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大格局下的冷思考 雙軌為南站版塊帶來了什麼

大格局下的冷思考 雙軌為南站版塊帶來了什麼

作為亞洲首屈一指的投資家,李嘉誠有一句名言:地段、地段還是地段。

一個地段,蘊藏的含意卻已不同往昔。

十年前,市場評估區域的價值,更多考量其與城市核心位置的距離;

十年後,我們再試圖評價區域潛力,更習慣衡量的是,區域內的資源有什麼。

雄安規劃曝光 南站經濟圈多軌并行

之所以發生這樣的變化,可歸結的原因主要有三點:

一是城市功能的外溢,天津經歷了膨脹化的城市發展期,市區人口與資源過度集中,迫切需要向外疏導,新型城鎮、產業園區等新經濟圈也是這樣應運而生的;

二是置業觀念的轉變,外地人口的持續流入沖淡了天津人固守老城區的傳統置業信條,房價高企、槓桿率難調,不止是逼退剛需群體的癥結,也是市區改善客群革新擇址觀的要因;

三是大區域發展的思路成熟,武清不再是天津的武清,雄安也不是河北的雄安,京津冀一體化讓城市屏障變得模糊,也讓區域價值被重新評估。

而在所有促成這一形勢的硬體條件中,有一個首要因素是應最先考慮的,這就是交通。

4月底,雄安新區最新鐵路規劃圖曝光:經過雄安新區的鐵路一共有五條,其中,雄安將連接天津市區開通一條新的津雄鐵路,西起「雄安站」,向東經天津新建的「新客站」至終點天津于家堡站,中間在天津南站附近分出一條支線北上至天津西站后,匯入即將建設的京濱城際高鐵。

規劃方案提出的發展目標是,到2020年,基本實現京津石中心城區與周邊城鎮0.5-1小時通勤圈,京津保0.5-1小時交通圈,「軌道上的京津冀」已經步入快節奏建設階段。

大區域空間布局與產業調整下,最先分得紅利的,就是交通新舊線的聯結地帶,規劃圖的露出雖是驚鴻一瞥,卻讓市場目光迅速圈定了幾個新經濟增長點,其中之一,就是南站經濟圈

南站捷運出站口

近年來,大眾對於南站版塊的認識,更多始於張家窩在土拍市場上的出色表現,2016年,張家窩土拍成交樓麵價從6680元/平米跳漲至22860元/平米,只用了半年時間,中駿、萬科等品牌房企也已陸續進駐。

可以說,張家窩的「身價」飆升,南站功不可沒,從捷運3號線通車到科技商務區的規劃成形,該地區的產業聚合效應得以充分發揮,承接城市功能的能力也在日益顯現,而在區域布局延伸更新的當下,這裡的地塊潛質仍處在增值加碼的上行期。

區域配套升級 社區運營強化版塊價值

但值得注意的是,區域規劃定位能為一方水土帶來發展先機,卻不能獨立支撐新生活圈的運營成熟,評判區域對於人口的持續吸附能力,還要考慮到市場參與方,也就是進駐開發商所做出的價值反饋。

這裡要提到即將於6月底首開的中駿·雍景府項目。

目前,南站周邊新房供應接近斷檔,大多項目處於售罄或即將清盤狀態,中駿·雍景府選擇這樣一個時機為市場需求解渴,得到的關注自然不小。

而拋開市場熱度,我們還可以分析一下,中駿利用自身項目,拉升區域價值的具體做法:

一是藉助品牌口碑,輸出產品迭代價值,繼中駿柏景灣之後,中駿·雍景府對於改善型戶型的功能性給予更多考量,空間利用效果更契合中式家庭居住需求。

以143平別墅產品為例,外部採用聯排避暑形態,地面庭院、首層台地與二三層露台嵌套組合,形成獨特景觀層次,內部一層會客層面寬達到5.7米,配以3.6米層高,並植入全套房設計,實現居住尺度感與功能性的有機結合。

二是強化版塊原生資源,豐富配套建設,項目1.1的容積率、45%的綠化率源於對周邊景觀資源的高度尊重,是整個西青片區目前別墅佔比最多的項目之一,為社區景觀搭建預留足夠空間。

中駿·雍景府景觀示範區實景圖

此外,在中駿·雍景府北側,中駿為政府代建的2.5萬平濕地公園,對於居住品質的升級已經跳出社區範疇,延伸到城市界面,真正從城市運營商打造高端產品的宏觀視角,讓區域生態環境優勢有了更大限度的發揮。

三是建立長效運營體系,硬體上延續中駿一貫的項目標配,中駿·雍景府同樣配有會所,項目尚未交房時,會所便已對業主開放,通過前置服務,推進社區內部社群文化的快速成形。

中駿·雍景府業主會所內景圖

與此同時,軟性服務層面,將慣常用於「面子工程」的開發成本轉移到社區後續運營上來,讓洋房、高層客戶也能共享墅級交際氛圍,利用高素質人才集聚的地域特性,提供優質社交平台,搭建獨立循環的社區生活觀。

京津冀聯動發展的大格局下

區域的價值升級

始於城市規劃建設

卻不能就此止步

如何利用小圈子裡的資源優勢

以價值產生價值

才是各位城市運營者

需要重點考慮的問題

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