地產泡沫為何會讓日本陷入「失去的二十年」

2008年的次貸危機讓美國陷入了「大蕭條以來最大的經濟危機」，危機發生的最重要原因之一就是因為房地產市場的崩潰。曾是全球第二大經濟體的日本，人均國民收入在90年代一度超越美國，然而隨後爆發的房地產泡沫崩潰讓日本停滯，陷入了「失去的二十年」。「十次危機9次地產」，歷史足以引起警惕！下面我們來簡單分析一下日本房地產泡沫崩潰的幾點原因。

日本八十年代末的資產泡沫始於突然出現的，大量的流動性。提到日本的泡沫經濟，著名的「廣場協議」是個繞不過去的話題。主流聲音通常說廣場協議是由於日本迫於美國的壓力，極不情願的簽署的。但現在也出現了不少反對的意見，認為當時日本認為簽署廣場協議對自己有利。

至於真實情況究竟是怎麼樣？好像雙方說的都很有道理，但本文對這個問題不做深究。最終結果是廣場協議直接導致了日元兌美元升值，並由此觸發了兩個引起日本國內流動性暴增的因素。

一是日本銀行大規模降息。日本是「出口導向型」經濟。日元的過快升值使日本出口環境日趨惡化。為了對沖貨幣的過快升值和促進國內消費擴大內需，日本央行在1986年-1987年進行了連續5次的降息，利率由5%降至2.5%。大幅度的降息使市場上的流動性暴增，後來證明這些錢大多進入了股票和房地產市場。

二是國際熱錢的瘋狂湧入。由於廣場協議的簽訂，和國際市場對於日本經濟的良好預期，買入日元和日本資產幾乎是個閉眼賺錢穩賺不賠的買賣。而且日本是個金融市場高度發達且非常開放的國家。這幾點原因直接引爆了國際熱錢的瘋狂，國際熱錢主要流入了日本的金融市場，間接進入了房地產市場並進一步推高的市場的槓桿率。

日本進入泡沫增長的高峰時期是1989年到1991年，這一時期是日本民眾對經濟的信心高度膨脹，1989年日本企業相繼吞下美國洛克菲勒中心和帝國大廈……高速膨脹的泡沫甚至給了日本普通民眾一種，日本能買下全世界的錯覺，這種錯覺甚至在泡沫破滅后還持續了好幾年。等到日本人真正認清現實以後又開始過度悲觀，反倒催生了日本特色的文化娛樂行業的繁榮，不過這是后話了。

在這一時期，由於資源價格和成本的快速上升，導致了日本大批中小企業利潤下降。實業不賺錢，促使市場上的資金流向金融和房地產，這樣又反過來惡化了企業的融資環境。在這種惡性循環下，廣大的中小企業開始快速倒閉。而能活下來的企業又把資金投向了房地產市場，以炒房為生（有種熟悉的感覺）……日本就這樣迎來了全民炒房的時代。

政策調控轉向過急過快

說完這個因素，我們明顯可以感覺到，日本泡沫經濟的破滅，完全是由於自己的貪婪和錯誤操作而導致的一場人禍。

到1989年，過度瘋狂的房價（東京地價可以買下半個美國），一方面讓日本中下層民眾叫苦不迭，另一方面也讓政府意識到了崩潰的風險。但是當時的日本大藏省（主管日本財政、金融和稅收的政府機關）卻採取了一種最不可取的辦法來強行戳破泡沫。

首先是央行快速升息，這一點最為致命。從1989年5月到1990年8月，日本央行連續5次上調銀行貼現利率（最終上調至6%）。同時大藏省命令所有商業銀行嚴格控制不動產貸款。市場還沒從震驚中回過味來，日本政府又出台了一個硬性的地產稅。

這三條政策，條條都是毀天滅地的大招，就這麼被日本政府給「瞬發」了。根本沒有給市場任何的緩衝時間！於是最敏感的日本股市在1990年率先崩盤，並陷入了長達20年的熊市。地價開始暴跌，並導致以地產為抵押的債市，在中間加了過高槓桿的金融機構和商業銀行像多米諾骨牌一樣連續崩潰。最終使日本經濟陷入了長達20年的停滯……

現在網上有不少觀點認為可能會重蹈日本的覆轍。這裡我不主觀臆斷是或不是，我只分析一下國內的現狀和與日本的區別。

情況對比

首先是生產率和人均收入的差別。日本在1989年的人均收入達到了26000多美元，我們現在只有不到8000美元。從人均生產率上講，我們還有很大的提升空間。另外日本當時的城鎮化率是85%，我們現在只有不到60%。工業化的過程中必然會伴隨著城鎮化率的大幅提升。當然這（提升城鎮化率）是個非常緩慢的過程。

其次，我們的國際國內的經濟，金融環境和日本差別非常大。所以我說不能直接拿日本的例子來硬套我們現在的情況。別忘了日本資產泡沫的起點是「廣場協議」。現在別說沒有國家敢逼我們簽這個，就是匯率環境來說，人民幣兌美元也是在總體穩定的情況下緩慢貶值的。況且現在沒有，一段時期內也不太可能會像日本那樣完全開放國內金融市場。不存在國際熱錢快速進出的客觀條件。

另外說說日本當年的國際經濟情況。當時美元處在貶值周期，全球經濟普遍較好。所以也就有了大量的國際熱錢進入日本推高泡沫。而現在我們正處在美元的強勢周期，在未來一到兩年美元將會保持較快的速度加息。這一點也和日本當年的情況有根本的不同