【壹周樓市】4月這10大城市房價漲幅高 三線城市居多

編者按：

隨著六月即將來到，宏觀調控開始顯效，熱點城市樓市明顯降溫。國家統計局昨日發布的數據顯示，4月，70個大中城市中，房價上漲城市數量在減少，15個熱點城市明顯降溫，一二線城市房價環比增幅收窄或持平，三線城市房價偏熱，其中，唐山房價環比漲幅最大。

政策動向：

福建土地新規：5年新增用地154萬畝 囤地房企將重罰

近日,福建省人民政府出台《關於印發福建省建設用地總量控制和減量化管理方案的通知》,旨在實行建設用地總量和強度控制,推進節約集約用地,提高土地利用效率。

觀點地產新媒體查閱文件,通知要求,「十三五」時期,福建全省新增建設用地總量控制在154萬畝以內。2020年城鄉建設用地總規模控制在986萬畝以內。

同時,強化規劃總體管控,劃定福建全省永久基本農田1609萬畝,嚴格實行永久保護。2017年6月30日前完成永久基本農田劃定及上圖入庫、落地到戶工作。力爭2017年底前完成全省土地利用總體規劃調整完善工作,不符合規劃的,不得批地用地。

實行用地計劃的差別化管理,科學安排年度土地利用計劃,沒有計劃指標的,不得批准用地。支持扶貧項目、新產業新業態、旅遊業及休閑農業發展用地。

嚴格土地供應標準,嚴格執行國家供地政策,嚴禁「大廣場」「大馬路」建設。嚴格執行項目用地標準。繼續實行工業項目用地指標控制。對小微企業原則上不再單獨供地,引導其租賃或購買多層標準廠房。廠房建成后,在不改變功能和土地用途前提下,允許對房屋使用權、土地使用權分割轉讓。

滬公布違法商辦項目典型案例 行政處罰最高8000餘萬元

5月18日據上海發布消息，為遏制並懲處商辦項目開發過程中的違法違規行為，上海市積極開展商辦項目清理整頓工作。市規土局最新公布了閔行區綠地峰尚匯項目、浦江驛優商務廣場項目，嘉定D9空間項目、明發商業廣場項目4個清理整頓典型案例。

這些項目因二次裝修中存在違法建設行為，且未完全整改，相關開發商被處沒收違法收入和罰款的行政處罰。

一、閔行區綠地峰尚匯項目

上海通盈置業有限公司開發建設的閔行區綠地峰尚匯項目，出讓合同約定土地用途為商辦，規劃批准為商業辦公建築，2016年9月通過規劃竣工驗收。

項目已全部交房，建設單位竣工規劃驗收后，在二次裝修中存在違規插層、分隔廚衛的違法建設行為。立案查處后，經閔行區規土局責令整改，建設單位與部分購房人解除了購房合同，並對違法建設進行了部分整改。因未完全整改，閔行區規土局對上海通盈置業有限公司處以沒收違法收入2968萬元、罰款56萬元的行政處罰。

二、閔行區浦江驛優商務廣場項目

上海復地驛優房地產開發有限公司開發建設的閔行區浦江驛優商務廣場項目，出讓合同約定土地用途為商辦，規劃批准為商業辦公建築，2016年12月通過竣工規劃驗收。項目現已全部交房，建設單位竣工規劃驗收后，在二次裝修中存在違法建設行為。查處時部分樓層正在裝修施工中，內部功能格局基本形成，有的即將裝修完工，有部分房屋將一套分割成兩套，每個房間均設了上下水設施，內設衛生間和開放式廚房。

立案查處后，經閔行區規土局責令整改，建設單位對違法建設進行了部分整改。因未完全整改，閔行區規土局對上海復地驛優房地產開發有限公司處以沒收違法收入1177萬元、罰款36萬元的行政處罰。

三、嘉定D9空間項目

上海錦如置業有限公司建設的嘉定區D9空間項目，出讓合同約定土地用途為商辦，規劃批准為商業辦公建築，2016年9月通過竣工規劃驗收。項目現已交房，建設單位竣工規劃驗收后，在二次裝修中存在違法建設行為，擅自將原規劃批准的辦公用房改變成居住用房供業主使用。其中內部插層及分隔的4.5米層高的房型有761套；內部分隔的3.0米層高的房型有702套。

