的低價開始大幅上漲,到1990日本主要城市地價上漲了56.1倍,房地產的泡沫可以說越來越大。當時,日本的經濟學家也提出警示,但是,沒有人能預測這個泡沫何時破掉,房地產崩盤會因為什麼被引爆!

房地產價格的上漲,對經濟實體的影響是巨大的,這種虛高的價格,實體經濟產生的利潤已經無法支撐,日本經濟開始走下坡路。

無奈,日本政府開始使用金融槓桿,希望阻止經濟下滑。僅僅在1989年至1990年1年裡,日本銀行五次上調中央銀行貼現率,從2.5%上調至6%。與此同時,日本所有商業銀行大幅削減貸款,這讓那些貸款買房人的資金鏈一下緊張起來。

金融槓桿成為了壓倒日本房地產的最後一根稻草,挑破了房地產泡沫。對貨幣政策最敏感的是股票市場,日本股票價格開始大幅下跌,跌幅達40%以上。股價暴跌導致,商業銀行、企業和證券公司出現巨額虧損,這直接導致地價跟著跳水,跌幅超過46%,房地產市場崩盤,日本房地產泡沫破裂!

當年,日本的經濟學家也提示過房地產會崩盤,但是,很多日本人卻都相信東京的房價不會降,因為,這是日本的首都。但是,日本房地產崩盤的時候,最先降價崩盤的卻恰恰是東京。

房地產會不會崩盤,什麼時候崩盤?我相信沒有人能看準,更多的人都是猜測。日本房地產的泡沫是經過整整三十年才破, 在這三十年中,尤其是前10年的時候,就有人喊出有泡沫成分,而其中不信的人,在隨後的二十年裡大賺了。可是,在1985年後買房,尤其是1989年買房的人就成為了最後的接盤俠了。投資房地產的分水嶺在哪一年呢?

普通投資者對於市場的判斷是滯后的,而那些掌握著巨額財富的人,他們也掌握著巨大的資源,這其中就包括信息。他們會在最快的時間裡面做出反應,也就是說,會在房產價格大幅下降之前甩掉。這如同股票里的機構投資者,而當他們開甩的時候,散戶已經來不及了。

作為普通投資者,我們需要謹記國家發出的警示:房子是用來住的,不是用來炒的。記住這句話,無論房價如何波動,你只需坐看風雲變化。

寵辱不驚,看庭前花開花落;去留無意,望天空雲捲雲舒!

本文由 一點資訊 提供 原文連結

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