海南限購了，但是現在還是買房的好機會

從瓊海的限購細則出台開始，海南正式進入真正的限購階段。本周，海口、三亞、五指山相繼出台限購細則，宣布了限購範圍和社保要求，同時，二手房、產權式酒店也一併納入限購範圍。其中，三亞的限購最寬鬆，限購範圍小，被稱為「比屁股大一點」；五指山則宣布全市限購，外地人在五指山市購房需要提供1年以上社保證明。

五指山全市限購既意外，也是意料之中的事。早在2016年底，《海南省人民政府關於繼續落實「兩個暫停」政策進一步促進房地產市場健康發展的通知》就將五指山、保亭、白沙、瓊中四個中部城市納入「兩個暫停」管理的市縣，不再以庫存作為是否實施「兩個暫停」政策的依據。也就是說，這4個市縣會在一個很長的周期內實施「兩個暫停」政策，目的則是保護4個市縣的生態環境，進行經濟轉型，減少對地產經濟的依賴。

如果不出意外，接下來全省各市縣將會紛紛出台各自的限購細則，並且在限定區域內要求社保年限，而同處於「兩個暫停」政策管理的保亭、白沙、瓊中三個城市很有可能發布跟五指山一樣的大範圍或全區域要求社保年限的限購細則。而根據目前的情況，海南任何一個區域實行要求社保的限購，就等於是在限購區域內拒絕大部分外地人買房。

在這種高壓限購的情況下，有許多冬粉就拿不定主意，許多外地冬粉以及在本地工作的外地朋友們加我微信，諮詢現在的情況下還能不能在海南買房。我的回答是：可以買，而且下手要快，現在還是買房的好機會。

很多人很迷惑，因為之前我發布過文章表示，海南實行帶社保的限購，將會對海南樓市造成毀滅性的的打擊，理由就是在海南買房的外地人幾乎沒有可能在海南交社保。但是現在我又建議可以買，而且下手還要快，這好像自相矛盾了。所以我覺得有必要寫一篇文章來說明一下，為什麼限購之後還能買海南的房子，並且下手要快。

大家都知道，自從去年一線城市限購以來，全國大大小小的城市幾乎全部都進入瘋狂的搶房模式，幾乎所有的城市買房都要排隊搶了。很多人，包括政府，都將矛頭指向了「炒房者」，幾乎所有人都認為是「炒房者」炒高了房價，於是關過中介門店、罰過開發商，甚至抓過自媒體人（膽戰心驚中）。但是核心的原因，我曾經也說過多次，上一篇文章也以白話的形式簡單陳述過，這裡就不再多說，有興趣的可以在歷史文章中查閱。

那麼，這些搶房的人都是誰？炒房者，還是剛需？

別的城市無法獲取數據，但是根據海南的成交數據，大部分購房者其實是第一套房，而且只買一套。這就充分說明，在海南買房的，大部分並不是所謂的炒房者，而是需要在海南買房度假、過冬、養老的另一種形式的剛需。

在房價上漲的時候，實際上就是堅定了那些觀望者、可買可不買的人對房價上漲的信心，他們預料房價還會繼續上漲，如果現在不買，未來將要花更多的錢去買，而且房價上漲持續的時間越長，這種心理的人就越多，搶房就越瘋狂。所以越到後面，還沒有上漲的城市突然有點風吹草等，就會引發更多人的搶購。

限購之後，海南樓市將迎來冬天，最終會陷入量價齊跌的境地。所以我建議，純投資的朋友，可以考慮持幣觀望，但是對於買來自住的人來說，觀望顯然並不是很正確的事。

一、 房價永遠上漲的趨勢不會變。

我一直強調，只要不發生戰爭、動亂、經濟崩潰等情況，房價就會是永遠上漲的，因為人民幣的購買力是在不斷下降的，人們的收入是不斷上漲的，人們的經濟條件是不斷變好的，這些趨勢基本不會變，所以房價永遠上漲的趨勢就永遠不會變。實際上，何止房價，連豬肉都是永遠上漲的。所以調控的目的並不是要打壓樓市，並不是要讓房價下跌，而是控制房價不要漲太快，漲太快了，就跌回來一點，這個並不矛盾。所以房價永遠上漲的趨勢不變，並不是指房價會以直線上漲，而是波段式上漲，每一次上漲之後，就再也不可能跌回原來的低點了。

前兩天，人民日報發布的一篇跟教授的觀點一樣的文章，名為《點金|樓市:房價怎麼走?"剛需"必知的政府調控邏輯》，文中表示，隨著經濟的增長、城市基礎設施和商業配套的完善，房價上漲是必然趨勢。黨報文章的發布一定經過極其嚴格的審核，既然這篇文章能發布出來，那麼就說明它通過了審核，也就說明，文章的觀點是受到認可的。也就是說，房價持續上漲的趨勢，是一個必然的趨勢。

二、 政策需要時間去消化。

我說過，限購之後，海南樓市將迎來成交量大幅度下跌的局面。但是這顯然不可能是一天兩天能完成的事。

限購之後，人們的心理就會發生變化，那些原本就搖擺不定的人會慢慢放棄買房的想法，而那些有著比較強烈的買房慾望的人，則會在限購之後更加堅定買房的決心。所以在全面限購之後到進入冬天這段時間內，肯定還會有部分人在非限購區域內購房，那些好的位置、朝向、樓層、戶型的房子，將會在這段時間內被清光。

需要說明的是，海南已經停止審批60平以下小戶型，三亞已經停止審批80平以下小戶型，未來，80平以下小戶型或許將在全海南絕版。

此外，政策是需要時間去消化的，誰也不知道，這次海南的限購會持續多長的時間才能打開，也不知道後面會不會出更嚴厲、範圍更大的限購政策，但是可以預料的是，在政策重新打開之後，位置、朝向、樓層、戶型好的房子大部分都沒有了。

三、 海南正在進行經濟轉型。

歷任海南省領導都在努力對海南經濟結構進行轉型，基本都提出過要改變對房地產過度依賴的局面，保護海南的生態環境。新任領導上任短短一個多月時間，也已經數次提過上述說法。我相信這次海南的轉型成功的可能性非常大，具體原因我會在後面發文說明。

經濟轉型之後，海南的經濟過度依賴房地產的局面將得到改變，房地產的開發速度將會放緩。實際上，從五指山全市限購的情況就可以看出領導對經濟轉型、對環境保護的決心和信心。可以預見，未來幾年，海南全省的房地產開發速度都將會更慢，於此相對應的，就是庫存增量的減少，也就是房價將會持續堅挺。

結語

對於純投資和自住型的買房者來說，兩者的需求不一樣，買房的做法也就不一樣。海南限購之後，成交量和價格下行的可能性是顯而易見的，純投資考慮的是更短的時間收穫更大的利益，而自住考慮的是喜歡的位置、樓層、朝向、戶型等情況。更何況根據現在的政策，不論房價漲還是跌，幾年之內你都無法出售交易。

買房本來就很難實現利益最大化的事，許多人的房子，都是住著住著就漲價了。海南絕大部分地方的房價是被嚴重低估的，這種低估隨著時間的推移，一定會補償回來。如果說海南的房子5年後會超過一線城市我是不信的，畢竟你在漲，它們也在漲，但是5年之後，海南的房子絕對不會像現在這麼輕鬆就能買的起了。

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