5月一線樓市成交量還在跌跌跌跌跌

本文摘要

政策高壓下，2017年上月一線城市商品住宅市場繼續下滑。

當全國核心一、二線城市限購限貸之後，城市與城市之間逐漸表現出分化趨勢，一二線城市的成交量逐漸萎縮，三四線城市成交量不斷增加。在一二線城市「擠出」效應的影響下，剛需群體外溢，部分客戶群體選擇回鄉購房。

一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市（比如環北京、環上海區域的三四線城市）以及區域中心城市周邊的三四線城市（比如環南京、環合肥都市圈的三四城市）已經出現過「火」的狀況，為此，我們看到環北京、環上海周邊的三四線城市甚至縣級市也開始出台措施調控樓市。

而有去庫存壓力的三四線城市樓市，繼續堅持因城施策的去庫存措施，部分還沒有調控的城市一旦「活」起來，對於企業布局來講也是機會。比如，中西部地區庫存去化周期小於15個月的三四線城市，區域中心城市周邊的三四線城市，可能迎來「活」的時機，這些城市將成為新一輪的樓市熱點。

一線城市

5 月份，北上廣深四城商品住宅成交量為 229.49 萬平米，環比下滑 15%，同比下滑 36%，成交均價為 34779 元/平米，環比、同比分別上揚 14%、27%，一季度調控政策再度集中出台，限價情形下 2017 年一線城市均價保持平穩。從供應方面看，四城 5 月份推出 153.88 萬平米的商品住宅房源，環比、同比分別下滑 31%、54%。

【解讀】由於政策面的從嚴執行及樓市周期性的因素，一線城市商品住宅市場進入調整期已成為「共識」，從發展趨勢來看， 5-6 月可能將出現一波成交量小高峰，但是從整體來看，2017 年上半年交易量勢必會首先出現下滑，「量跌價穩」成為這個階段的樓市特徵，進入三季度，從量和價格兩個指標來看，由於上半年損失了量，下半年勢必會衝刺銷售業績，下半年總體市場將會表現為「以價換量」。

城市解讀：上海

2017 年 5 月份上海商品住宅網簽量成交 67.44 萬平米，環比持平，同比下滑 32%，供應量為 44.58 萬平米，環比、同比分別下滑 22%、65%；從價格上來看，本月全市商品住宅均價為 50401 元/平米，環比、同比增幅分別為 7%、37%，創歷史新高。

截止 5 月底，上海商品住宅市場的存量為 607.97 萬平米，環比略微下滑 3 個百分點，依舊呈現低位徘徊態勢，同比則下滑 36%。按照上海近三個月的平均去化水平，當前存銷比為 8.71 個月，處於合理範圍內。

5 月 4 日，上海出台新樓盤需公證搖號銷售的措施。上海出台類似政策，很大程度上說明限購下市場相對趨於穩定，但銷售環節還存在很多打擦邊球做法。過去開發商售樓處採取搖號等做法，貓膩太多。在當前住宅供應量沒有明顯上升的情況下，通過公證方式來搖號，充分體現了公平公正性，最大化保護購房者權益。這個政策從新盤銷售的角度來講，確實能對個案樓盤炒作起到一定的抑制作用。後續其他一線城市和熱點二線城市極有可能會效仿。

城市解讀：北京

2017 年 5 月北京商品住宅成交量為 48.99 萬平米，環比下滑 6%，同比也大幅下滑 48%。從新增供應看，5 月明顯上揚，推出 48.45 萬平米的商品住宅，環比大幅上揚 67%，同比則下滑 37%。成交均價環比上揚 4 個百分點至 37245 元/平米，同比上揚幅度達 29%。

截止 5 月底，北京商品住宅市場的存量為 594.28 萬平米，環比下降 5 個百分點，同比則下滑 30%，按照北京近三個月平均去化水平，當前存銷比為 12.01 個月，處於合理區間。

自 3 月 17 日起，北京樓市全面恢復到了歷史調控最嚴厲的狀態，短短 22 天，北京市密集發布 11 項房產相關政策，這意味著北京全面封堵了任何炒房可能，北京住房限購政策再無空隙可鑽。更令炒房者心驚膽戰的是，近日，北京市政府批准了 《北京市 2017－2021 年及 2017 年度住宅用地供應計劃》，計劃今後五年供應住宅用地 6000 公頃，市場供應大幅提高，將從根本上緩解房地產市場過熱的問題，而土地供應的開閘也將穩定市場預期。從調控的思路來看，大都市圈的調控政策面環環相扣，外溢需求將被限制在圍城之外，政策將不再給外溢需求留空間。

二線城市

從 5 月成交價格上看，15 個監測城市，從環比情況看，均出現了不同程度的上揚，其中廈門本月均價 33263 元/平米，環比上揚 35%的同時也達到歷史新高。從同比來看，有 4 個城市出現下滑，這 4 個城市分別是大連、寧波、青島、合肥，其中合肥同比下滑幅度最大，為 6%。

【解讀】當前，二線城市調控政策層層收緊，除了限購、限貸、限價、限售四招之外，普遍通過限地價、限房價、限資金來源等措施全方位調控土地市場，將積極推進土地市場的供給側結構性改革，進一步加大住宅用地供應力度，並結合年度土地供應計劃，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例。限價拿地后，「地王」現象將被遏制，由於土地在出讓過程中已經限制預售房價，這也將直接杜絕了今後的高價銷售現象。從未來趨勢看受到熱點城市重啟限購的影響，各城市間會延續分化態勢。

