大格局下的冷思考 雙軌為南站版塊帶來了什麼

作為亞洲首屈一指的投資家，李嘉誠有一句名言：地段、地段還是地段。

一個地段，蘊藏的含意卻已不同往昔。

十年前，市場評估區域的價值，更多考量其與城市核心位置的距離；

十年後，我們再試圖評價區域潛力，更習慣衡量的是，區域內的資源有什麼。

雄安規劃曝光 南站經濟圈多軌并行

之所以發生這樣的變化，可歸結的原因主要有三點：

一是城市功能的外溢，天津經歷了膨脹化的城市發展期，市區人口與資源過度集中，迫切需要向外疏導，新型城鎮、產業園區等新經濟圈也是這樣應運而生的；

二是置業觀念的轉變，外地人口的持續流入沖淡了天津人固守老城區的傳統置業信條，房價高企、槓桿率難調，不止是逼退剛需群體的癥結，也是市區改善客群革新擇址觀的要因；

三是大區域發展的思路成熟，武清不再是天津的武清，雄安也不是河北的雄安，京津冀一體化讓城市屏障變得模糊，也讓區域價值被重新評估。

而在所有促成這一形勢的硬體條件中，有一個首要因素是應最先考慮的，這就是交通。

4月底，雄安新區最新鐵路規劃圖曝光：經過雄安新區的鐵路一共有五條，其中，雄安將連接天津市區開通一條新的津雄鐵路，西起「雄安站」，向東經天津新建的「新客站」至終點天津于家堡站，中間在天津南站附近分出一條支線北上至天津西站后，匯入即將建設的京濱城際高鐵。

規劃方案提出的發展目標是，到2020年，基本實現京津石中心城區與周邊城鎮0.5-1小時通勤圈，京津保0.5-1小時交通圈，「軌道上的京津冀」已經步入快節奏建設階段。

大區域空間布局與產業調整下，最先分得紅利的，就是交通新舊線的聯結地帶，規劃圖的露出雖是驚鴻一瞥，卻讓市場目光迅速圈定了幾個新經濟增長點，其中之一，就是南站經濟圈。

南站捷運出站口

近年來，大眾對於南站版塊的認識，更多始於張家窩在土拍市場上的出色表現，2016年，張家窩土拍成交樓麵價從6680元/平米跳漲至22860元/平米，只用了半年時間，中駿、萬科等品牌房企也已陸續進駐。

可以說，張家窩的「身價」飆升，南站功不可沒，從捷運3號線通車到科技商務區的規劃成形，該地區的產業聚合效應得以充分發揮，承接城市功能的能力也在日益顯現，而在區域布局延伸更新的當下，這裡的地塊潛質仍處在增值加碼的上行期。

區域配套升級 社區運營強化版塊價值

但值得注意的是，區域規劃定位能為一方水土帶來發展先機，卻不能獨立支撐新生活圈的運營成熟，評判區域對於人口的持續吸附能力，還要考慮到市場參與方，也就是進駐開發商所做出的價值反饋。

這裡要提到即將於6月底首開的中駿·雍景府項目。

目前，南站周邊新房供應接近斷檔，大多項目處於售罄或即將清盤狀態，中駿·雍景府選擇這樣一個時機為市場需求解渴，得到的關注自然不小。

而拋開市場熱度，我們還可以分析一下，中駿利用自身項目，拉升區域價值的具體做法：

一是藉助品牌口碑，輸出產品迭代價值，繼中駿柏景灣之後，中駿·雍景府對於改善型戶型的功能性給予更多考量，空間利用效果更契合中式家庭居住需求。

以143平別墅產品為例，外部採用聯排避暑形態，地面庭院、首層台地與二三層露台嵌套組合，形成獨特景觀層次，內部一層會客層面寬達到5.7米，配以3.6米層高，並植入全套房設計，實現居住尺度感與功能性的有機結合。

二是強化版塊原生資源，豐富配套建設，項目1.1的容積率、45%的綠化率源於對周邊景觀資源的高度尊重，是整個西青片區目前別墅佔比最多的項目之一，為社區景觀搭建預留足夠空間。

中駿·雍景府景觀示範區實景圖

此外，在中駿·雍景府北側，中駿為政府代建的2.5萬平濕地公園，對於居住品質的升級已經跳出社區範疇，延伸到城市界面，真正從城市運營商打造高端產品的宏觀視角，讓區域生態環境優勢有了更大限度的發揮。

三是建立長效運營體系，硬體上延續中駿一貫的項目標配，中駿·雍景府同樣配有會所，項目尚未交房時，會所便已對業主開放，通過前置服務，推進社區內部社群文化的快速成形。

中駿·雍景府業主會所內景圖

與此同時，軟性服務層面，將慣常用於「面子工程」的開發成本轉移到社區後續運營上來，讓洋房、高層客戶也能共享墅級交際氛圍，利用高素質人才集聚的地域特性，提供優質社交平台，搭建獨立循環的社區生活觀。

京津冀聯動發展的大格局下

區域的價值升級

始於城市規劃建設

卻不能就此止步

如何利用小圈子裡的資源優勢

以價值產生價值

才是各位城市運營者

需要重點考慮的問題