老家是三四線城市，那裡的房子還能買嗎？

很多我們的冬粉和朋友，總會諮詢關於購房的問題，他們在不同的城市，而他們最關心的是自己所在城市未來的房子能否買入，同時這些城市大多屬於三四線城市，考慮到房地產市場的複雜性，影響房價的因素又很多，幾句話不可能概括全部。下面就聊聊關於三四線城市的房子。

朋友們關注的，最核心的問題是房子是否存在升值空間，也就是未來能不能漲價，因此有必要分析影響房價的因素。從而判斷這些城市未來的房價趨勢。而目前的背景:很多三四線城市是要去庫存的。

政策對於房價的影響

房地產市場，政策對其影響不容忽視，政策分為貨幣政策和樓市相關政策，我們都知道在量化寬鬆的貨幣政策下，對於房地產市場是利好，反之是利空。樓市相關政策有些是直接相關，例如樓市的調控政策，有些間接相關，如一些其它政策等等。近期的政策，涉及三四線城市的，有土地規劃綱要，綱要里指出，未來三大城市群要發展成世界級城市群，因此我們認為在三大城市群（京津冀城市群、長三角城市群、珠三角城市群）範圍內的三四線城市，未來有很大機會。2月21日，新華社接連發了兩條和樓市政策相關的新聞，山西山東兩省不約而同的出了政策，對於那些庫存壓力大的三四線城市，減少或暫停住宅用地供應。可以預見這兩省內未來土地供應減少的三四線城市，消化掉庫存后，未來的房價會進入上升期。

客觀影響房產價格的要素

包括人口的凈流入，經濟和產業發展的情況，土地供應，城市的整體配套等，上面提到的山西和山東的政策，其本質是控制土地的供應。雖然我們認為大多數三四線城市存在庫存，但是有些城市很特殊，這些城市經濟發展很快，人口增速明顯，有很好的規劃和整體的配套，同時供需緊張，我們認為這些城市屬於光明城市。關於城市的整體配套指捷運、公交、學校、醫院、公園、超市、商場、餐飲娛樂等公共資源，而房價就是城市配套和小區自帶因素（小區品質，物業水平，居住純凈度）等價值的總和。這對於任何城市都適用，包括三四線城市。

有一種判斷三四線城市房價短期內發展趨勢的方法，就是只看成交量和價格。原理是，只要成交量旺盛，市場就是健康的。我們分為以下幾種情形：

• 量價齊升的城市，這些城市的房子可以購買，對於我們買房來說量價齊升就是最好的情況，有成交量支撐的價格，市場最安全。

• 價升量不升的城市，這類三四線城市存在風險，價格上升說明有利好或者概念炒作，價格上去了，沒有成交量來支撐。

• 量升價不升的城市，這些城市適合居住，量升說明需求旺盛，價格不升說明沒有利好和炒作因素，因而價格平穩。對於投資來說不是最理想的城市。

• 量價齊跌的城市，這些城市風險高，和上面的幾類城市相比最危險，沒有投資需求，也缺少剛需買房的支撐，此類城市需要特別引起注意。

結語：對於大部分三四線城市而言，已經失去了投資價值，但是一部分三四線城市未來潛力可以期待，具有很大的升值空間，這種城市間的分化，以後會成為新常態。對於城市和區域的分析我們最擅長。

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