150萬的剛需買房之路在此，我去實地看過了

限購不限剛需；限貸不限首套房；國家說，房子是用來住的，不是用來炒的；保護剛需居住需求。看上去，剛需的買房之路暢通無阻。可是扒一扒南京的剛需盤，再看看買房人數，剛需只能躲在角落偷偷哭泣。昨天，我去看了主城150萬的房子，再加上之前跑過遙遠的剛需盤，給各位做個推薦。

01

選擇一 遙遠剛需盤

優點：房子新 、戶型大、小區好，物業有保障、有規劃、升值潛力大

缺點：遠、交通不便、不好租、配套少、交付晚、不好買

150萬左右的房源，目前集中在板橋、高新區、江寧濱江和祿口等區域，距離主城大約在30公里左右，沒考慮六合、溧水和高淳三區。距離遠，交通不便是一定的，板橋和江寧濱江不通捷運，高新區通了捷運，然而到市中心捷運要1小時，祿口也是如此。

新房好就好在新，不但房子新，小區新，連規劃都是新的，以至於配套就沒那麼多現成的，等等才能有。但是也因為等等才能有，升值空間才存在。

距離遠、配套少，請問，不是在附近上班的誰會大老遠租這裡的房子？毫無疑問的難租出去。

價格窪地，投資客多，沒錢又想買新房的剛需客也多，難買毫無疑問。板橋的和昌灣景此前多次說要開盤，這次置業顧問說，是真的要開盤了。88平的3房戶型，均價在1.8萬元/平，總價在158萬左右。不過，要買的人數也是非常多，此前有過要求綁定車位，那時蓄水達到千人，有過提高首付到8成，要買的人也不少，不過被有關部門駁回，恢復到3成。看看隔壁藍光公園1號的買房人數，就會知道，這次買房一定是場惡戰。

高新區我去過亞泰山語湖、招商蘭溪谷和弘陽時光里，這三家有名的買不到。亞泰山語湖此前曝光賣房號已經把房子預定完，我去的時候置業顧問都不推薦買，蓄水2千人。招商蘭溪谷預計7月新開盤，目前蓄水千人。領銷許的弘陽時光里推72套房源，確定本周五公證搖號，客戶房源比為11：1，這還是在沒怎麼通知客戶的情況下。江寧祿口的朗詩青春街區確定本周五公證搖號，客戶房源比為4.5：1

02

選擇二 城中公寓房

優點：房齡一般、地段好、交通佳、配套全、租金高、好轉手

缺點：租戶多、房子小、物業高、升值慢

總價低的房源，又想要房齡新，看上去還順眼的，城裡的公寓也是一個不錯的選擇，在此僅討論70年住宅性質的公寓，40年的不討論。作為過渡房，小公寓可租可賣，租金比一般的房子要高，但是居住體驗來講有利有弊，弊端就是一層樓有太多的住戶和租客，人多吵雜。有利之處在於雖然比正常住宅體驗要差，但是比老破小環境還是好一點。

舉個例子

奧體北門對面有個紫鑫國際公寓，50平大約150萬，我去實地看過，緊挨著紫檀雅居，就在夢都大街上，一共27層，四梯十八戶。還是金中實小的學區房，這是建鄴區最好的學校了，有不少家長買這個房子就是為了學區。

此外，城中我看了朗詩熙園的小公寓，這是朗詩第一代產品，距離張府園捷運站只有500米，150萬可以足以搞定一套，單價在3.2萬元/平左右。

雖然叫朗詩熙園，但是是在正常住宅外的一棟樓，蓮花物業，物業費稍高，要3元/平/月，講真，朗詩熙園內部的綠化真心不錯。這個房子也存在居住人群多的問題。雖然總價只有150萬，但是裝修好點，朝南戶型租金達到3500元/月，北面戶型能達到3000元/月，據中介說，這裡房子非常好出手，每個月都有成交，不用擔心沒人接手，地段好，不愁租。總之，好租好賣。

一層這麼多門，像不像大學宿舍

單室套

城裡么，反正什麼都有

03

選擇三 城中老破小

優點：地段好、得房率高、配套齊全、有學區、戶型中規中矩

缺點：房齡老、破、學區一般、升值有限、小區和物業不佳

都說城中老破小不能買，早上還看了一篇文章，說城中老破小升值緩慢，耽誤換房資本。其實，如果錢不多，又想享受城中的便利，老破小也是一種選擇。畢竟買了就能住，周邊配套不用等，一切就等你來享受。

我看了三山街和張府園附近帶電梯的砂珠巷小區、建鄴路小區，不帶電梯的富民巷小區。大概想在市區買便宜的電梯房，只能選擇第一代電梯房，也就意味著選擇了點式樓，以電梯為中心，圍繞著很多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，有部分戶型終年不見太陽，俗稱桶子樓，房子前後也不通透，空氣流通不好，而且部分走道特別窄。

三梯10戶的砂珠巷小區

建鄴路小區

電梯間堆滿了雜物

富民巷小區，不帶電梯

由於這幾家房子都有住人，所以沒有拍室內照片，單從戶型上來看，雙卧朝南的房子最貴，帶電梯的點式樓感受不如多層，雖然這兩者的樓梯間都非常破舊，但是多層的得房率高，不用走狹窄的通道，不會特別壓抑。而且點式樓基本上都是單列，幾乎沒有小區一說，多層有小區的占多數。從租金上來講，裝修好壞與否，差別非常大，差距能在大幾百甚至1000元。

據中介介紹說，雖然限購了，但是城裡的房子依然不愁賣，像三山街的弓箭坊、渡船口等電梯老破小，沒什麼房子出來，出來也交易的很快。但是像河西附近的房子，最近交易量特別小。畢竟限購不限剛需，該買還是要買，也有不少買房人買一套小房子給父母養老，在城中，一切都方便，也是不錯的選擇。

你也許錯過了這些精彩內容

按！個！