你願意為情懷買單，還是願意為實力買單？

於一座城市而言，不管如何變遷與發展，城市起步的老城區從來都是價值高地，鄭州亦如此。雖然近年來鄭州四面突擊，三環外一片高歌猛進，但不會有人否定主城區的價值，所以一旦主城區有土地要拍，便引來眾多大佬虎視眈眈，不經過幾十輪喊價，都不會輕易放手，所以去年才會出現鄭紡機的地王，成為鄭州房地產市場上的一個轉折點，這是目前鄭州任何新區都不太可能出現的現象。

主城價值，無以復加

對於主城區來說，不缺好地，但缺好項目。許是城改王升龍，許是過去的正商，給主城區留下太多密密麻麻的剛需大盤，穩穩的扎在主城核心位置，嘲笑著鄭州人的審美和對品質的無知；許是越來越多的一線開發商，在進入鄭州之後入鄉隨俗，搖身一變成為「地頭蛇」，拿外地減配的產品忽悠鄭縣的購房者。

有相當長的一段時間，主城區被剛需盤牢牢佔據，城市中產想要尋覓高端品質樓盤，必須放眼北龍湖、四環外、白綠片區等，所以當東潤泰和入市時，便如一個異類般，成為城市中產角逐的對象，而現在隨著名聲大噪的萬科美景世玠的入市，主城再次回歸人們的視野，這裡的區域價值並不須多加表述，任何時候，主城核心區都是價值攀升的高地，同樣價格，能買市區就不要買三環外。

我們今天來說的是，二環附近兩個地王出身的項目，萬科美景世玠和亞新美好城邦，為什麼要說這兩個樓盤，只需翻開樓盤地圖，看一下二環沿線還有什麼樓盤，你就明白可選擇的樓盤不過兩三個而已。

這兩個項目直線距離僅有800米，同是地王出身，萬科美景世玠2016年經過566輪的廝殺戰，壕擲25.024億元穩坐雙料地王寶座，溢價率為294.45%，而亞新美好城邦的地塊，於2015年2月15日拍賣，眾多開發商經過236輪4.5小時激烈「廝殺」，被亞新以9.51億元摘得，一度也成為區域地王。這樣膠著的土拍盛況，讓人不得不再次感慨主城區的土地價值。

兩個地王項目，一個光環閃耀，一個默默前行，當萬科即將重新定義二環價值的時候，我們拋去地王的外衣，來看看這到底是兩個什麼樣的項目，能否重塑主城品質。

兩個昔日的地王，帶來了什麼產品？

一出場便自帶光環的世玠，很多人是寄予厚望的，除卻已然滿溢的鄭紡機情懷，我們來看看世玠到底帶來了什麼樣的產品。世玠擁有主城區實打實的大平層條件，但在設計時採用了高低配設置，90畝地設計成13棟樓，用洋房來溢價，用高層來賺錢，居住氛圍和人群不夠純粹，一個逼格滿滿的項目，依然走了這樣的套路，讓人稍有遺憾。

萬科稱之為「洋房」的4-11層多層和小高層，戶型在鄭州算是數一數二的，尤其是200㎡的大平層戶型，大橫廳，兩側採光，整體流線設計比較西式，非常注重主人隱私，在鄭縣市場還是比較少見的，但涉及到34層高層就稍不走心了，尤其是雞肋般的窄長條戶型，怎麼看都不像是一個純改善樓盤該有的戶型，許是為了趕時間，沒有精心打磨，我們現在看到最有逼格的，不是產品，反倒是情懷。

亞新美好城邦在產品設計上比較純粹些，88畝地沒有做高低配，只有10棟樓，全部設計成24-27層的高層，最大樓間距也能達到53米，社區做成七八個不同的園林景觀區，不會犧牲綠地面積。

美好城邦戶型包括80-140㎡，而美景世玠高層最小戶型也在127㎡，美好城邦的購房者更為寬泛，戶型設計多是三開間朝南，通過分離式核心筒設計也能保證戶戶南北通透，在配套方面，美好城邦未來可能會有一個會所，但不如世玠三個會所（紅酒、私宴、游泳池）來的實在和大氣。

細節說話，誰更關懷購房者？

兩個項目都是裝修房，有江湖傳言，萬科美景世玠用的是萬科裝修A級，4000元/㎡的裝修標準，對於成本控制極嚴的萬科來說，確實下了血本，我們也希望未來實際交付時能看到真實的A級標準。

亞新是這兩年剛開始嘗試成品房，首次做成品交付，且是省級試點，不免如履薄冰，雖然目前沒有交房參考，但亞新應該不會笨到自砸招牌，將自己的轉型契機變為自焚場，而萬科多年來一直都是裝修房，有自己的裝修標準體系和供應產業鏈，更為成熟保守，且有交付的小區可供參考，更為放心。

兩個項目的樣板間筆者都曾仔細看過，目前美景世玠的產品標準稍顯模糊，美好城邦倒是有成品房白皮書108個細節可供參考，比如臉池檯面擋水檐設計，小夜燈設計，直飲式凈水設備、帶調料拉籃、內嵌式廢品桶，另外配有密碼鎖、可視對講、緊急呼叫、新風系統、地暖、三層中空玻璃等等，現場看過，會能體會到美好城邦在細節考量方面更下功夫。

情懷動人，你到底在為什麼買單？

如果說萬科的情懷居第二，那沒人敢居第一。王石時代的萬科情懷滿滿，從航海路的萬科美景·龍堂，到鄭紡機的萬科美景·世玠，都將情懷做到極致，撩撥著一批萬科冬粉和有地緣情結的客戶。在去往世玠售樓部長達200米的法桐大道上，隨處可見的鄭紡機痕迹，就已經造了一個關於情懷的夢。

但外來品牌的情懷，更多的是發掘這個城市自身的價值，迎合這個城市人群的情結，而我們看到的本土開發商的情懷，是一種紮根河南，做好產品的情懷，比如一直堅守精細化的永威、以景觀園林著稱的康橋以及這兩年迎頭直上的亞新成品房，是以產品為基礎的情懷。

但對於購房者來說，到底在為什麼買單？拋卻能溢價的品牌情懷，必須是實打實的產品。萬科美景世玠頂著地王的光環，打著情懷的旗號，註定了其高於周邊的價格，據業內人士估算，未來世玠高層均價將不低於25000元/㎡，如果是土豪不差錢，以及具有地緣情結的客戶，世玠將是你完美的選擇，如果是城市中產階層，考慮產品性價比，美好城邦18500元/㎡的均價絕對是撿漏產品。