城市解讀：南京

2017 年 5 月，南京共去化商品住宅房源 71.27 萬平米，環比上揚 2 成，同比大幅下滑 58%。5 月樓市均價 26521 元/平米，環比上揚 19%，同比上揚 24%。新增供應本月跌降至 32.51 萬平米，環比、同比分別大幅下滑 62%、57%。

4 月 6 日，住建部發文，「各地要根據商品住宅庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。對消化周期在 36 個月以上的，應停止供地；36—18個月的，要減少供地；12-6 個月的，要增加供地；6 個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。」預計今後一段時期，對於熱點二線城市來講，想方設法增加土地供應成為今後一段時間內「穩定樓市」的主要措施。從這些核心城市的動作來看，採取「撤縣並區」等措施拉大城市框架成為增加土地供應的前提。

城市解讀：西安

2017 年 5 月，西安商品住宅成交量 115.86 萬平米， 環比、同比分別下滑 49%、33%；從供應方面看，也出現了明顯下滑的局面，5 月西安新增供應量為 66.30 萬平米，環比大幅下滑 57%，同比下滑 34%。從成交均價看，近幾個月保持平穩，保持在 7500 元/平米左右，5 月均價上環比上揚 3 個百分點至 7844 元/平米，同比上揚 15%。

隨著 4.18、5.19 西安樓市調控政策陸續出台，西安房地產市場持續降溫，5 月銷售速度明顯放緩，新增供應持續低迷。4.18 政策的影響力已經逐漸顯現。單從提高首付比例來講，在房價居高不下的市場，對於購房者來說，無疑會增加購房成本，因此部分購房者現階段會推後置業計劃。而對於投資型客戶來說，西安房價經過上半年的快速上漲，目前接近瓶頸狀態。但不可忽視的是，新批預售面積減少，使西安樓市供應量受損，而不少項目暫時「售罄」或者「無房可賣」，更是使供應量雪上加霜。目前最迫切需要解決的是供需錯位問題。商品住宅嚴重供不應求，而市場需求已經被打開，政府相關部門應該加大開發用地供應，加快新推出樓盤上市的審批速度，加強對市場的整治。

三、四線城市

16 個三四城市中有 9 個成交量環比出現下跌，其中湛江本月成交面積 1.42 萬平米，環比下滑 64%，下滑幅度較大。從同比情況看，16 個監測城市中有 8 個城市成交量下滑，其中湛江、泰州下滑幅度較大，分別為 59%、47%。

在16 個三四線城市 5 月成交均價漲跌互現，有 5 個城市出現下滑 ，這三個城市分別為惠州、徐州、蚌埠、焦作、南平，下滑幅度分別為 2%、1%、2%、5%、3%。上漲的城市中江陰、淮北、泰州漲幅超過 5%，分別上揚 7%、8%、9%。從同比情況看，16 個城市均出現上揚，上揚幅度最較大的常州達 59%，其 5 月均價為 11300 元/平米，創下歷史新高。

【解讀】當全國核心一、二線城市「全城限購限貸」之後，城市與城市之間逐漸表現出分化趨勢，一二線城市的成交量逐漸萎縮，三四線城市成交量不斷增加。在一二線城市「擠出」效應的影響下，剛需群體外溢，部分客戶群體選擇回鄉購房。

目前一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市（比如環北京、環上海區域的三四線城市）以及區域中心城市周邊的三四線城市（比如環南京、環合肥都市圈的三四城市）已經出現過「火」的狀況，為此，我們看到環北京、環上海周邊的三四線城市甚至縣級市也開始出台措施調控樓市。

城市解讀：常州

5 月常州樓市呈現量跌價升態勢，成交量為 48.83 萬平米，環比、同比分別下滑 42%、11%。5 月常州樓市均價為 11300 元/平米，環比上揚 5%，同比上揚達 59%，在 4 月新高的基礎上繼續向上突破。常州本月新房源入市面積降至 42.57 萬平米，環比下滑 8%，同比則上揚 13%。常州樓市長期以來持續呈現供小於求的態勢，相比周邊南京、無錫和蘇州高房價和嚴限購政策，常州市場依舊很具吸引力。

4 月 8 日，常州市人民政府發布公告就加強房地產市場調控工作提出，辦理第二次住房公積金貸款（包括公轉商補息貸款）的，首付比例從 30%提高至 50%。同時，公告還要求新購買商品住房（包括二手住房）的，取得產權證后滿 2 年方可上市交易。新購買商品住房的時間以商品房合同網簽備案時間為準。不過新政也明確了從供給端增加土地與新房供給，穩定市場預期，從而緩和市場的恐慌心理。從實際的市場銷售表現來看，只要是切實的居住需求都不會受到新政的影響，仍舊會選擇積極入市，相信在一系列針對性的部署下，常州房地產市場也將走得更加平穩。

城市解讀：焦作

5 月焦作成交量為 8.14 萬平米，環比下滑26%，同比上揚 59%。5 月焦作樓市均價為 5153 元/平米，環比下滑 5%，同比上揚 10%，從新增供應上來看，焦作本月新房源入市面積 10.68 萬平米，環比、同比分別大幅上揚 1.49 倍，2.03 倍。

自三月起焦作市場開始出現回升。在一二線城市「擠出」效應的影響下，剛需群體外溢，處在鄭州一小時生活圈的焦作，也迎來了窗口期，再加上恆大、萬達等一線房企的進駐，樓市已顯現出量價齊升的趨勢。