北京317樓市新政，究竟在打擊誰？

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編者：上周五，北京發布樓市新政，「處女貸」的概念火了起來。如何評論繼930新政之後的這次新政？政策目的何在？無論你身處北京，還是身處房價長期看漲的其他熱點城市，都要看看這篇文章。

原問題：《如何看 2017 年 3 月 17 日的北京樓市新政：認房又認貸，二套房首付60%、非普 80%？》

有人說，這是打擊富人炒房，卻讓改善需求躺槍。並不對。不要輕易覺得自己比全國智囊都聰明。你能看出來打擊對象是誰，政策制定者看不出？

說句政治不正確的話：這次打擊的就是「准中產」的「改善需求」。不是誤傷躺槍，是精準打擊。再說句更加政治不正確的話：016年的一波房價飆升就是准中產的「改善」拉起來的。

2016年，在北京的人一定聽說過這樣一句話：

沒房子先買一個小的先住著，以後再慢慢換大的。

當所有人都意識到一件事是個捷徑時，這個捷徑就即將變成麻煩。比如，小房子怎麼就能換成大房子呢？我的小房子漲價了，大房子也漲價了啊。別怕，還有 槓桿 這種好東西。

簡單說，通過「本金——貸款買房——買房還貸——本金增長——增長的本金再貸款」的模式，使自己的本金的增長藉由兩次槓桿加成，跑贏房價的增長。舉個例子粗略算個賬：

假設你手持50w現金，在單價4W時入市，持有到單價8W時換房，首付比率四分之一（為了計算方便）

50w貸款150w，持200w，單價4w買房50平

房價幾年中漲到8w一平，手持50平房子，價值400w

賣房，還掉150w貸款，手持現金250w

250w貸款750w，持1000w，單價8w買房125平

計算得很粗略，實際操作中考慮到購房者的還貸能力，二次槓桿未必加滿，但原理是一樣的，步子大小的區別而已。

同時，北京還有以下的「利好」確保了這種換房實現的可能性：

• 超低的房貸利率；

• 北京超高的房價單價和漲價空間足以沖抵幾乎所有的附加費用和本金風險；

• 在317新政之前，無房+房貸還清就可以認作首套房，所以可以實現槓桿最大化；

• 同時，各個中介輕車熟路的以房換房，使得換房者可以在現金壓力極小、甚至毫無現金壓力的情況下成功換房。

這種換房對市場的毒性在哪呢？

首先，賣方還貸再買房，購房者沒有新錢投入市場，卻帶熱了市場拉高了房價，這本身就是一個巨大的「事出反常必有妖」。以房換房的市場，一個純靠貸款拉動的市場，我們一般稱它為：空手套白狼。

第二，「以房換房」使作為購房門檻的「首付」已然失效，剩下的限制器「月供」效力明顯不足，所以買賣雙方——或者說換房鏈上的N方——可以幾乎毫無顧慮地坐地起價、哄抬房價。反正你漲我也漲，總能換得起，大不了我少換一兩平。

第三，有房者之間的換房遊戲抬高了房價，卻使得新入場者只能望洋興嘆。2017年2月北京各區樓市房價排名分析（附最新樓市政策）-中商情報網 裡面講到，北京2017年2月房價同比增長高達40%，我也是眼見3w一平的房子一年間漲到6w一平，除了已經有房的人之外，無產者靠辛勤勞動幾乎不可能追上這瘋狂的上漲。

我身邊有不少活例子，以每年10-15w的速度攢錢，能付得起首付的面積卻逐年減少；而現在北京按6w的均價，50平小房首付100w貸款200w，30年還清每月需還1w以上。也就是說，現在北京的房價已經不是能不能出得起首付的問題，而是到了「能不能付得起月供」的拐點。目前的房價下，五環內上車的門檻已經逼近月入15k年薪20w（還需要有百萬首付），但這真的符合北京的經濟發展現狀嗎？

它的最終結果只能是：當換房鏈傳導到最末尾，換房鏈底端的房主會發現自己的房子無人肯買，因為真正意義上的首套剛需人群已經買不起了，進而引發無人倖免的連鎖崩盤。

這是政府無論如何不願看到的。

而且，北京還有11w套的庫存，你們有房的商業互吹，讓新人上不了車，庫存誰來清？肯定有準中產不服氣，說我們小百姓換個房怎麼可能有毒？還不都是有錢人炒出來的？有錢人全是全款，見一套買一套。

來來來兄弟，你說的「煤老闆在北京見啥都買」是從十年前穿越過來的吧？你最近一兩年見過幾個天天拿現金全款在北京收房的「富人」？收的哪裡的房？什麼價收的？說來聽聽？

話說「富人炒房」在北京樓市快成一個梗了，房價一漲，不用想，直接把鍋摔在也不知道是誰的「富人」身上。前幾年噴「富人」用槓桿搶房致富，這幾年大家都用上槓桿了又說富人都是用現金全款買的，這想象力我真的服氣。

退一步講，如果真是富人全款炒房，政府才不著急呢，全款好歹也是固定了社會財富，但槓桿和二次槓桿固定的卻全是泡沫。以房換房者幾乎是一分錢不花，動動嘴皮子報價就把房價帶了起來，還不起貸大不了房子一賣，貸款還了本金照樣增值——雖然換房者說「唯一住宅我咋可能賣呢」，可國家運轉哪能賭在「老鐵放心我不會的」這種程度的承諾上啊。

當然，我並不是要把鍋全甩給以房換房者。土地供給緊張——或者準確說，「土地供給」和「限制城市規模」的矛盾——才是房價飆升最直接的原因。而根本原因，不用說，只能是區域發展不均衡。

317新政和以房換房，只不過是官民鬥法歷史上的又一回合而已。估計下一回合，「民」方使出「無房無貸凈身出戶假離婚」也為時不遠了。

剛需現在到底能不能上車？幾百萬的買賣，我還不敢給你做主。但是我有一個事實跟大家分享下：

16年房價暴漲，成交量卻在縮水。根據房地產業協會統計，北京房價已經從去年2月的45000元以下，漲到今年2月的60738元…… 根據北京市住建委的數據統計，2月北京全市二手住宅共網簽12168套，環比1月下降5.4%，同比2016年2月減少11.7%，達到2015年4月以來的最低值。整體來看，網簽量自2016年9月以來逐月下滑，累計降幅已達60.1%。

最粗淺的理解就是：價格雖然喊上去了，實際下手的卻不多。等什麼？肯定不是等我老公。等的是換房鏈最低端的房子被人接盤。換房鏈上的大產、中產、小產、無產在「頻繁帶看」的焦慮中把價格抬了起來，但沒有一個人想要出現錢，都想只靠銀行貸款來換房。

此時持幣進場的無產階級剛需，就是撬動這個沉默中巨大槓桿的那顆小石頭。成交量的萎靡，證明能夠上車的無產階級已經越來越少。可叫價依然不會鬆動，因為沒人相信北京房價會跌。大中小產們相信，無產們再怎麼傲嬌早晚也要咬牙入場的，想要入場的人有的是呢，反正我手裡有房，我可以高價等。

而縱覽全局的政府此刻出手，或許是觀察到了：現在的房價配上現在的工資水平，北京的無產階級接盤俠真要不夠用了。這麼搞下去，恐怕只有知乎頂端職業程序猿才能上得去車了，可北京哪有那麼多程序猿啊。

一旦無人接盤，泡沫破裂，經濟崩盤都是小事，十九大怎麼開？（完）

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