深度：未來3年到5年，中國房地產會發生什麼？

本文根據世聯行董事長陳勁松先生在廣東省房協《2017 年房地產景氣分析會》上的演講實錄整理完成。

兩會之後又一輪城市加碼購潮，為什麼呢？均價都沒有漲，為什麼出台那麼多限購措施？

和大家分享三個事：

1、現在房地產的事情，景氣如何衡量？

2、未來 3 年房地產可能會發生什麼事情？

3、我們想象一下未來，5 年後的未來是什麼樣的？

很多人說如果 5 年前我知道深圳樓價是這個樣子的，我就買樓了，但這個想象不到了。

現在我們說說 5 年後的事情，我們想想這種可能性，是不是有道理。當然這是開放性的討論了。

01

現在的房地產

深圳成交額大幅減少，你說深圳房地產不熱？打死深圳人也不認，但成交額大幅度減少，你說你用什麼來判斷房地產這個景氣度？我們有一個辦法，就是上門指數。

房地產有金 9 銀 10，上門率高；1-2 月份有春節，上門率很低，所以短期看不出來，必須長期，我們這個指數是經過十幾年的不斷統計。

關鍵的是你也不能只統計個別樓盤，因為每個樓盤情況都不一樣，統計的樣本就要足夠多。

這個樣本是世聯行每年近兩千個樓盤的上門指數，是我們每一個前線銷售人員輸進去的，還不能重複。這個上門指數我們同時也通報給政府。

事實上，2017 年 1-2 月份廣東省增長不多，但我們看到全國增長了很多。

2016 年房地產創天價，商品房銷售額在 11.8 萬億左右，2017 年 1、2 月份居然同比仍然增長 26%。就是今年 1、2 月份和去年的同比，26% 的增長，這是一個巨量市場 26% 的增長。

還有什麼樣的巨量市場能有如此大的增長？完全沒有。因此這種 26% 的增長對於國家多麼重要啊！

有人會說，這不是調控失效嗎？其實不是。

我們可以再看看，2 月的上門指數，春節過後開始回升，我們看一線同比是下降的，環比上升。

一線城市因為嚴厲的限購措施，跟去年同比下降了。二線城市是同比上升的，三四線城市上升的更厲害。

也就是說目前房地產宏觀調控的措施，確實是使得三四線城市的市場開始回暖，這是我們前年就開始期盼的。

房地產就兩句話：一個是抑制泡沫，另外一個就是去庫存。

現在來看，去庫存有效，那是不是均等去庫存？當然不是。後面再來詳細說哪些庫存去得非常有效，比如說廣東省。

三月調控加碼，這種態勢可能還會持續，大家需要小心。北京周邊河北的連崇禮、淶水等都算不上大城市的都開始嚴厲限購了。

這是什麼意思？北京五環到六環之間所有的城市未來全部進入限購，視同北京。

同理上海、廣州、深圳周邊都是一樣的，這個趨勢是明顯的，也就是說今天沒有波及到縣市，假使按北京的規律，今年上半年統統會進入嚴厲的調控範圍之內。

三線加入調控的都是這些城市，就是城市群。

二線城市會緊跟一線城市，如果現在還覺得市場過得去，北京二套房最高八成首付，這種措施隨後也會到來，這是一城一策。

我現在害怕的還不是一城一策，怕的是普調利率。如果央行普調首付，這會對三四線城市產生很大影響。

去年居民加槓桿加得不少，但去年車也不錯，尤其是三四線城市買車的量不少，車是中產階級的剛需支出。

如果房價繼續漲，當然首付再提高，貸款期限再縮短，事實上我們消費力就會出現問題。

這也就是說對未來的房地產，要高度關注銀行、關注資金利率、關注首付。這很可能是戴維斯雙殺，殺利率再殺首付，這就非常麻煩了。

02

未來 3 年 房地產會發生什麼

大都市圈形成 – 城市分化

未來 3 年會發生什麼呢？從北京那張限購圖我們就可以看出來。

城際交通成為未來 3 年主要的基建投資之一，甚至是最主要的。

城際之間的城鎮化交通體系建設，將成為最大的投資亮點，改變房地產市場的版圖，一句話就是城界消失，是河北還是北京、還是天津？這又有什麼所謂？

我接待過一位北京業內代表團來深圳，他們非常不服，說憑什麼深圳房價比北京貴，這沒有任何理由啊。

我說這樣看，你把深圳的房價跟東莞、惠州的房價平均來看，還是沒有北京貴的，他們覺得這是有道理。

未來我們評價房地產市場板塊，這是不是一個市場？我們恐怕不能通過現有的行政區域來劃分，而是通過城際交通來劃分。

春節時，我非常欣喜地看到深圳捷運、東莞捷運、惠州捷運一塊兒跟萬科簽合同。

這在以前是很奇怪的，叫他們都不過來，誰聽誰的啊。現在不是，現在是主動對接了。在廣東省出現這種情況，我覺得這意味著市場力量終於和行政力量統一了共識;

