大增宅地供應 上海 「十三五」70萬套租賃房怎麼建？

大幅增加住房用地供應 上海 「十三五」70萬套租賃住房怎麼建

第一財經APP 宏觀 胥會雲

在北京推出未來5年的住宅用地供地計劃后，上海也發布了《上海市住房發展「十三五」規劃》，大幅增加了住房土地供應規模，尤其是租賃住宅的土地供應。

根據規劃，「十三五」期間上海將年均供應住房用地1100公頃，包括商品住房用地約400公頃(佔比36.4%)、保障性住房用地約360公頃(佔比32.7%)、租賃住房用地約340公頃(佔比30.9%)。

但租賃用地的增加，並不意味著商品房用地的減少，因為這次土地供應計劃調整的原則是——商品房用地穩中有升、保障房用地確保供應、租賃房用地著力加大。

供地計劃大調整

這一供地計劃，與近幾年上海的供地計劃相比有了較大的結構性調整。

數據顯示，近幾年上海的年均供應住宅用地規模為600公頃，其中商品住房350公頃、保障性住房250公頃。

這也就意味著，上海此次將年均供地計劃增加了83%左右，主要是新增租賃住房用地340公頃。

而整個「十三五」期間，上海住房用地供應共5500公頃，其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃，住房用地供應總量較「十二五」期間增加20%。

在這樣的力度下，經初步測算，「十三五」期間上海計劃供應的5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬套，比「十二五」增加60%左右。其中市場化住房約115萬套，包括商品住房約45萬套和租賃住房約70萬套，租賃住房供應套數佔新增市場化住房總套數超過60%。

不僅是上海。全國多個省市都調整了自己的住宅用地供應計劃。

3個月前，北京發布今後5年住宅用地供應計劃稱，到2021年計劃供地6000公頃，其中1300公頃用於租賃房，供地規模佔比21.7%;今後5年北京住房建設需求150萬套，其中50萬套是租賃住房，房屋套數佔比超30%。

現在，上海的租賃用地供應計劃，也已經開始實施。

7月4日晚，上海市規劃和國土資源局掛出兩宗地塊出讓公告：位於浦東新區和嘉定區合計9.35萬平方米的兩宗地塊，其性質為租賃地塊，所建物業嚴格按照「只租不售」模式管理，僅用於出租,不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。

這也是上海首次出讓「只租不售」地塊。

顯然，租賃住房將成為上海住房供應體系中的重要一環，以改變重買賣輕租賃的市場格局。同時落實「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，促進房地產市場平穩健康發展。

購租並舉的住房制度首先在2015年12月的中央經濟工作會議上提出。2016年5月，國務院辦公廳發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系。

2017年4月，住建部和國土部共同印發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，明確要求增加租賃住房有效供應。將新建租賃住房納入住房發展規劃，採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房，盤活存量住房資源。

2017年5月19日，住房城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》開始公開徵求意見。

事實上，同策諮詢研究部總監張大偉表示，近幾年上海一直在推動「租售並舉」模式，以改變「重售輕租」的狀況。

比如，2016年上海出讓的周浦、泗涇、嘉定新城地塊，都附加了「15%面積、自持70年」的約束條件。而去年7月，融信以31.55億元摘得的上海新江灣城地，更是要求自持建築面積不低於15%，保障房建築面積不低於總規劃建築面積的25%。

而現在，從上海開始出讓「只租不售」地塊的信號來看，上海將由這種開發商地塊內自持配建租賃住房，轉向政府整區域配建租賃住房。

減量化的建設用地天花板

但是，上海也面臨挑戰——如何在土地資源緊張的前提下，完成土地的供給側結構改革，推進購租並舉的住房體系建設?

作為國內土地資源約束最突出的特大城市之一，上海已遭遇了土地資源的「天花板」。為實現可持續發展，上海提出規劃建設用地總規模「負增長」的要求，《上海市土地資源利用和保護「十三五」規劃》明確，到「十三五」期末，上海全市建設用地總規模不突破3185平方公里。

但是，隨著2015年末以來全國新建商品房和二手房成交價格快速上漲，各大熱點城市土地市場也迅速升溫。於是，增加土地供應被看作穩定市場的重要舉措，也成為普遍呼聲。

不過，有專家就指出，土地相對於市場是慢變數，城市土地供應主要取決於城市化的進程，是一個長周期的過程，房價的形成又受許多短周期因素影響。

由於房地產客觀上具有居住和投資雙重功能，因而也具有部分金融屬性，當其成為一種投資產品時，面對的需求是無限的。但是，土地不僅有經濟屬性，還有社會、政治、文化及生態、安全等屬性，不能也不可能做到無限供應。

因此，在投資性需求沒有得到有效抑制的前提下，為扼制房價上漲而單純增加土地供應，並非房地產調控的良策，且極易造成對未來城市發展空間的「透支」。

那麼，上海要怎麼辦?