立案查處后，嘉定區規土局責令建設單位進行整改。因未整改到位，嘉定區規土局對上海錦如置業有限公司處以沒收違法收入8741萬元、罰款101萬元的行政處罰。

四、嘉定明發商業廣場項目

明發集團上海實業有限公司開發建設的嘉定區明發商業廣場項目，出讓合同約定土地用途為商辦，規劃批准為商業辦公建築，2016年12月通過竣工規劃驗收。項目現已交房，建設單位竣工規劃驗收后，在二次裝修中存在違法插層、分隔廚衛等違法建設行為。

立案查處后，嘉定區規土局責令建設單位進行整改。因未整改到位，嘉定區規土局已發出行政處罰告知書，擬對明發集團上海實業有限公司處以沒收違法收入854萬元、罰款12萬元的行政處罰。

市住建委和市規土局表示，《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》明確，房地產開發企業是整改的責任主體。下一步，將嚴格依照《意見》和相關法律法規，與相關部門和各區政府共同加強對本市商業辦公項目的土地出讓、市場交易等全過程監管，依法嚴肅查處開發企業的違法行為。

樓市現狀：

4月這10大城市房價漲幅高 三線城市居多

調控顯效，熱點城市樓市明顯降溫。國家統計局發布的數據顯示，4月，70個大中城市中，房價上漲城市數量在減少，15個熱點城市明顯降溫，一二線城市房價環比增幅收窄或持平，三線城市房價偏熱，其中，唐山房價環比漲幅最大。

業內人士認為，隨著政策效應的繼續釋放，預計5~6月份房價增幅將會繼續收窄。從結構上看，部分三線城市房價增幅明顯大於一二線城市，後續也需要繼續強化政策管控的力度。

數據顯示，4月70個大中城市中，新房價格上漲的城市有58個，持平的城市有4個。下降的城市有8個。與3月相比，房價上漲的城市數量減少，而且漲幅收窄，最高漲幅為2.3%，而3月的最高增幅為2.6%；漲幅回落的城市有23個，比3月增加13個；由3月上漲轉為持平或下降的城市有7個；降幅擴大的城市有3個。

4月，15個一線和二線熱點城市中，南京、上海、福州、天津、合肥5個城市新房價格出現輕微環比下調；杭州、廈門、深圳、成都4個城市環比持平；北京、無錫、濟南、鄭州、廣州5個城市環比漲幅回落。而同比來看，15個一線和二線熱點城市新房價格漲幅全部回落。

數據還顯示，新房價格環比漲幅排名前十的城市分別是唐山(2.3%)、蚌埠(2.2%)、宜昌 (2.1%)、北海(1.9%)、瀋陽 (1.8%)、揚州(1.7%)、 金華(1.7%)、昆明(1.6%)、西安(1.6%)、韶關(1.6%)。

某研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，去年四季度開始的政策調控，效力在逐漸釋放。從目前城市數據看，熱點城市逐漸降溫，但其他城市房價上漲幅度依然偏大。這也使得此類城市近期會頻頻出台調控政策，進而引導房價回歸平穩狀態。

中原地產首席分析師張大偉指出，從4月新房價格上漲城市看，基本為三線城市，除一線城市廣州上漲1.4%外，其他城市基本均為之前漲幅較低的城市。其中，漲幅第一的唐山主要原因是環首都城市在3月份基本全線加碼限購，使得投資需求外溢，而且唐山市場過去多年未漲，價格絕對值較低。

嚴躍進指出，三類城市中，三線城市的房價增幅最大。一線城市調控政策相對緊，近期房價有所反彈，後續還需要繼續強化管控。二線城市中，此前部分熱點城市的房價上漲態勢得到了抑制，但依然有部分城市處於相對大的上漲態勢，後續還需要積極進行調控。三線城市政策總體寬鬆，房價依然有所上漲，而且上漲幅度超過了一二線城市。

一線繼續嚴控「商改住」 熱點城市有望跟進

繼北京之後，廣州、上海、深圳等熱點城市陸續出台了針對商辦市場的樓市調控措施。至此，全國一線城市均明確商辦項目不得掛鉤居住屬性，且部分城市還探索在建築、設計方面的管制方式，力圖從產品開發一端，降低商辦項目轉向居住用途的可能。

嚴控商辦類項目改居住用途

3月26日，北京住建委發文調控商辦市場，「商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途」的新規定，徹底改變了商辦市場。北京上述政策，既阻斷了個人購買也未建、在建、在售商辦項目的渠道，同時為個人購買二手商辦房屋也設置了高門檻。

3月30日，廣州「3·30」樓市新政提出加強商辦類房地產項目管理，「房地產開發企業銷售商辦類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商辦類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位」。

