買房要避開「樓高高」 五證齊全難辦房產證

有些業主不明白，為什麼我買的是五證齊全的商品房，房產證卻這麼「難產」？要知道有一種商品房，雖然買房時證件都沒有問題，後期房產證確很難辦理下來，這種房子就是——開發商有違規加蓋行為的樓棟。

開發商超規劃建房,可以帶來巨大的收入,當然有巨大的衝動,完事開發商收錢走人,可苦了買房的消費者,為了房子的合法性陷入無休止的扯皮當中。即使按照規定,開發商繳納相關費用和罰金,和超規劃帶來的巨額利潤相比,罰金幾乎可以忽略不計。正因為如此,超規劃建房,損害消費者利益的現象才屢屢出現,正常的市場秩序亦被擾亂,並引發諸多社會矛盾和問題,影響了社會的和諧。

開發商擅自改變規劃，加蓋怎麼辦？

1、預售商品房開發商可以擅自變更設計嗎?

建設部發《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定：房地產開發企業應當按照批准的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買房人。買房人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。買房人在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買房人的，買房人有權退房;買房人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

商品房買賣合同示範文本將上述規定寫入合同，並且同時規定，買受人選擇退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起在雙方約定的期限內將買受人已付款退還給買受人，並按雙方約定的利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。

2、開發商擅自變更房屋設計，購房人可以選擇退房嗎?

網友提問：我與某房地產開發公司簽訂了一份商品房預售合同，約定購買該公司開發的商品房一套。合同中明確約定，我購買的房屋的陽台是全落地景觀陽台。交房時，發現自己購買的這套房屋的陽台是混凝土半封閉式陽台，與合同約定不符，不僅影響了原有的景觀效果，更影響了室內的採光，因此欲要求退房。

律師回答：本案是由開發商擅自變更房屋設計引發的糾紛。雙方簽訂的商品房預售合同是合法有效的，按照《合同法》有關規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。商品房預售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。開發商不按照合同的約定履行合同義務，擅自改變規劃、設計的，屬於違約行為，應當承擔違約責任，購房人有權選擇退房。本案中，開發商沒有徵得你的同意，單方面將雙方約定的落地景觀陽台改為混凝土半封閉陽台，違反了合同約定，已構成違約，致使購房人的購房目的不能實現。因此，你可以要求解除購房合同，房地產公司應返還購房款及相關合理費用。

小編提醒：在簽訂合同時應盡量將自己能考慮到的可能影響商品房質量或使用功能的情形均寫入合同，並對買房人不選擇退房時開發商需承擔的違約責任在合同中事先作出約定，以免發生問題時開發商不同意協商而使自己處於被動地位。