合肥房價過山車 房價漲幅全球第一

合肥作為長三角城市群的副中心城市，在與上海、杭州、南京等周邊城市的貼身競爭中，城市的經濟總量和人口容納量較小，人口吸引能力沒那麼強，房價長期以來不溫不火。但為何去年以來房價漲幅如此迅猛和突兀？背後原因是什麼？

其實作為省會城市的合肥，多年來的房價一直很「低調」，在鄰近城市南京2008年房價每平方米過萬的時候，合肥房價還在3000~5000元/平方米之間徘徊，直到2015年合肥房價才突破萬元。「那時感覺每平方米萬元的房價太高了，一時還難以接受，其實周邊城市早就奔3萬、4萬去了。」合肥本地人李文傑說。

2016年，「蟄伏」已久的合肥房價迎來一輪超乎想象的暴漲。合肥市民張先生形容說：「去年漲得最厲害的時候，我過一條馬路的時間房價都能漲個200~300元/平方米。就這樣一直毫無節制地衝到全球漲幅第一的位置，實在讓人不可思議。」

去年下半年特別是10月2日以後，合肥推出「史上最嚴限購令」，房地產市場迅速由滾燙的高溫狀態陷入冰冷和沉寂，價格持續回落，成交量不斷萎縮。據房產中介稱，目前合肥房價普遍下跌15%~20%，個別小區房價竟呈現50%的直線下滑，價格遭到腰斬。

2016年3月16日，合肥濱湖一售樓部認籌現場，因為購房人太多，場面一度混亂。因為怕人多，原本下午4 點半結束認籌，結果兩點不到就被保安關上大門不讓進入。

「炒房客」很清楚掛這個價是沒人買的。等個十天半個月，該板塊嘩啦一下子又有三四套房掛出來，價格在1.2萬元/平方米，出來后很快就沒有了。是不是真賣掉了不好說，但市場已經被帶動了。如此這般，「炒房團」直接將房價從8000元/平方米一下子拉升到了1.2萬元/平方米，連1萬、1.1萬元的中間價格區間和漲價過程都省掉了。之後再連續掛出七八套價格在1.3萬元/平方米的房源，自然很快又沒有了。剛需客戶看到房價漲得這麼厲害，不敢再觀望了，都跑過去買，結果沒房源，「炒房團」已將可售房源控制住，直接將價格報到1.5萬~1.6萬元/平方米。就這樣，主流「炒房團」通過對板塊房源的壟斷，很快將濱湖板塊的房價拉起來，最高峰的時候，他們竟然將濱湖房價炒到2.2萬~2.3萬元/平方米的高價。

看合肥就知道房價泡沫有多嚴重

京滬和其他一二線城市的房價邏輯差別很大。那裡的q貴及新富太多、太集中，那裡是宇宙級中心城市。

合肥當然不是京滬。不過，合肥房價真的就崩盤了嗎？至少目前還沒有到那麼嚴重的地步，但媒體幾天前是這麼報道的。

事情的原委是：

該市濱湖區、蜀山區及北城部分業主，於2016年12月底在該市政務直通車網站反映房價即將崩盤，業主們要求政府救市的文章在網路流傳。當然，確確實實，一些急於脫手的合肥二手房價格出現了下降。

不過，合肥新房均價依舊普遍過萬元，成交量倒是有所下跌——這不應該奇怪，又是調控，又是歲末，實屬正常。

1、上面暫時不希望漲!高位接盤俠即便慘叫先忍著

二手房價格下跌了就找政府鬧的人，說實話，最不該同情。這樣的人，連最起碼的契約精神都沒有，你敢高位接盤，你就該做好各種準備。

只是，話說回來，過去10餘年，投資主要一二線城市的房產，基本就是無風險的事情。ZF和房地產是真愛，已經被驗證N次。這樣的歷史經驗，會造成什麼樣的投資者教育？所以，也不能全怪叫委屈的人。

在「槓桿遊戲」2016年8月10日《「妖王」合肥最嚴限貸背後，道理就像炒作小盤股》一文中，張銀銀分析過，合肥2016年的房價飆升，和當地供應、庫存不算太高有關，但最關鍵的還是2016年政策的「鼓勵」。又是海量的貨幣供應，又是倡導去庫存。從東往西，主要一二線城市挨個上漲，直到歲末房價穩定的重慶在偶然因素作用下，也跟著暴漲一波。

既然，房價根本上是政府托起來，那麼降了的時候，自然要找政府，這個邏輯也沒啥錯。

哎，我們的政府累啊，本身自己也被房地產所綁架。比起漲，政府自然更怕看到大跌。一旦全國形勢不妙，一定會刺激。也就說，要真的全國都下跌了，不需要誰鬧，政府最先受不了。

