北海道被買成了「中國自治區」！日媒高呼「中國資本威脅論」，而政府卻在偷偷地樂……

人在房地產上的熱情和豪氣，世界上還沒有誰比得過。

外國人見到一斥千金買地的人，總是有些吃驚。

這不，日本一家媒體最近就被嚇到了，嚷出了「要把北海道買成一個自治區」這樣讓日本人細思極恐的標題黨。

1

人在北海道買了多少地？

提出「人自治區」這個說法的是日本《產經新聞》，它們在7月23、24日組織了一次特別的旅行——探訪北海道那些被外國資本收購的森林、水源地。

一行人乘坐中巴車，2天走訪了8個地方，行程達900公里，調查路線是這樣的：

而看到的情況是這樣的：

在千歲市，考察團看到一個可以一覽日本航空自衛隊千歲基地全貌的別墅掛著人名字的門牌；

在苫小牧市,他們看到佔地15公頃的苫小牧駒澤大學被移交給了一個由黨員做理事的育英館，或將「化」；

在登別市，他們站在外面「圍觀」了佔地73公頃的一片林地被中資收購，正在安裝太陽能面板，打算開發成為登別町風主題公園森林；

在喜茂別市，他們看到了人買下的位於深山中面積達210公頃的高爾夫球場；

在洞爺湖市，他們可憐巴巴地瞥了一眼著名的洞爺湖町溫泉，溫泉與其周邊7.7公頃土地與森林已經被中資買下；

最後在小樽市，他們還看到一家可以一覽美國軍艦出入小樽港情況的日本料理餐廳也被中資收購……

於是，一個「外國資本，尤其是資本，導致日本國土被侵佔現象加速」的結論就在報道中形成，「資本危險論」一時間在日本國內甚囂塵上。

事實上，這不是第一次有日本媒體發出類似言論了。早在2016年，就有媒體做出「北海道或將淪為第32個省」的言論。

日本農林水產省公布數據顯示，2016年一年被總部不在日本的外資企業購買的日本森林面積為202公頃，是前年的3倍，賣出的森林幾乎都在北海道，且81%的購買者是包括香港和台灣在內的人。

圖片則更加直白，下圖是2016年12月末為止，北海道各地被海外資本買走的土地面積。（黃底黑字為公頃數）

報道還稱，北海道房地產在人間之熱，熱到本來只做富裕層旅遊生意的公司，都已搖身變成一家房地產中介公司。

據全球房地產領域專業服務和投資管理公司JLL（仲量聯行）統計：2016年海外房地產投資再創新高達330億美元，日本已成為繼美國、澳大利亞、加拿大之後，人第四大海外購房目標國。

而大陸也超過港台和新加坡，成為日本土地最大的海外買家。

2

爆買真的讓日本人害怕了嗎？

從上面來看，北海道的中資爆買似乎的確是一件讓日本人恐慌，甚至不得不大談「威脅」的事情。

海外君也很希望真的是這樣，然而事實上……

促成此次考察團的編委宮本雅史是一名典型的保守派記者，曾出版《被爆買的日本領土》，多次在媒體反覆鼓吹人購買土地背後有重大陰謀等「資本威脅論」。

這種駭人聽聞的結論，根本就是文章作者博眼球的慣用手法。

比如同樣是媒體，《日本經濟新聞》就要淡定的多了……

早在今年4月，《日本經濟新聞》就注意到了資本對日本房地產的投資情況。不過，他們對這一現象持相對樂觀的態度，認為這種資本流向更多屬於一種理性投資。

畢竟日本房地產此前經歷了長達20年的低迷，近年隨著遊客的激增，隨著投資者的湧入，才慢慢走出了低谷。

報道還認為，大量熱錢的湧入，將為日本擺脫通貨緊縮提供助力，對日本來說未嘗不是好事。

也有日本房地產公司職員直白地說：「土地反正空著沒人用，不如賣給人，讓他們去開發。」

3

其實政府是舉手歡迎的……

關於人到底買下了多少日本土地這個問題，並沒有官方統計的數據，因為自90年代房產泡沫破裂以後，日本人就不太關心房地產了。甚至直到前兩年，日本的房價還在下跌——全世界穩定國家的房價，只有日本在下跌。

