濟南哪來這麼多全款？昨晚東部又有樓盤全款、六成首付清盤；類似紅葉谷景區將落地濟南東部，濟南三山三水計劃重磅出台

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昨晚樓市第一線的一位醉粉在微信後台給沉醉發來齊魯晚報的一則信息（記者：修從濤），是關於高新區實施三山三水計劃的消息。具體消息是濟南高新區黨工委、管委會關於建設「花園中的高新區」的總體部署,高新區計劃在未來3年重點實施「三山三水」生態景觀綜合治理和舜華三山人文生態公園項目,預計項目總投資34.8億元,計劃採用PPP模式建設實施。高新區「三山三水」生態景觀綜合治理項目取得重大實質性成果。從高新區財政局獲悉,自今年3月份項目啟動以來,高新區財政局和社會事業局,針對項目實際情況及時與上級水利、林業部門溝通,對「三山三水」項目整體規劃設計思路及項目實施推進方案進行了多次調查研究和論證,將引入PPP模式,吸引民間資本參與治理。

據悉,針對該項目,高新區財政局與11家社會資本意向合作單位進行了項目前期合作洽談,了解本項目的市場反應情況及社會資本的關注點,並向社會資本提出項目設計需求。目前東方園林、中冶集團、中建集團3家社會資本方已形成概念性方案。據介紹,「三山」是指蓮花山山體生態綠化工程項目(生態森林公園),徠佛山山體生態綠化工程項目(生態森林公園),圍子山山體生態綠化工程項目(生態森林公園)；「三水」是指小漢峪溝(高新區段),楊家河(高新區段),西巨野河(高新區段)。目前,「三山三水」生態景觀綜合治理項目可研報告已於5月底完成,正在辦理可研、立項、環評與節能等資料的批複手續。預計將於8月中下旬前進入公開招標階段,9月底前簽署項目協議。舜華三山人文生態公園項目目前也在跟進中。舜華三山包括馬山坡、鳳梨山和大山坡三座山體,高度均在100米以上,植被綠化覆蓋廣,有少量景觀步道及設施,富有生態野趣。

如果大家從去年就一直持續關注樓市第一線的文章的話，大家應該還有印象，在去年以及今年二月份左右，比如2月6日的文章《研之東部，如何四兩撥千斤實現跨越發展》等，文章中提到濟南喲有一些做大做強濟南的手段，比如學習鄭州打造新東站米字型高鐵以及高標準改造圍子山公園，目前這些都已經慢慢成為我們現實中的關注的事實。濟南第一線以前多篇文章表示，目前濟南在局部區域有一些提升區域價值的四兩撥千斤的手段。比如對於毗鄰經十東路的佔地6000畝地的玉皇山--圍子山進行綠化改造，並打造成為一個類似於濟南南部紅葉谷的景觀森林公園。這樣濟南南部和東部都有高標準的景觀公園，這對於提升濟南城市檔次還是非常有用的。玉皇山--圍子山佔地6000畝地，串聯孫村-唐冶以及遙望章丘片區，當時文章分析如果做好文章將會成為濟南又一個季節性的旅遊景點，區域價值將會被極大提升。而今年2月，濟南政府有關工作人員主動聯繫第一線，採納了此條建議並整理納入報告送交市政府領導審閱批准實施。

未來加之東部周邊未來高新技術產業的不斷壯大，這一佔地6000畝地的片區將能夠成為山東省的一個山體公園改造樣例，片區土地價值也能實現四兩撥千斤思維突破。

昨晚第一線微信群里，大家又在熱烈討論雪山片區某樓盤高層開盤的事情，這個樓盤是毛坯房，由於建委限價加之位置比較靠近東部位置不是很有優勢，最終限價在均價12000元每平，全部清盤。按照第一線16年針對17年意念推斷的濟南樓市彈簧壓縮理論來看，目前濟南樓市一張一弛效果還是比較明顯的。目前濟南樓市已經出現明顯分化，比如雪山片區高層開盤價格12000元每平，同為一個開發商，唐冶片區樓盤開盤均價14200元每平。那些還在用繞城高速劃分價格地理界限的朋友可以看清楚現實了，如果還在用繞城高速看待問題，那麼思維就比較固化了。濟南目前樓市區域分化嚴重，開發商們都重金拍地已經說明了樓市區域價值。所以，就像我以前說的，唐冶未來20000元每平不代表繞城內的都要20000元每平。濟南區域價值點狀突破已經非常明顯。那些靠近熱點區域熱點項目的土地價值正在被看好，比如高校落地、捷運建設、重大商業項目落地，這些片區的樓市在未來將會持續被看好。

還有很多朋友在微信留言後台問我目前濟南東部和西部價格多少買算合適嗎？總體而論，濟南西部目前一萬多買到還是可以的。而濟南主城區新房均價普遍上2萬了，這個沒得說。東部地區15000元每平以下可以從價值窪地以及區域發展分析好好比較可以買，再往東去的話熱點項目區域的八九千房源的包括一些精裝修房源還能繼續買，熱點項目周圍還有一定上升空間，畢竟目前東部地價擺在那裡，濟南已經進入低價土地賣限價房，高價土地賣高價房時代，高地價帶來的是高價房，早買也是在搶紅利。

其他外圍一些樓盤如果什麼熱點項目都不沾的話，說白了就是沒有未來紅利刺激，該片區發展是一般的。目前有南部樓盤虛火比較旺盛，周圍熱點項目帶動不多，但是價格卻一點不落後於主城區，該樓盤還鼓勵內部員工倒賣房源。所以對於很多的剛需族來說，濟南的有些樓盤確實實至名歸，未來價值還是看漲，有些樓盤簡直就是一個蓋著地毯的坑，看著很好跳進去后要花很長世間才能跳出來。

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