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2021/12/25
洞察戶型趨勢，把握住宅潮流
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各位屏幕前的戶友，大家好！今天，庫哥給你推薦帝都的高端合院產品。
最近一年時間，合院產品在北京樓市大肆風靡，頗有「談別墅，必合院」的勢頭。
早在兩千多年前就有合院形式的建築出現，隨著時間的推移，合院也被賦予了更多的文化內涵與厚重感。
不過，2016年興起的這股「合院風」，還有它獨到的「經濟邏輯」。
▲傳統合院
首先是經濟賬。獨棟別墅報批已被禁止，市場上已經很難出現容積率在1.0以下的地塊。
為了平衡高容積率與高溢價產品之間的關係，開發商不得不在雙拼、聯排、疊拼等眾多產品形式中尋找新的突破點，頗具創新組合方式的合院產品應運而生。
其次是私密性。無論是雙拼還是聯排，它們的庭院都是一個相對開放的空間，很容易受到外界視線的干擾。
而合院的內庭院在樓棟中圍合而成，可以避免與周圍的對視，形成相對私密的空間，領域感更強。
第三是採光面。就細節來說，合院產品開間大，進深小，採光面充足。
由於圍合式的布局，合院的地下空間可以做到兩面甚至三面通風采光，而聯排只有南向庭院會有較大尺度的採光井。
所以，合院產品的流行，並不是偶然。
不過當大多數開發商都青睞於合院時，產品與產品之間的細微差別，也挺令人回味。單單就產品排布這一點，就在北京樓市產生了多個版本。
為了讓大家有更直觀的感受，評論君製作了一版抽象的排布圖，技術比較感人，不嫌棄的都是真愛。
去年，龍湖最受爭議的景粼原著，在合院的排布上，選擇了比較少見的「L型南北排」。
▲景粼原著排布抽象圖
在大多數人的認知中，聯排別墅東西向的排布比較常見，就單個組團來說，你的鄰居會分佈在你的左右兩側。
而景粼原著採用的是南北排，通過前後鏈接的方式進行排布，這樣一來，你和鄰居就變成了「屋前屋后」。
一般來說，景粼原著之所以如此排布，是為了把聯排別墅營造出雙拼別墅的形式感，將容積率的應用發揮到極致，而這將會帶來幾個比較棘手的問題。
▲景粼原著項目信息
首先入戶方式會面臨挑戰，在景粼原著你可以發現東、西、南、北四個方向上的入戶。
這是因為南北排布之後，只有最前端和最後端的樓棟可以實現南北入戶，大量樓棟要麼要從東邊入戶，要麼要從西邊入戶。
東西入戶並非不可以，但是對於習慣了南北入戶的客群來說，是否需要一個適應過程非常值得探究。
▲景粼原著沙盤圖
另外，還有一個非常重要的問題就是，為了阻斷鄰居之間的對視，除了組團的最後端的樓棟之外，其餘樓棟北向都沒有窗戶，否則你一抬頭就能看到對方的花園。
不得不說，私密性與通透性一直以來都是合院產品比較難以平衡的痛點，評論君無意點評，但是通過排布方式的選擇，還是能夠看到項目方在這個問題上的取捨態度。
在同一個問題上，萬科觀承別墅二期用一個小細節緩解了這個矛盾，有時候只要再向前考慮一步，也許就能獲得一個不一樣的結果。
▲觀承別墅項目信息
▲觀承二期排布抽象圖
萬科觀承二期以「L型東西排」為主，業主的入戶方式被統一成南北入戶，南向從庭院入戶，北向則直接進入樓棟。
在南北方向的排列中，萬科觀承二期沒有採用「鏡像反轉」，而是「平鋪排列」，這樣也會遇到像景粼原著一樣的問題：
那就是，北面住戶的花園與南面住戶的北牆接壤。如果照顧北向住戶的私密性，就要犧牲南向住戶的通透性。
怎麼辦？
萬科比較討巧的一點就是，在南向戶型的北牆上，做了一個「百葉通風窗」，這樣南向的住戶依然無法看到北向入戶的院子，但是卻可以實現「南北通透」。
這個改造很值得各方借鑒，值一個好評。
