「商改寫」熱潮湧現：商業地產的「自我拯救」

受電商衝擊、商業地產同質化等因素影響，「商改寫」熱度近年來在北京提高。21世紀經濟報道記者根據公開資料不完全統計發現，自2014年以來，商場或者酒店改造成寫字樓高達十餘起。

21世紀經濟報道記者對一些改造案例調研發現，一些改造成功的寫字樓租金收益水平普遍可以翻倍，資產價值也得到大幅提升。

以正在改造中的中糧廣場為例，該企業預計改造后寫字樓租金可達12元/天/平方米（建築面積），聯合辦公COFCO FANTASY 2，000-2，400元/月/工位；但改造前，該樓宇C座地上商業租金約為4.5元/天/平米。改造后以2017年為基準年，到2021年營業收入年均增長7.22%。

基於租金驅動的商業改造是北京商業地產市場一大熱點現象。

高力國際華北區辦公樓服務部業主代表總監周曉駿驊在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，受北京市限制新增商業供應影響，商業地產的存量時代到來，城市更新話題被重點提出來。近一兩年來，商場改成寫字樓、酒店改成寫字樓現象頻繁出現，這背後主要是原有物業回報收益差，但付出的資源、運營成本奇高，寫字樓市場由於回報穩定備受追捧。

周曉駿驊認為，在可見預期內，「商改寫」是趨勢。

中關村大街的改造

電商衝擊是不少傳統商業改造的原因。

「哥們修不修手機？」這是中關村小商販店家熱情拉客的慣常方式。低矮狹小的空間內聚集了一排排維修手機、電腦、數碼相機的商家，商場內常常人聲鼎沸、空氣常常夾雜著異樣味道。這一切都按照電子產品市場的邏輯，雜亂而又符合想象。然而，這一切已經封存在人們的記憶中。

2016年，著名的中關村鼎好大廈宣布，已經用4年時間清退大廈電子賣場，引入眾創空間品牌入駐運營。目前除一層外，均是提供辦公服務的眾創空間。

21世紀經濟報道記者在現場看到，鼎好大廈A座已經改造成為寫字樓，租用給各大企業作為辦公場所。新東方在線，雨辰視美，義創空間等，一樓的入口處標識已變更為這些新潮企業名稱。

「IT產品集約化降低了人們對於電子產品的需求，互聯網電商又對線下銷售的衝擊很大，這部分市場已經飽和，所以大廈開始改為供企業租用的辦公場所。」一位鼎好大廈策劃部的工作人員這樣向記者解釋了大廈功能改造的原因。

位置偏南一些的海龍大廈，更能體現電商市場對於傳統商業的衝擊。21世紀經濟報道記者在現場看到，僅僅在商場2層還殘存著往日電子產品大賣場模樣，店家已稀稀落落，走廊里空空蕩蕩，顧客寥寥，幾位相鄰門面的店主甚至開始聚在一處大聲談笑打牌，無心招攬零星過路的顧客。不少櫃檯品牌商標還在，但相應區域內早已堆放了雜物，落滿灰塵。在海龍大廈的3層以上，與鼎好大廈A座一樣，搖身一變，成為企業辦公用地。

中關e世界也曾是著名小商販聚集地的「數碼廣場」，也在電商衝擊下經營難以為繼。21世紀經濟報道記者在現場看到，中關e世界1-5層目前正處於荒廢狀態，玻璃門都加上了鐵鎖。透過封鎖玻璃門看去，這些樓層內堆滿了東倒西歪的辦公桌和雜物，電梯停用，天花板露出了黑漆漆的破洞。中關村e世界6層，目前已經成為愛奇藝、美生元等企業辦公用地。

「商改寫」背後：城市內驅動力

電商衝擊、商業地產同質化背景下，令不少傳統商業飽受市場衝擊。隨著北京五環內不再新增建設用地，城市更新和存量升級的市場越來越活躍。

新街高和項目負責人、董事總經理陳國雄認為，「我們的城市經過30年快速發展至今，已經告別傳統攤大餅的模式。原來是向外擴展求發展，現在更多是對內求發展，也就是進入存量時代。對於投資方而言，進行功能和用途的改造，使得資產增值尤為重要。」

陳國雄是新街高和改造項目負責人。2015年1月高和資本從新加坡星獅集團收購該位於北京北二環內的項目，原名為「星街坊」，后命名為「新街高和」「當時他們1-4層全是商業，5-6層是辦公。樓上租戶以教育類的租戶為主。租金水平在4.5-5元/平方米/天。收購以後我們將其定位為甲B+寫字樓。-1層和1層依然定位成展示類的商業和寫字樓的配套，2-6層全都定位為金融和科技類的企業，因為這個區域恰好處於中關村和金融街的中間地帶。半年的時間，目前辦公的出租率達到70%。商業在2017年1月才開始改造，估計在3月底改造完成。範圍不大，總共只有3000平方米。改造后，目前的租金在7.5-8元/平方米/天這樣的水平，目前總體資產價值大概提升百分之五六十。」

陳國雄認為，商改辦是城市變化的一個大的方向。核心原因是商業受到電商的衝擊比較大，新的消費形式出現對傳統的百貨和小型的購物中心造成了比較大的壓力。無論是從資金還是運營角度看，投資方都有動力去將它改造成一個相對能夠帶來更高現金收益和利潤的用途。

一線城市轉型需求

世邦魏理仕華北區執行董事王茂君則認為，在北京市整體限制土地供應背景下，一半以上的開發商都將面臨轉型。他認為商改辦背後有兩方面因素推動，一方面，城市本身需要更新，需要改造升級；另一方面，開發商由於沒有房屋蓋，因此對於經營狀況不好的商業地產進行改造。

佰仕會創始人陳方勇在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，「『商改辦』主要集中在北京、上海等對寫字樓有需求的一線城市，二線城市還不多。商業面臨著衝擊背景下，辦公是相對適合的方向。商改寫和園區改成辦公，有一個很大的優勢就是產權比較清晰。能改造也表明其地段也是比較合理，它是一個隱藏價值釋放的過程。和以往經營不善相比，改造后的物業租金一般有著很大的提升空間。商改辦還有一個好處，就是運營的難度沒有那麼大。物業的維護方面，也不用每天去算人流。從投資來說，商改辦是一筆比較清晰、穩健的投資。」

陳方勇認為，商改寫可能不會成為未來主流趨勢。「寫字樓對於商圈、地段等條件很挑剔，例如太平洋百貨，本身樓層比較高，也是屬於商務地段，改成寫字樓后必然有市場需求。但如果並非主流商務區範圍之內，地勢較為偏僻，『商改寫』比較難。」