北京學區房能買下美國小鎮？曾經東京房價能買下整個美國！可是最後

我帶著一本《經濟學原理》走到一家鏈家的門口，忽然，《經濟學原理》自焚成了一抹灰。我驚呼：「《經濟學原理》，你怎麼了？」散落在天地間的那抹灰燼中，我聽到了《經濟學原理》悲愴的聲音：「我懷疑人生啊，懷疑人生。」

限購這個事從去年開始就沒有停止過，今年剛過完年的時候，確實也聽到了很多深圳房價下跌、炒房客們折翼的報道。

可是經過了短暫的表面上的停滯后，北京的房價又開始了新一輪的猛漲。東三環邊上隨便拎出來一個小區，去年8月份的均價是5.56萬，今年2月的均價是7.47萬，7個月，34%的漲幅。

鏈家公布的數據顯示，北京2月的帶看次數（就是跟著中介的小電瓶車去看房的次數）接近70萬次，是去年三月以來的最高點。

北京的房價到底能打敗多少的《經濟學原理》？這麼多年，它屢屢拋出金子般的觀點，力證帝都房價、天朝房價存在著巨大的泡沫，然後泡沫笑了笑，把《經濟學原理》碾壓成渣。

根據《經濟學原理》拋出的規律，售租比為200:1-300:1的區間是比較合理的，也就是你靠著房租17-25年能把購房成本收回來，可是北京三環房地產的租售比都已經達到了1250:1。

緊接著《經濟學原理》又拋出了房價收入比，北京的白領月入1.2W，要不吃不喝15年，才能積攢下一套老破小的首付；要不吃不喝30年，才能積攢下一套學區房的首付。這是完全不合理也沒有意義的投資。

可是，在北京買房的人套路都是這樣的：全國最富裕的50、60后家長們刮干淘凈為80、90后的下一代在北京湊下100-200萬首付，孩子們貸上200-300萬貸款，在北京買下400-500萬的一居小房子蝸居；賣掉一居的北京小家庭，拿出攢了幾年的100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套800-900萬的兩居；賣掉二居的有娃家庭，拿出100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套1300-1500萬的三居；賣掉三居的二娃家庭，拿出100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套1800-2000萬的四居......

北京就是有許多這樣善良的房主，以如此高投入、低回報的方式，進行著某種超越人類理性的活動。

《經濟學原理》不懂這樣的世界。

最近，一套位於北二環外西營房的學區房價格從305萬元跳漲至500多萬，幾近翻番。

恰巧，美國俄勒岡州的蒂勒鎮，正以385萬美元（約合2600萬人民幣）的價格尋找買家。國內媒體一算，2000多萬元，不過是北京的一套學區房。100多平的北京學區房，竟然能買下美國一座面積1平方公里的小鎮。

同樣的事情，20年前，在日本東京也在上演，那時候東京的房價，能買下整個美國！

1989年，國土面積僅為美國4%的日本，其地價市值竟然相當於整個美國地價總額的4倍。

東京銀座大街土地價格最高達100萬美元/平方米，東京的房價可以買下整個美國，所言非虛。

房地產的泡沫造就了無數的富豪。1989年，全球十大富人中，有6名是日本人，全部因地產起家。

普通的有產者也成為受益者。在東京，有一位老人在學校傳達室幹了40多年，一直收入微薄。退休之後，準備返回鄉下安度晚年。把東京的一所小房子賣掉，沒想到竟賣出了800萬美元的價格，老人瞬間成為千萬富翁，衣錦還鄉。

在國際上，日本人土豪之名，也開始遠播。

• 1987年，日本人斥資57億日元，買下梵高的名作《向日葵》。

• 1989年，日本人斥資4692億日元，買下美國文化的象徵——哥倫比亞影片公司。

• 1989年，日本人斥資2200億日元，買下美國國家的象徵——洛克菲勒中心。

房地產成了名副其實的支柱產業。1987年，房地產對日本GDP增長的貢獻接近30%。1989年，日本銀行業對房地產貸款的比例上升到74%，直接打擊了其他生產性行業。