4月21日，上海要求土地出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公項目，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。5月份，上海出台新規，停止審批公寓式辦公項目，並同時加強商業辦公用地的控詳規劃管理，加強業態引導和管控；在商業辦公用途土地出讓合同中，明確不得建設公寓式辦公項目。

深圳也於5月12日發文限制商辦轉性，未來5年，商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建將被嚴格限制。「新政出台後，此類設施將更多地服務於辦公需求，即不太可能服務於居住的需求。」某研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，這對後續深圳商辦項目有利空效應。

至此，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市都落地了針對商辦項目的調控政策。綜合多地商辦調控的政策來看，不得擅自改變為居住用途，成為基本原則。對房地產開發企業違反規劃將商辦類房地產項目改為居住用途的，均採取「一經查實、嚴肅處理」的堅決態度。

更多熱點城市有望跟進

四大一線城市在針對商辦項目的調控力度上存在差異。除北京外，其他城市並未明確對個人商貸購買商辦項目作出限制。深圳則側重於供給端的產品設計管控。

對於開發企業新報建商辦類項目的最小分割單元，北京嚴格規定為不得低於500平方米，廣州較為寬鬆的限定在不得低於300平方米，深圳僅要求部分比例；轉讓方面，北京和廣州規定已購買的商辦物業可轉讓給法人單位、個人，但廣州給轉讓設置了「附加條件」，即個人取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。

一線城市向來是全國樓市的風向標。在商辦項目調控方面，會不會有更多的熱點城市繼續跟進？「還有城市正在醞釀、或者開始掀起新一輪封堵『商改住』『辦改住』的政策潮。」中原地產首席分析師張大偉預計，此前，因住宅限購而購買商辦項目的投資需求，或面臨巨大風險。

也有業內人士認為，未來，一些熱點城市會積極跟進商辦項目限購，雖然管控強度不會等同於北京，但有一點可以確定，「即商辦項目不再與居住屬性掛鉤」；政策力度上，以北京為代表的直接限制銷售或不許銷售的舉措是最嚴厲的，管控效果最明顯；但後續的主流模式，可能是要對供應端進行規範，積極管制產品設計。

房企動態：

上市房企分化加劇 房地產投資中樞向長期價值轉移

2016年，寬鬆的政策環境下，房地產上市公司緊抓市場機遇快速發展，經營業績、盈利能力、資金狀況、財富創造能力等基本面均有靚麗表現，投資價值彰顯；而隨著萬科股權事件的影響發酵，資本市場對房地產上市公司的價值投資中樞由短期向長期轉移。

據5月18日發布的「2017房地產上市公司TOP10研究報告」稱，2016年四季度到2017年以來，房地產進入深度調整期，需求端、資金端承壓導致行業投資風險加大，未來依託業績增長、收併購、轉型、政策紅利的房地產上市公司將更具投資價值。

報告稱，行業優勝劣汰和格局重構進程已經加快，房地產上市公司的分化態勢加劇：一方面是大型房地產上市公司在產品、項目、資金、管理等要素的絕對優勢下強者恆強，由2017年一季度大型房地產公司的市佔率大幅跳漲可見一斑；另一方面是中小企業的斷臂求生或黯然離場。在2017年房地產企業需求端、資金端雙向受抑的情況下，行業集中度加速提升已成為必然。

萬科：正醞釀董事會換屆方案 一旦成熟立即換屆

5月16日，萬科企業股份有限公司在深交所互動易回答投資者提問時稱，換屆方案正在積極醞釀之中，一旦成熟，將立即啟動換屆。

萬科第十七屆董事會的三年任期已於今年3月28日屆滿。對於董事會的任職延期，萬科管理層在今年3月底召開的2016年業績發布會現場表示，因為「眾所周知」的原因，並表示董事會的換屆方案正在積極醞釀中，一旦成熟將立即啟動換屆。

時隔一個半月，萬科董事會換屆的進度並無更新，仍稱換屆方案正在積極醞釀之中。

一季度前十大房企市場份額超三成

房地產行業周期性高點已過，上市房企優勝劣汰進入加速期。指數研究院18日發布的「2017房地產上市公司TOP10研究報告」顯示，今年一季度大型上市房企市場份額較去年大幅「跳漲」，而中小企業則斷臂求生或黯然離場，僅2016年就有14家中小上市房企轉型或退出，行業洗牌加速。今年一季度，銷售額前10房企的市場份額已經達到31.4%，較2016年增長12.8個百分點。