這個共識就是：城際之間劃分不是未來，城際連成一片是未來。未來展望整個大都市圈都會沿著這樣的規律來走，沿著捷運上班和回家。

廣佛一帶及周邊也一樣；深圳、珠三角一帶也一樣。這種聯繫的緊密程度，就是公交化。

由此，我們發現都市衛星城的規律就開始在房價上會體現出來，什麼樣的是一個未來大都市群的房價規律呢？

未來 3 年因為城際交通的大規模改善，使得世界級城市形成。什麼叫做世界級城市？

就是全球城市就叫世界級城市 TOP10，有沒有？一個都沒有。目前北京、上海都不算世界級城市，香港勉強擠入世界前十，勉強。

世界級城市 TOP20，這裡面沒有廣州，只有北京、上海。未來這種變化，我預計三年左右基本形成，5 年肯定成為現實，進入世界級 TOP20 的城市，就有北京、上海、廣州、深圳。

也就是 TOP20 我們可能佔四席，這是什麼概念？我為什麼強調？全世界不動產交易額以商業不動產為例，全球總交易額中 40% 是 TOP20 創造的。

全球有多少個城市？

有 600 個，全球就不說了。全球商用不動產總交易額的 40% 是由 TOP10 創造的，TOP20 創造了 60%，這是劍橋大學商用不動產跟蹤 100 年的結果。

如果是這樣的話，未來我們可以預見，現在以住宅為主，未來商用不動產也會不得了，全球 TOP20 里有四席，我們佔全球不動產總交易額的多少？16% 啊，非常了不起。

什麼叫世界級城市？

每一個世界級城市的 GDP 都能夠排名全球先進國家榜首之列，全球 GDP 排名，你把城市單獨拿出來往裡放都排在前面，就是這樣一個道理。

因此，在大都市圈形成之後，城市分化會更加嚴重。

目前商業不動產主要成交是上海、北京、香港，廣州、深圳還排不上，未來 3、5 年大都市圈形成后可能就有一個很大的提升，未來 3 年我們認為這是最主要的發展，主要集中在大都市群。

這些不是主流，5 年後才是

房地產創新那麼多東西，未來 3 年這些不是主流，大家還要再探討、再折騰。

但你指望它們成為經濟最重要的增長點，成為房地產轉型主力方向，好像都不對，因為量太小了，不足以支撐巨量市場的增長。

5 年後它們可能會是，我們方向不要搞錯。

比如說短租公寓，Airbnb 過來了也干不下去。他們在美國做得多好，但在怎麼就不行呢？因為太早了。我們的長租公寓都沒有起來，就不要說短租了，信用什麼都跟不上。

度假小鎮與旅遊地產，如果 10 年前選擇在海南做小鎮或者做旅遊地產，跟你選擇在惠州、東莞做大規模開發，10 年下來一個在天、一個在地。

未來三年也是這樣，你看恆大就是這十年，選擇主航道。小航道細水長流也行，但不是主航道。

養老公寓、養老社區，掛羊頭賣狗肉可以，但真做養老試試。

我們在真做，這個大家都知道，但這個事還沒有到時候，否則會頭破血流，你怎麼辦？

當然你可以嘗試，但這不是下力的主流方向。你掛羊頭賣狗肉你幹什麼都可以，但不要離開主流，這個主流是城市群的崛起和形成。

目前社區 O2O 這個概念，忽悠了整個房地產行業，我們有社區啊，我們可以干 O2O, 可以干社區金融，可以送菜、買米、旅遊，這些想得很好，但都是神話。

新三板或者港股上市做社區 O2O 為主的企業，要不就是報表有問題，要不就是沒有任何增長，就算有增長的話也不來源於 O2O，主要來源於租門店和二手房交易。

社區金融也是一樣，太早了。我認為未來 3 年大家還是要抓住城市大分化，大整合這樣一個機會。

主流重點

主流有幾個，當然就是大都市圈三四線城市的取地，目前廣東省的地會越來越熱.

原因就是大都市圈三四線城市的取地會非常熱，沒辦法，因為這是主流。

當整個市場全國統一時，物流的需求就已經遠遠超過任何一個國家，產業園也一樣。

深圳現在以高科技聞名，我很早就到了深圳，在 1998 年、2000 年前深圳說高科技我們都認為是開玩笑。

深圳主動找香港，說高交會由香港主辦，我們協助，設在深圳行不行？香港不理。大家都說深圳搞不起來，結果現在深圳實實在在高科技就起來了。

憑什麼？這裡有一個產業園基礎。產業園不在於你幹什麼產業，而在於你真干這個產業。

深圳有什麼高科技？就是貿易，但這幫貿易商公司都變成高科技了，比如說華為，原來就是代理商，萬科也一樣。

所以是政府和規劃者有意把這個產業集中，然後真干就可以幹起來。

這就是的神奇之處，這樣才不會出現戶田這樣的卧城，如果變成卧城，城市就不值錢了。珠三角跟長三角一比，信心就大增，我們太有特色了！

長三角每一個城市都差不多，同構性很強，人口差不多，產業差不多，也就是說同質性太強了；

但珠三角城市差異性很強，如果這樣的話，整個城市群緊密聯繫，那麼將會成為很多產業的集群和中心。

比如說先進位造業一定在珠三角，不可能在長三角。

這個先進位造業跟高科技城市不在一個城市，跟一個港口貿易城市，比如說廣州這個大商港，也不在一個城市，但必須很近，誰有這種條件，我們認為珠三角有。

核心城市優質資產運營，為什麼叫運營？

我不想用城市更新，城市更新排在後面，現有的優質資產運營，會成為未來核心都市的重要方向。有一個開發商，開發面積最小.

