換房子是先賣后買還是先買后賣？不弄明白容易無家可歸！

換房子是先賣后買還是先買后賣？不弄明白容易無家可歸！

溫房網 2017-06-10 09:40

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幾乎每一個大溫的有房者都要面對同一個問題，換房子的時候是先賣后買，還是先買后賣？

地產經紀ALEX斬釘截鐵的表示，這不是選擇題，因為只有一個答案，那就是先賣后買！如果你反過來做，小心無家可歸！

這是因為：

換房子首先意味著你沒錢買第二套房

ALEX表示，換房子的前提是你沒有足夠的現金買第二套房子，但你還想改善居住或者搬離現在的社區。如果你有足夠的錢買第二套房子，就不是換房子。你可以說這是投資或者有錢任性，但只要有錢就無所謂先買還是先賣，因為有充足的資金，想做什麼就做什麼好了，不需要討論先賣后買先買后賣的問題。

賣房掌握主動，買房處於被動

房地產市場瞬息萬變，你不可能保證自己一定買到房子，你唯一可以保證的是自己不賣掉房子。

持有房產做賣家才能永遠立於不敗之地，而做買家就要等賣家做決定。所以無論市場上升還是下降抑或是平穩，只要你賣掉房子就存在買不到房子的風險，這種失去理想居所的恐懼最好不要體驗。

其實，無論房價的趨勢是漲是跌，在房地產交易中賣家永遠佔據主動。因為房子總是獨一無二的，賣家選擇不賣就意味著沒有人可以找到一摸一樣的替代物，而買家總是被動的，因為錢都是一個樣子，把房子賣給誰都能收到一摸一樣的錢。所以除非房地產市場出現全面崩盤的極端情況，否則只能是賣家擁有更大的選擇權，而不是買家。

如果你選擇了先買后賣就意味著你可能因為無法支付房款而承擔連鎖賠償的問題

比如A、B、C、D都選擇在同一時間換房，A先買了B的房再去賣自己的房，B選擇了先買C的房再去賣自己的房給A，C也選擇了先買D的房在把自己的房賣給B。這時候，一旦A在買了B的房之後，沒有在合適的時間內把自己的房賣出去，就只能毀約放棄買B的房，這意味著B也只能毀約放棄買C的房，而C當然也要毀約不買D的房。

這時候除了去法院打官司，已經沒有其他解決辦法，換房本來是一件開心的事，但這四個家庭只怕都要陷入漫長的訴訟中了，浪費的時間和金錢都是巨大的。其中A不幸如果承擔B、C、D的全部損失，恐怕不要說換房就連保住自己的房子都很難了！

但如果四個人的操作是先賣后買，就算買到的房子不是最滿意的，但至少不用面對如此巨大的風險，而且不會發生連鎖危機。

正確的操作辦法是......

決定換房之後，首先把自己的房子掛牌出售。然後讓經紀幫你組織第一次openhouse。這時無論買家多還是少都無所謂，只要你在合適的價格收到了offer就要切記在協議里寫上對你換房有利的條款。具體如下：

1、由你決定交房日期。並約定在這個日期前30天，你還有提前或延後交房的權利。

2、賣家不能解除交易。如不能完成交易則要承擔一個足以彌補你購買新房失敗損失的 金額。

3、提前找到你的貸款經紀，讓他幫你做好貸款轉移的準備。

這麼做的好處是：

1、你在賣出房子的那一刻清楚的知道自己有多少錢可以投入到買房中。

2、避免毀約風險。

3、不會因為終止貸款被銀行罰款。

最後ALEX提醒說，換房是技巧性很高的交易行為，很多新入行的地產經紀都不會自己操作而是把這件事交給有經驗的前輩。因為換房交易最怕先買后賣的風險，其次就是買賣之間銜接的不緊密，導致在市場上漲時賣便宜了買貴了。所以需要經紀對一賣一買兩次交易的細節把握非常精準，也要對合同條款又非常精細的設計，這樣才能保證換房的過程不出意外。

總之，換房是個技術話，不要自己瞎比量！