PART3
泰禾是院子系產品的老手了，它與北科建聯手推出的麗春湖院子排布方式是「U型東西排」，入戶是南北入戶。
▲麗春湖院子項目信息
▲麗春湖院子排布抽象圖
在南北向的排列中，麗春湖院子採用了「鏡像反轉」，所以無論是南向，還是北向的住戶，都是從前庭院進入樓棟。
由於麗春湖院子是「U」型圍合，為了照顧地下層的採光，麗春湖院子的內庭合院做了下沉處理。
▲麗春湖院子沙盤
這樣的布局更類似傳統的四合院，在加強內庭院的私屬性的同時，採光難免會稍稍受些影響。
然而，區別於以上三個項目，一個與以上排布都不同的項目：棠頌別墅。
在排布上，其並非單純選擇「鏡像翻轉」或者「水平鋪陳」，而是選擇了「工字殿」的風格。
所謂「工字殿」，是宋代皇宮中主殿所採用的建築模式，至清代宮殿仍有沿用，北京故宮的文華殿、養心殿等皆是如此。
入戶先入園的設計，也很有「禮序感」。
▲棠頌別墅沙盤
▲棠頌別墅排布圖（部分）
這種排布和北京傳統衚衕、四合院的格局更加相似，以衚衕將區域分割為不同的院落組團，避免了排布的單調。
同時，「工字殿」的形制可以擴大樓棟的採光面，可以達到兩面甚至三面採光。
不過弊端也在於，擴大採光面的同時，鄰居對視的幾率也會增加，對私密性的處理是一個挑戰。
▲棠頌別墅項目信息
中糧·瑞府，私密性和採光處理綜合協調得最好的一個。
在排布上，與麗春湖院子類似，為「U」型布局，但是其地上兩層，局部一層的設計很值得玩味。
在以往的經驗中，地上三層是別墅產品的主流，主動降層為地上二層的中糧·瑞府有些別緻。
▲中糧瑞府
層數減少后，牆體自身對陽光的遮擋降低，內庭院的採光效果會更好。同時，樓層做了「坡屋頂」的處理，阻擋鄰居間的對視。
這樣視線可以被擋住，但是陽光卻可以被放進來。即便你身處二樓，也看不到鄰居的庭院和窗戶，絕對保證了私密性。
身在至少70平米的內庭院里，舉目環顧，確實看不到合院鄰居的任何畫面，一股真正的踏實感油然而生。考慮到中糧瑞府的樣板間與麗春湖院子一樣，是在項目的實樓里實景展現，所以，這裡面就少了很多影影綽綽的水分。
▲中糧瑞府沙盤
▲中糧瑞府項目信息
並且，降層之後房屋的功能依然強大，實際上在降層之後，樓棟的功能區更加集中，上下動線減少，從實際使用感受看，反而會更舒適。
其實，對於項目來說，也許並沒有100%完美的排布方法，一方凸出的前提必然是另一方的妥協。
比如，想要多面採光，就需要接受對視的可能；想要更加私密的空間，也許就要放棄更加通透的選擇；想兼顧，但這個產品或許只有兩層，而你又對獨享的主人層心心念念。
在了解了足夠多的細節后，你更能明辨，在此與彼的平衡中，項目方的選擇是否戳中了購房者——你的痛點。
本文轉載自好評與差評，由庫哥編輯，建築人加入戶型庫QQ群： 316848543交流哦！買房戶型諮詢請加QQ群：292231175。
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二、時間
2017年2月25-26日（周六、周日）
三、地點：深圳
四、參與人員：
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1、關永康院長，深圳家協住宅精裝研究院院長
深圳市家具行業協會常務副會長，深圳傢具研究開發院副院長；北大光華EMBA管理碩士；傢具產業教育學院客座教授。
專註住宅精裝體系研究，從人居環境的生活需求出發，根據大規模精益化製造原理，統一建築結構、室內空間、傢具部品三大領域的設計語言，從而打通住宅精裝產業化全鏈條
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