在常州投資住宅到底能夠賺多少？

對於常州所有的投資購房者，你快速確定的告訴我，你在購房合同簽訂之時，真的知道這4個問題的答案嗎？

1、你買的房子，如果按照常州市限賣制度，產權證下來2年之後銷售，相對於別的理財產品，房價漲多少才能不虧？

2、你買的房子在未來4年之內，房價能夠漲到上面預計的這個數嗎？

3、利率上漲已經是個大概率事件，你知道利率變化對上述兩個問題的影響嗎？

4、你買房再賣房的下家是誰？

本文中所討論的為目前的期房，而不是二手房

限賣政策是本輪調控的一個新招，大招，是充分體現了「房子是用來住的，不是用來炒的」的好辦法。炒房子本質就是「低買高賣」，中間賺取差價，對於普通炒房者，對於投資者、對於散戶，政府不可能出台政策，像對開發商那樣，要求你的價格怎樣怎樣，高於某個價格不能交易備案，因為已經握在個人手中的房子情況實在是太複雜，一刀切不現實。

那麼好吧，民不患貧而患不均，乾脆讓你在一定時間內都不能賣，都老老實實給我拿到手裡，或自住或出租，這就是限購的邏輯出發點。要想通過房子賺錢，要麼是通過出租，要麼期房通過4年（由於期房不動產證大約在2年之後辦出，限賣的是不動產證之後2年，前後實際上限的是4年左右）之後再售，但是那個時候市場是怎麼樣，利率是怎麼樣，周邊新房是怎麼樣，誰都不知道。

算筆賬——全款買房

好，如果你在現在限賣的條件下，仍然想投資房子的話，想在4年之後高價賣掉，你必須知道你現在買的是多少錢，4年之後你能賣多少錢。

讓人明白這個問題不用長篇的寫理論，只用舉出例子，是個算賬的問題。（以下計算為大致估算，大體符合市場現狀）

首先我們不能按照2016年房價增長比例來計算，2016年的暴漲行情，在常州房價歷史上既是空前，很可能也是絕後，我們必須看長期，從5年10年的平均增長來看這個問題。

我們假設，在普遍一萬一的新房中，你能找到一股清流，也就是相對來說便宜的房子，大概在一萬元左右，正好截止今年5月，常州住宅均價也剛好在一萬元附近，那麼100㎡的房子需要100萬（顯而易見很多小區100萬根本買不到100㎡的房子，既然是估算，就按整數計算）

↑↑↑2007年-2017年房價增長趨勢圖

（PS：由於17年沒有過完，所以暫定前4個月的中間值為均價）

這是近10年常州市平均房價的增長，常州房地產花了10年時間，平均房價從4107，增長到10384，房價漲漲停停，增長了2.53倍，需要年平均一年增長9.37%（由於平均增長率的演算法比較複雜，這個數據是通過wps表格的函數算出來的），這是10年的維度。

為了好計算我們把常州房價年增長定位10%左右，應該還是合適的。那麼按照這個前提：

2017年，該套房屋總價100萬；

2018年，該套房屋總價110萬；

2019年，該套房屋總價121萬；

2020年，該套房屋總價133萬；

這是你全款100萬買，五年之後賣的情況，收益大約33萬（133萬-100萬）

需要減去你的所繳納的稅費，大項包括：契稅、維修基金、物業費等大約3萬，實際上你的收益大約在30萬

但是你的買房成本絕對不是100萬，因為在經濟學上有個名詞叫做叫做機會成本。

機會成本是指為了得到某種東西而所要放棄另一些東西的價值；也可以理解為在面臨多方案擇一決策時，被捨棄的選項中的獲取成本；——百度百科

這個名詞解釋很繞，實際上就是說你支出100萬，100萬能夠給你帶來的收益也必須算進去。如果你100萬不買房，你可以做很多事情賺錢，比如股票，比如黃金甚至期貨，這些收益都不確定。

銀行基金類產品3%-6%

P2P類投資理財7-12%超過12%風險比較高

那麼我們取個中間值7%去計算

2017年，本金100萬

2018年，變為107萬

2019年，變為114萬

2020年，變為122萬

這幾年你通過100萬按照理財收益率計算，可以賺取22萬左右，比你全款買這套住宅收益30萬，大約只少了8萬塊錢。

當然，你的房子有個好處，交付后還可以出租2年，如果毛坯房整租的話，在不排除空租期的情況下，計算1500元/月。2年的收益為3.6萬。

所以前後算算，全款買房確實還是能獲益的，100平的新房大約可以比理財多獲益11.6萬元左右

當然你需要有三個前提：

1、你為了多獲得這11.6萬元，你損失了這幾年來的所有投資機會，因為這100萬買房變現能力實在很差，相當於100萬的4年絕對死期存款，而理財就相當靈活。

2、另外你還必須準確找到2020年，能夠以137萬（因為133萬的房子加上二手房所有的稅費、中介費，以及金融評估等費用應該是這個數）接盤你房子的下家，能不能快速找到得看運氣。

3、另外你還得要求市場基本上以每年10%的速度房價增長，不能出現2008年或者2014年那種橫盤情況。

算算賬——按揭買房

對於炒房者來說，全款買房的情況很少，一般要做按揭，做槓桿，讓我看看如果按照現在常州市的情況按揭買房會不會虧。

同樣是100萬的房子，2017年入手！炒房首先要保障自住，按照這個邏輯，首付款我們假定為三成就是30萬，按照基準利率4.9%去計算。

30萬的首付款

70萬的房貸，30年等額本息還款

4年總計利息為8.5萬

4年還進去的本金約為9.3萬

4年後需要提前還款總額為61.5萬

2017年到2020年首付30萬的理財機會成本為7萬元

計算總的成本為：30+8.5+9.3+61.5+7≈116萬

房子再賣可以達到133萬，總收益比理財高大約17萬，2年的房子費用3.6萬，總額為20.6萬，那麼排除掉自己拿房所付的費用3萬，約為17.6萬。

當然這個前提還是三個：

1、但是同時你為了多獲得這17.6萬元，你損失了這4年來的所有投資機會，因為這30萬變現能力實在很差，相當於30萬的絕對死期存款，而理財就相當靈活。

2、另外你還必須準確找到2020年，能夠以137萬接盤你房子的下家，能不能找到得看運氣。

同時由於是按揭買房，利率也是變化因素，這必須要求你的利率要麼向下降，要麼持平。然而這可能嗎？貸款買房的還貸成本是必然增加的。

2016年是一個特例，我們在計算過特例的情況下，才算出10年內常州房價平均增長率為10%左右，未來的5-10年之內，還會出現房價暴漲，導致收益滿缽的狀態么？