養老地產未來或成房企「香餑餑」？

近年來，隨著人口老齡化的加劇，如何養老的問題越來越受到關注，一些房地產企業從中發現了新的商機，一時間養老地產成為了開發商關注的焦點，掀起了新一輪的「圈地」運動。同時，生活水平的不斷提高也讓許多人對養老有了更高品質的追求，如此一來，便有業內人士預言：養老地產在未來勢必會成為「兵家必爭」之地，難道養老地產真是塊「香餑餑」嗎？

養老地產是老齡化時代所形成的特有的概念，它結合了養老和地產商業的概念，是一種「養老+地產+服務」的複合地產開發模式。目前，養老地產總體還處於探索階段，各方面機制都還沒有健全完善起來，存在著很多的可開發利用空間。

現如今，國內對於老年住宅至今仍停留在傳統的居家式養老、養老院、老年公寓等發展模式，這已經遠不能滿足老年人的需求。當前的老年住宅多為商業盈利性質，具有「盈利性事業、市場化經營」的特點，基本屬於商業範圍，而且現有老年住宅的受眾群體是十分有限的，僅僅為有一定經濟實力的中高端老年客戶群體提供個性化服務。除此之外，國內養老地產開發還面臨著土地資源昂貴、相關法律法規不夠完善、養老地產與社會資金未能掛鉤等一系列問題。

雖然目前老年人多以「居家養老」這一傳統模式為主，隨著社會的發展，養老需求將進一步擴大，原有的傳統養老模式已跟不上時代的步伐，養老地產行業面臨著新的機遇和挑戰，但可以肯定的是，這個尚未成熟的市場的發展**是十分巨大的。

據民政部預計,到2016年底,60歲以上老齡人口將達到2.16億,約佔總人口的16.7%，從這個比例來看，目前已滿足老齡化核心指標。另外據權威數據預測2015~2020年，老齡人口總數將從2億上升至2.5億，佔比將由15%左右增加至17.17%；到2030年，老年人口將達到3.71億，佔總人口的25.3%；2050年老年人口將達到4.83億，佔總人口的34.1%。

另外，從衡量老齡化的社會負擔指標——老年撫養比來看，2000年至今，老年撫養比一直在加快增長，到2020年將上升至16.9%。由此可見，未來人口老齡化來勢洶洶，養老地產或將成為開發商投資「新貴」。

除了養老市場本身需求大給發展養老地產帶來了利好消息之外，近些年國家也將推動養老產業的發展提升到了戰略高度，未來政府對養老產業的大力扶持更是將為養老地產的深深紮根創造良好的發展環境和機會。今年10月12日，全國老齡委辦公室、國家發改委、民政部等25部委聯合印發了《關於推進老年宜居環境建設的指導意見》，再一次把養老產業的建設推上了風口浪尖，成為房地產行業關注的熱點。

很多人都會認為，養老產業是一個針對中高端人群的新興行業，在一線大城市才會有發展前景，但就目前而言，人口老齡化是全國性的，每個城市都面臨著不同程度的人口老齡化，像婁底這樣的小城市形勢也不容樂觀。

婁底全市共有430萬人，其中60周歲以上老年人57萬，佔總人口的13%，各類養老機構共收納4151人，僅為老年人的7.3%，養老服務剛需壓力極大。

對此，婁底市政府近年來在改善養老政策環境、加大資金投入力度、加強人才隊伍建設上都做出了很大努力。此外，在「十三五」期間，婁底也將有幾個養老產業重大項目投入建設，分別是：

1、健康養老服務業集聚區

項目位於萬寶新區，在2015~2022年期間擬打造集三級甲等綜合醫院和具有完善配套和國際水準的養生、養老、醫療、醫藥健康綜合體。

2、新化縣天門山蛙蛙谷健康休閑中心

項目位於新化縣，在2016~2018年期間，將建設健康養老中心，並配套建設琅塘至天門二級公路24公里。

3、新化縣天門鄉健康養老產業園

項目位於新化縣，在2017~2019年期間，將新建業務用房4萬平方米，打造智慧醫療、健康養老、休閑農業、農家樂、農耕文化體驗、特色農村旅遊度假等一體的綜合養老產業園。

現如今，無論是從市場需求角度還是政策支持力度，養老地產已經成為眾多房產企業關注的焦點。但是，養老地產正面臨著很多發展難題，目前涉足了養老地產的也多是一線品牌房企，當前市場也沒有成熟案例可供借鑒學習，投資存在較大風險，未來準備投資養老地產的企業還是要全面綜合考量，理性行事。

1、回收成本難

養老地產涉及的配套項目較多，包括餐飲、娛樂、養生、保健、醫療等內容，其所帶來的成本是可以想象的。同時，由於政策法規還未完善，養老地產還難以享受到土地、金融、稅收等**政策，回收成本是一個長期而艱難的過程。

2、營銷難

養老地產如何來營銷也是一個棘手的難題，業內人士表示，目前對於養老地產的一些基本的問題，如：營銷對象、營銷定位、營銷渠道和手段等都還沒有一個明確的定論，因此還很難做到有效的營銷。

3、經營難

因為養老地產行業的諸多不完善，所以導致養老地產的持續經營是一個很大的難題，目前國內專業完善的養老服務團隊十分稀缺，無論是人員培訓或是團隊管理等方面都難以做到可持續，大大提高了經營風險。

不得不說，對於房企來說，養老地產確實非常具有誘惑力，讓人充滿期待，它的發展前景也是有目共睹的，但是任何的新生事物都勢必會經歷一個艱難曲折的發展過程，未來養老地產想要發展壯大，還是需要靠政府、企業以及市場的共同作用力來推動。