只可惜，主要一二線城市房價都還高位穩定。現在的任務是調控，是不要漲，要打擊炒作。這一點，如果還不明白、還不懂，那只有交學費了。

所以，合肥高位接盤俠即便慘叫聲再大、再厲害，也只有自己先忍著，該割肉割肉，賭未來也可以。看個人，也看國運了。

2、合肥這個城市的位置讓他特殊

合肥和重慶恐怕是主要一二線城市裡最有代表性的極端。

幾年前才幾千塊，6年前「槓桿遊戲」去合肥時，記得太清楚5000塊就能買房子。一下子衝到一萬多甚至動輒近兩萬，特別是一些板塊漲得太誇張。作為弱省會、高房價，這幾年合肥城市本身變化並不十分大，也不是長三角最矚目的城市。現在調控收緊了，市場調整一下，高位接盤的房東們，急於出手不奇怪。

有觀點安慰說，目前，合肥庫存去化周期已低於平均水平，房價未必看跌。根據易居研究院最新庫存數據，2016年12月，合肥成交量64萬平方米，可售量174萬平方米，庫存去化周期2.3個月。這樣的分析邏輯，還要看外在的其他變數。

在全國都滯銷、庫存很大的時候，房價穩定或趨下降是正常的;在主要一二線城市都漲的時候，無論多大庫存，只要是中心城市，不要像東北那樣，很難不漲;同樣，在上面明確希望房價暫時穩定的時候，無論庫存多小，暫時也就都難大漲。政府手上的牌太多、太強大了。

對於一個尚未完成城市化的國家來說，供應和總的可居住房屋總量、人口吸引力，從根本上決定一個城市房價的未來走勢。即便遇到嚴重的外在因素，比如美元生變，影響也是暫時的。當然，我們大多數城市房價目前是否已經透支，本身是個問題。

無論如何，不是職業炒家，只是玩票，合肥近來的情況，或許僅暫時的焦慮已經把你逼瘋。

不僅僅是合肥，此輪房價上漲的高位接盤俠們，急於脫手是可以理解的。畢竟國際形勢發生了變化，川普的不確定、聯儲在不停示意;我們的貨幣政策跟著在變，不敢說多緊，適度收緊在未來幾個月基本是必然。

而目前，合肥新房價格相對穩定，部分二手房價格下跌，土地出讓依舊高溢價，不正說明形勢處於政府可控範疇。

既然可控，就別指望政府馬上放水。抱歉，如果你高位接盤，又是小本買賣，折騰不起，想早點脫手，代價只有自己出了。

而合肥之所以出現今天的局面，房地產供應、庫存這些是個因素，政策刺激一二線城市大勢之下，合肥跟著漲本身就正常。恰好合肥這個城市位置生得太特殊，長三角都漲到天價了，作為長三角最西的省會，怎麼可能不漲。

沒錯，合肥2016年的房價現象，是長三角核心區域房價上漲的溢出效應所致，很多在上海這樣的城市暫時無法買房、老家是安徽的白領，以及出於投資考慮的人選擇合肥。

3、合肥現象值得全國思考

合肥2016年房價飆升的邏輯，其實是二線城市房價上漲的極端範本，值得反思和解剖。

在那樣的行情下，對於合肥剛需一族來說，2016年當然是噩夢，動輒40%的飆漲，除了絕望就只有趕緊湊錢首付，加劇行情。

只可惜，擊鼓傳花總有鼓聲停止的那一刻。

合肥不是強省會，其對省內的吸引力也完全無法和武漢、成都這樣的省會比。不客氣地說，和鄭州之於河南比，合肥之於安徽的魅力也不佔多少便宜。

而2015年，合肥城鎮常住居民人均可支配收入31989元。以合肥1萬多的房價，雙職工家庭在合肥，不吃不喝大概18年才能買一套100平米的房子。很多人會覺得人均年可支配收入不代表什麼，可你要去看一下長三角的數據就知道，合肥這個收入情況是排名靠後的。

最關鍵的是，合肥產業有多大家底，和長三角連片富庶區域比，合肥還有一些差距。清醒的人都明白，合肥到底有多少高富帥階層，沒有足夠多的高富帥、白富美，合肥要維持目前的高房價，除了靠全國性的刺激，可以說沒有其他辦法。

除了少數一二線城市外，這樣的情況其實屬於全。考慮到一些城市的房屋保有量、供給，過高房價的風險確實是在增大。

2014年美國人的年均收入4萬美元出頭，除了少數城市、少數核心區域，美國的房子也就三四十萬美元/套。從房價收入比來說，我們主要一二線城市確實過高。

當然，拿一個發展中的國家和成熟發達國家比並不合適，但起碼是一個參照。

投資總是有風險，這是一句老套得不行的話。但當所有人都癲狂的時候，又有幾個人認真掂量過「風險」二字的重量。說2016年是房地產的國家牛市，並不誇張……股市的國家牛市怎麼收場的？

你該明白，在可控的時候調控，真的是在保護高房價、保護泡沫。美國的寬鬆貨幣政策-我們的M2高增速-房價(特別是主要一二線城市的房價)不停漲，這個邏輯正在逆轉。

不過，投資者並不可憐，他們至少有資產，他們甚至還可以撒手不玩了;至於剛需，張銀銀想安慰你，不要嫌自己高位買房，沒有房的焦慮也很惱火。