以2000年為基準各國房價漲幅：

所以比起其他國家如加拿大對外國買家「嚴防死守」，日本其實是來者不拒的，而且是熱烈歡迎：對購房者不限身份、不限購、永久產權。

一言蔽之，只要能證明真實身份就可以買房，不管你是哪國人，包括人，只要拿著身份證和身份證公證書，就可以買日本地產。

在2015年對日房產投資開始大規模湧起時，日媒做過一項調查稱，日本房產中介推薦給人購買的房產和土地，加起來佔到日本國土總面積的2%！

事實是，除了東京的核心地段，日本大多數地方的房產和地產都急需「接盤俠」。

因為人口萎縮，日本全國空屋數量近900萬戶，差不多每七八戶就有一戶沒人住，連人口最集中的東京也有80多萬戶的空屋。

當然，東京的情況比較「特殊」：在全國人口連續8年下降的情況下，東京人口連續21年增長。也正是這種人口集中的趨勢，讓東京的房價一枝獨秀，吸引了大量的外國買家。

2012年時東京房產外國人購買比例只有10%，如今已經超過20%。

日本這麼多空置的房子和地，閑著也是閑著，國外資金進來不僅提振了當地就業，還創造了額外的政府稅收。

1、有交易價格4%的交易稅（自住房降至3%）；

2、8%消費稅（僅含建築物不含土地）；

3、約2%的登記費+法律費用；

4、5000-10000日元的印花稅；

5、每年固定資產稅（稅基的1.4%）+都市計劃稅（稅基的0.3%）；

6、5年內轉手獲利交39%的稅，5年以上交20%；

7、如果要傳給子女還有遺產稅，稅率根據房價從10%-55%不等。

對於當地就業而言：

1、首先地產買賣本身就給大量中介提供了就業機會和收入，中介服務費標準為交易金額的3%+60000日元；

2、此外，還帶動了各種保險費、物業費和相關就業人員的需求；

3. 開發項目更是直接創造了就業和額外稅收；

4. 這些就業和收入又給政府帶來了進一步的個稅和消費稅。

由於日本是全世界老齡化最為嚴重的國家：預期壽命83.7歲，65歲老人占人口比例27%，均為全球第一，再加上出生人口越來越少（2016年總人口減少了30多萬），讓日本國民養老金不堪重負，已經連續13年削減退休人員工資。

到2016年，日本乾脆強行通過了《國民年金法等改定案》，將每年減少養老金制度化。

日本可以看做是第一個對養老制度違約的國家，這一法案也大大激化了社會矛盾。

外國資本湧入房地產市場，助推日本房價，實際上讓老人手中的房子更容易出手，出售後也更值錢，間接緩解了日本人的養老問題和社會矛盾。

從稅收、就業和養老這些層面來看，日本媒體對外國買家特別是買家的「敵意」純屬無病呻吟，也難怪只有媒體叫的天響，日本政府對此卻一點反應都沒有，不，說不定私底下還偷偷地樂呢。

4

日本房產到底有什麼好？

不管是叫囂威脅還是舉手歡迎，日本房產最近很受青睞倒是真的，但是，這是為什呢？

日本房產受歡迎有其自身的邏輯。

首先，日本房產相對比較安全。日元歷來被視作是避險資產，在出現國際風波時成為國際資本的避風港；日本房產作為以日元計價的資產，有相同的作用，而且其「生息能力」遠大於日元。

此外，日本對產權的保護和法律較為健全，土地私有可代代相傳。

第三，由於持之以恆的在環境保護、養老設施、健康醫療等方面的投入，不得不承認，日本在這些方面已經做到了全世界最好。

雖然政府對養老制度違約了，但那和只是在日本居住的外國人沒有一毛錢關係。

買了日本房產，就意味著最好的居住、養老以及醫療環境。

以上三點對於投資者而言都是巨大的吸引力。

而從短期來看，2020年東京奧運也是一個推動房價上漲的重要預期。

不過，一切也可能是資金的短期炒作，過把癮就走。

雖然日本土地永遠屬私人所有，但在高昂的遺產稅之下，素有房不過三代之說：三代遺產稅的徵收基本可以吞掉房產的所有價值。

此外，日本的人口增長完全看不到「曙光」：日本研究機構的人口預測顯示，日本總人口將從目前的1.2558億人，在2053年降至不足1億。空屋數量更是估計從目前的800萬增加到2033年的2000萬，佔全日房產總數的1/3。

資本目前在海外四處買地的熱潮，其實與上世紀80年代的日本有相似之處，當時世界各大媒體也曾驚呼「日本將買下夏威夷」。

與其在意日本人或日本政府對「爆買」的反應，我們更應該警惕或關注的，是日本在那之後經歷的挫折！

綜合自海外情報社、華爾街見聞、海外眼

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