日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發。

就像《經濟學原理》看不懂北京房價一樣，那時候的日本，也沒有人相信《經濟學原理》的苦口婆心。日本房地產泡沫如吸毒一般，吹得越大，陷得越深，裹挾的人也就越多。這是一場擊鼓傳花的遊戲，可悲的是，誰也不相信自己接的是最後一棒。

1990年1月12日，日本股市迎來史上最黑暗的一天。當天，日經指數頓挫，股市暴跌70%。

與此同時，房地產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。1991年，東京、大阪、京都等大城市的房價下降了20%，到1993年，日本房地產泡沫全面崩潰。

東京、大阪、名古屋三大城市土地價格趨勢圖

日本人為泡沫付出了慘痛的代價。據東京商工會議所調查，1990年，共有6468家（負債1000萬日元以上）企業破產，負債總額2萬億日元；1991年，達到了8萬億日元。

1994年，日本政府公布，日本1992年的國民總資產比1991年減少了448萬億日元，相當於日本當年的GDP。

日本GDP增長率，從1988年的7.1%，猛跌至1993年的0.17%，1998年出現了負增長，日本進入了所謂的失去的20年。

1980年-2015年，日本GDP增長率（數據來源：世界銀行）

日本房地產泡沫，緣何而生、因何破滅？

「泡沫不是經濟和金融體系製造出來的，而是在人們的心中。」——日本學者

1991年，日本著名的政經節目主持人田原總一郎曾問當時的首相宮澤喜一，經濟過熱的時候，你們為什麼不早一點踩剎車？宮澤反問道，有一個討厭泡沫的國民嗎？

從歷史上看，無論是荷蘭鬱金香泡沫，還是英國南海泡沫，身處其中的人們，並不知道，甚至根本拒絕相信這是泡沫。

19世紀的銅版畫《南海泡沫》

日本房地產泡沫，從來不是某個企業、某個組織吹大的，更像是所有人的狂歡，政府、銀行、國民都沉醉其中。

「人類一直以來不變的天性就是貪婪，貪婪是推動社會進步的力量， 也是摧毀人類的力量。」——經濟學家凱恩斯

正如今天的人認為北京房價不會跌一樣，當年的日本人，也不相信東京的房價會跌。

不過當時日本的城鎮化率已高達90%，而現在的城鎮化率只有56%，經濟發展還是有很大的空間，可是這是否就意味著，的房地產不會崩盤呢？

退一萬步講，不論的房地產是否會崩盤，不斷暴漲的房價對《經濟學原理》的傷害、對資源分配的扭曲、對社會秩序的撕裂、對幸福美好的摧殘，都是不可忽略的事實。

當房價不斷暴漲，依靠炒房或繼承祖屋，便可不勞而獲，揮霍一生。那些少壯不努力，老大成二代的夢幻人生，普遍在北上廣深上演。當年輕人變得懶惰坐享其成；當企業不願意投資產品研發而一味投資樓市製造泡沫；當辛辛苦苦勞動的人們再不能自食其力獲得基本的生活保障，整個社會的風氣就全變了。

當房價不斷暴漲，大量的資金、人力等資源都將流向房地產領域。銀行熱衷於向房地產放貸，國民熱衷於投資樓市，甚至企業也放棄傳統的製造業，涉足房地產。房地產占國家GDP的比重越來越大，資源分配被嚴重扭曲，經濟患上了房地產依賴症。

當房價不斷暴漲，愛情變得不堪一擊，婚姻也開始形同兒戲。不知道從什麼時候開始結婚必須要有一套房子作為堅實的後盾，而在很多地方這一套房，似乎就成為了愛情不可逾越的鴻溝。於是，年輕人不得不啃老，老年人不得不放棄應有的老年生活。

上海市民為買房排隊離婚

同為後發國家，日本是最重要的一面鏡子。當日本還在失去的20年里繼續迷失，的房地產市場卻漲聲一片。

更為可怕的是，1990年日本房地產的頂峰期，日本所有房子的價值相當於日本GDP的200%，2006年美國房地產泡沫的頂峰期，全美國的房子價值相當於當年美國GDP的170%，而現在的房價已經達到GDP的250%，這個是在現代社會的歷史上前所未有的一個數字。

不論歷史是否會重演，當住房從生活的剛需變成了沉重的負擔，整個社會都在負重前行。

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