但市值最高，知道是誰嗎？北京國貿。

1、2、3、4 期沒有動，建築總值沒有什麼負債，建築總值 1300 多億，乾的面積最小，人員最少，也沒有費那麼大勁，但市值最好，這是比較而言，效率也最高。

原因就是優質資產的運營。

這種優質資產運營，以前不可能有這種機會，因為我們 HOLD 不住，沒錢。

現在有錢了，尤其是各類金融機構、各類民間機構、各種資金，我們開始有這種條件，有條件之後核心城市優質資產運營這就是非常好方向了。

我們和美國房地產商交流時，一幫地產商和紐約地產商坐同一個桌子上，但聊的不對口，對面是城市優質資產運營商，我們這邊大部分都住宅開發商。

這時候我們才知道，我們和別人相差了一個世紀，但人非常快，這個世紀可能會加速來臨。

萬億市場的聚合，因為房地產存量是上百萬億的市場。

因為每年新房增量是十幾萬億的市場，二手樓也馬上趕上新房了，估計也在十多億，也就是 20 萬億左右的交易再加上 100 萬億的資產運營。

因此我們就會誕生萬億市場聚合服務公司，比如說家裝公司，比如說長租公寓、二手市場交易、商業運營、房地產金融。

這些原來非常分散、碎片化市場，將會在 3、5 年內開始聚合。

比如說長租公寓，的租賃人口不少，但全都碎片化分佈在城市每一個小區里。

每一個小區的業主跟租客又都有非常多的痛點，這些痛點是他們沒有辦法能夠有效解決的。

走到今天，新一代租客 90 后開始進入了租賃市場，他們和我們不一樣，這些痛點是不可克服的，消費升級由此產生！

家裝業也一樣，老百姓每次家裝都是一次非常痛苦的經歷，家裝行業的整合也是一樣，也開始到來！

3

5 年後的房地產想象

5 年後房地產會怎麼樣？

我們大膽想象一下，按照的建設速度，我認為在 5 年後，之前他們說有 10 年，但我們的速度太快了。

我認為 5 年以後大規模的開發就結束，城市基本上完成，夢形成了，夢就是城市夢。

大規模開發結束，那麼開發商的數目就會大規模萎縮，尤其傳統開發商。

那我們再去紐約的時候，我們跟他們說一樣的話，用同樣一個詞，干類似的事，現在我們跟人家乾的都不是一樣的。

開發模式進入基金，進入專業化 REITs 這種模式了，我認為 5 年就是這樣。這 3、5 年變化是非常非常巨大的。

資產運營和不動產金融將會成為百萬億級的大市場。

有沒有那麼大？

我們找出跟房地產相關的美國上市企業，再把我們的房地產上市公司跟他們對比，我們一對比一看都不一樣。

他們最高級別的上千億市值都是 REITs，都是房地產基金，我們不是，我們都是住宅開發商。

我們都是住宅，他們都是商用、養老 ……

但我認為我們很快，規則一改就會很快，我們的大數據、物聯網，重構城市和建築，因此這方面的機遇特別大。這個可能就跟現在的相差得很遠。

但如果當 5 年以後，大家人工智慧、物聯網、大數據發展到足夠快，因為 5G 馬上就出來了，5G 出來之後，我們原先對建築所有問題的解決成本會大幅度降低。

而未來建築這些條件是必備的。

比如長租公寓，世聯行長租公寓必備就是 WIFI，WIFI 信號不穩定都不行，這跟自來水是一樣，如果沒有水能夠忍一下，但沒有 WIFI 活不下去。

5 年後多層次度假、養老物業就會大行其道，這是 5 年之後的事情。

在，房地產可能進入這樣一個臨界點：就是我們面臨著城市化的臨界點，我們需要適應，我們面臨臨界點規則就需要變。

如果這一代人適應不了就走，那麼這一代人跟我們上一代人是完全不一樣，可能 5 年後我們這一代人退休了。

比如說我現在 55 歲了，再過 5 年，正好退休。5 年後的新一代人的玩法可能跟我們不一樣，在面臨未來的時候，行業之間多交流，多溝通是非常重要。

房地產進步速度很快，汶川地震，沒有一個商品房倒的，這說明商品房質量過硬。

房地產目前沒有一棟真正的爛尾樓，有的都是股東之間打架。

行業之間大併購正在開始，其實一切都在證明這是最好的時代，也是最差的時代。

房地產即使在 5 年後也有非常多的事情值得我們干，因為這是一個非常巨量的市場。