周末閑聊 | 我是如何幫朋友選房子的

地產財富會

朋友等了半年

可能你也等了半年

要不要入市呢？

我們一起來聊聊

2017-8-20

前兩天，有位朋友向我諮詢在北京購房的事情，說觀望了半年沒入市，眼看著限價慢慢放開，這房價是不是又要漲，哪個房子是值得上車的？趕緊介紹！！！現在！！！馬上！！！

只給我三個條件：

可承受總價2000萬以上產品。

升值潛力大的自住產品。

如果能有別墅最好。

要幫她推薦房子，首先有幾個問題要解決：

1

現在要著急買么？

現在的房價是真的在降。

先看周五（8月18日）統計局發布的房價數據，7月70個大中城市新建商品住宅價格中，北京、深圳等9城環比下跌，上海、杭州等環比持平，廣州、三亞等56城環比上漲。統計局解讀稱，一線城市房價環比趨於穩定，二三線城市漲幅有明顯回落。實際上我們切身感受到的北京二手房降幅更多，已經回到2016年930的價格了，從單個小區的同戶型成交價對比來看，降幅有20%以上。

而8月發布的共有產權房和租房同權的各種政策下來，讓人感覺到政府的棋局已經擺好。市場的供需將得到緩和，房價也就會走穩。

那是什麼讓我的朋友炸毛了呢？

8月8日，北京市住建委掛出三個商品住宅項目的預售許可證，預售單價均超過8萬元/㎡，迫近10萬元/㎡，據說是推出即售罄，非常好賣。因為改善需求非常旺盛，而市場供應大幅縮減。

如上圖數據所示，1-7月面積超過90平方米的住宅僅有85萬平米的供應量，而別墅屬於稀缺產品，賣一套少一套，屬於高凈值人群首選。

所以對我朋友來說，現在是買房的好時機。

2

哪個區域的別墅適合自住？

時機確定，下面是選區域的問題。

一直以來，在北上廣深這樣的一線城市說起別墅和自住，就像是在說矛盾的兩方面。工作在市區，生活在郊區是我們熟悉的套路。一套郊區，一套三四環周邊，是中產階級的標配。

按照朋友給的預算，顯然在北京的五環內是買不到別墅的。北京五環外有很多別墅區，如中央別墅區，昌平八達嶺別墅區，亦庄別墅區，壹號別墅區等等。從位置上來說，位於朝陽區孫河板塊的壹號別墅區離市區更近一點，從規劃上來說，壹號別墅區現在面臨著翻天覆地的變化，孫河板塊有如下幾點利好是值得關注的：

• 亞洲最大濕地公園開建

壹號別墅區毗鄰的的溫榆河畔將修建面積約高達18000畝的溫榆河濕地公園，相當於3個西溪濕地，5個朝陽公園的大小，是亞洲最大的城市人工濕地公園，是朝陽區的重點工程，將成為北京市的一張金名片。據悉目前已經開建，建設了一段示範樣板，已經有了樣板段指揮部。

隨著新北京城市格局的變化，我們看到原來的「郊區」出現了很多的機會，如一個新機場就能帶動整個城南的發展，一個軟體園就帶動西二旗甚至昌平的房價。想想杭州的西溪濕地，溫榆河濕地公園還蠻值得期待。

• 望京CBD北擴風口企業聚集

孫河屬於朝陽北部，離望京很近。從孫河壹號別墅區出發到望京最繁華的綠地中心，阿里巴巴僅10公里。而望京北擴將帶來人才的積聚和產業的支撐。

• 京密快速路10分鐘順達三環年內開工

以前閑聊的時候，朋友聊到孫河還是覺得遠。這種局面將得到改變，京密路升級京密快速路，將於今年年內開工，京密路三環到機場南線段將架起高架路，主輔路全部為三上三下車道，且主路將升級為免費通行的城市快速路。屆時，京密快速路將實現10分鐘順達三環。

所以，對於在朝陽區上班的朋友來說，在孫河別墅區買房子也很適合他。

3

2000萬以上量級的別墅哪家強？

區域圈定了，繼續縮小樓盤，買誰家的別墅？我去查了查銷冠榜單，了解下市場的行情。

克而瑞近期發布了一個數據，2017年1-7月別墅市場網簽額排名，在8萬＋項目成交中，景粼原著是全國Top4，也就是北京區域的Top1。

另外一張住宅成交數據顯示，景粼原著在1-7月朝陽區住宅成交中排名Top1。

還有什麼好想的，把這兩張表扔給朋友，讓他自己趕緊！！！現在！！！馬上！！！去約看房。自己還可能想錯，市場是不會錯的。

當然，我是個負責的人。我還是會幫他想想前因後果的。

推導景粼原著熱銷的背後，除了上述區域利好、交通利好、改善需求爆發的原因，應該還有龍湖自身戰略推動的原因。

龍湖今年跑的很快，前7個月，龍湖已首次突破1000億元的合約銷售額，創公司歷史新高，全年目標完成率超過9成，居房企之首。龍湖在8月16日的中期業績會上宣布，上調年度銷售目標，從1100億元上調36%至1500億元。在龍湖快速出貨的時候，對購房者是一個機會。

原著系列是龍湖最高端的產品，產品質量已經不需要背書，從第一代頤和原著，第二代雙瓏原著，第三代西宸原著，到現在第四代景粼原著，原著系已經經歷了7年的市場考驗。原著、金茂府、壹號院、院子被業內稱為四大豪宅系。

景粼原著在龍湖最高別墅系原著之上，營造全新一代別墅產品——獨院產品，東西排布打造南北暖巷，充分採光，類別墅最高業態雙拼排布設置；入戶玄關對景，先入戶，再入園，南向私屬獨院；入戶前廊，大面寬廳；採光井中間設置，地下有明堂。五大亮點讓別墅生活更純粹。

據悉，龍湖在今年的幾個盤，業內朋友都是盯著的，景粼原著有20%都是房地產業內人士購買的。那麼銷冠會不會買不到房呢？當然會，我是一個負責人的人，我打給了售樓處。售樓處說湖景獨院，升級入市，所以現在的重點是量少！！！價低！！！，趕緊！！！現在！！！馬上！！！去約看房。