從中長期看，上海的規劃住房規模和土地供應可以滿足城鎮常住人口住房需要，住房總量基本平衡。但是上海房地產市場存在結構性供需錯配。

這種錯配有三：規劃實施過程中存在階段性的供需結構失衡，目前上海全市住宅量還不能滿足實有城鎮常住人口住房需求;租賃住房體系發育不足;住房供應和居住需求匹配性失衡。

也因此，在土地資源緊約束的新常態下，上海更重要的是解決這些錯配。為此，上海提出了一個新目標——構建可負擔、可持續的住房供應體系。

《上海市城市總體規劃(2016-2040)》草案中，「可負擔、可持續的住房供應體系」被分解為四項內容，第一項就是要提倡租購併舉，加大新建住宅中租賃住房的配建比重。

到底多少人要租房?這與的城鎮化進程和人口流動密切相關。

數據顯示，2016年末流動人口數量2.45億人，相當於每六個人中有一個是流動人口。而東部地區依然是流動人口最集中的地區，接納了超過70%的流動人口，且主要是跨省的流動人口。

以上海為例，至2016年末，上海全市常住人口總數為2419.70萬人，其中外來常住人口980.20萬人。

到目前為止，大量的流動人口共同創造了一個大約1.1萬億元的住房租賃市場，覆蓋大約1.6億人，主要是新就業大學生、跨城市流動人口或城鎮化進程中的轉移人口，以青年人為主。

但相對於房屋銷售，租賃的佔比還比較小。

鏈家研究院在一份名為《租賃崛起》的報告中稱，2016年的租房市場大概占整個房屋交易市場規模的7%。但可以對比的是，美國2016年房屋交易規模在1萬億美元左右，其中租房市場高達5000億美元，占整個交易市場規模的50%。

僅以城市而言，2013年上海家庭住房自有率約為70%，租住比例遠低於倫敦、紐約、東京等55%~70%的租房率。

海通證券的報告也稱，2014 年上海住宅中用於出租的建築面積為72.2 萬平方米，僅占上海當年竣工住宅面積1536 萬平方米的4.70%。

未來，隨著城鎮化的繼續推進，鏈家研究院的報告預期，租賃市場會迅速發展，2020年達到1.6萬億元，2025年達到2.9萬億元，2030年將會超過4萬億元，其中一線城市的租金交易額會超過萬億元。

破題高房價

發展租賃市場，對上海來說，還意味著吸引各種創新型人才，增強城市長遠發展的動力。

5月24日下午，上海市委書記韓正來到復旦大學，為師生們作形勢政策報告。在回答提問時韓正表示，高房價是制約上海創新人才集聚的一個因素，這確實是影響上海未來發展的一個重要因素，市委市政府必須破題。

韓正同時表示，上海人才的居住問題肯定不能單靠商品房解決，應該靠各種辦法，要用好人才公寓、公租房、租賃房等多種辦法解決。對於青年人才集聚的區域，政府應該創造條件、引導市場，大規模建設租賃房。

加大租賃住房供應，一方面是建設增量，集中推出一批新增租賃住房用地;一方面則是盤活存量。

從土地供應的角度，上海提出要鼓勵租賃土地，採取「先租后售、租讓結合」的土地供應方式建設市場化租賃住房。研究制定租賃住房用地基準地價。

同時，從區域平衡的角度差別化確定商品住房和租賃住房供地比例，優先供應租賃住房用地。

此外，還要探索在集體建設用地上，由集體經濟組織建設租賃住房。結合就業人口住宿需求合理布局，減少務工人員的出行距離和出行成本，方便集中管理。

據了解，這些租賃住房已經劃定了重點實施區域。原則上優先增加就業集聚地區、交通便利地區、商業、商務辦公過剩地區三類地區的租賃住房供應。

比如，在陸家嘴、徐家匯等服務業集聚區，張江、紫竹等科技研發集聚區，以及臨港等產業板塊製造業集聚區，將適度增加租賃住房，以實現職住平衡。

而對於存量部分，上海也提出，對於商業、商務辦公總量確實過剩的區域，可視情況將部分未出讓的和存量商業、商務辦公調整為租賃住房。

與此同時，上海將運用經濟手段，驅動供需雙方參與住房租賃市場，可在稅收減免、抵扣、租房補貼等方面出台可行政策。

《上海市住房發展「十三五」規劃》稱，將以市場為主，扶持住房租賃企業擴大規模，新增代理經租房源30萬套(間)左右。到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應、規範化管理的住房租賃市場體系。

專業租賃企業少，住房租賃市場發育不成熟，是租房市場供給不能滿足需求的一個重要原因。目前住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租。但其他國家成熟的租賃市場上，專業租賃企業會提供30%左右的房源。

也因此，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業，也是解決租賃關係的規範性、穩定性的重要途徑。

在租賃政策利好的激勵下， 近兩年，住房租賃服務市場不斷擴大，大量的長租公寓品牌興起，同時也得到了資本的青睞。這些長租公寓品牌的投資運營者，既有房地產開發企業如萬科、招商、保利、佳兆業、龍湖、旭輝;也有中介機構比如鏈家、我愛我家;還有創業公司比如青客、蘑菇公寓、優客逸家等。

與人口流動方向保持一致，長租公寓多集中在華東、華南地區，其中華東地區佔比近60%，其中又以一線城市上海、北京、廣州、深圳為主。

不過，總體上看，經營住房租賃機構的發展尚處於起步階段。與傳統的房地產開發業務相比，住房租賃經營的資金投入大、周期長、回報率低。

去年在國新辦舉行的住吹風會上，住建部副部長陸克華就說，住建部曾進行了調研，為什麼企業不願意專門來從事住房租賃這項業務呢?企業普遍的反映，是算不過帳。

因此，上海此次提出，要建立健全面向多個階層、多元主體參與，管理規範有序，市場導向為主，政府調控為輔的大都市住房租賃管理體系。

同時規範私人租房管理，確保消費者權益。可借鑒英國做法，建立房東登記和評級制度，建立住房租賃的准入和退出機制，確保給消費者提供能夠負擔得起，體面、穩定的住房。