隔江相望的白沙洲片和四新片 究竟差別在哪裡？

隔江相望的白沙洲片和四新片，因地理位置、買房人群等因素十分接近，常常被用來相互比較，且一直是武漢三環內主城區房價最低的地方。可如今的四新片，已然擺脫了剛需樂土的標籤，住宅產品正逐漸向高端化發展，新房價格普遍超過12000元/平，且隨著武漢正榮府、華髮中城薈等地王項目的入市，片區價格更是水漲船高，而白沙洲片仍然如平靜的湖水，房價上漲相對緩慢，從房價快速上漲的2016年至今，仍在萬元左右徘徊。

地理位置——交通通達性差 未形成完成的公路網路

三環內的白沙洲片位於京廣鐵路線西側，北至雄楚大道，從交通方面來看，區域內僅有白沙洲大道一條主幹道，無論是江國路還是江盛路均未能完整貫穿整個區域，難以形成完整的路網，而從外部來看，出行也十分單一，僅有白沙洲大道武泰閘一個必經之路前往武昌核心區域，東面更因巡司河以及京廣鐵路線而隔斷。

反觀四新片，國博大道、鸚鵡大道、江城大道、芳草路、龍陽大道以及墨水湖南路、楊泗港快速通道、四新北路、四新南路、四新大道、三環線組成了完整的內部交通網路，並與漢陽王家灣、鍾家村、甚至硚口寶豐路等核心區域緊密相連，交通網路的通達性非常高。

白沙洲片交通未形成完成的網路體系

規劃定位——產業園、經適房居多 環境成分相對「複雜」

區域定位方面，四新片原是由四新農場拆遷而來，區域內可謂是十分「乾淨」，規劃較為簡單，除了宜居的城市副中心外就是以國博中心為核心的企業服務總部區。而白沙洲片一直是洪山區的經適房、還建房的集中地，如青菱城市花園、湘龍鑫城、天地源荷景苑、萬象新城等項目，加上區域內核心產業以物流、農副產品、機電、汽配等為主，批發市場、產業園落地較多，環境成分相對「複雜」。

客群結構——25-30歲的「社會新銳」居多剛需比重大

而複雜的環境也決定了白沙洲片購房群體的結構層次，在本輪限購之前，白沙洲片大多以外地購房者居多，武漢流動人口以及周邊城市的投資者們一度佔到了片區買房需求的七成以上。限購之後，外地購房者大約降到15%左右，而85%的武漢市購房者中，又以25-30歲的「社會新銳」居多，可以說，無論是限購前還是限購后，白沙洲片的購房需求在房價承受能力上，並未有明顯地增強。而四新片則完全不同，交通的通達性意味著該片區容易吸收到房價較高的漢口區域客戶以及人均收入水平普遍較高的沌口區域客戶，在產品上更容易走向高端化。

據億房網研究中心數據統計，2016年以來，白沙洲片住宅產品主要為剛需小三房和首次改善型大三房，再改大三房、四房以及豪宅類產品較少，且大多位於黃家湖板塊，而非三環內的白沙洲板塊，再改及豪宅類產品目前僅占片區產品總量的10%左右，而四新片高端改善早已崛起，如今同類產品佔到其片區產品總量的30%以上。

房價控制——政府嚴控房價 短期內價格難以上漲

另外一個重要的因素就是當前的市場政策了，由於去年房價普遍上漲過快，當前房管局對於樓盤開盤的備案價格管控較為嚴格，不接受備案指導價的一律不發預售許可證，加上隨後對精裝修價格的限制補充，以剛需產品為主的白沙洲片，自然失去了房價快速上漲的途徑，預計短期內白沙洲片的價格難以上升，預計保利新武昌10300元/平的毛坯+2100裝修或將成為今年白沙洲片房價的「天花板」。

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