二手房火爆暗示中國樓市逐漸成熟 任志強怎麼看

近日國家發改委副主任寧吉喆在接受專訪時直言，雖然一季度經濟整體向好，但不確定因素仍存，其中一項就是房地產，未來一旦放鬆調控，房價就將出現反彈。在業內看來，要形成房地產市場的長期機制，推進房地產稅、土地制度改革等都是有望取得進展的領域。

「近期房地產市場總體調控取得了明顯成績，但是房地產市場的結構性矛盾並沒有解決」，寧吉喆表示，具體來看，一二線城市房價過快上漲的壓力依然存在，三四線城市去庫存的壓力也不小，因此，寧吉喆給出了一旦放鬆調控，房價還會反彈的判斷。

樓市將迎來二手房時代

國家統計局最新數據顯示，今年1-3月，全國新房銷售面積同比增長19.5%，增速較1-2月回落5.6個百分點，延續了2016年4月以來增速持續回落的態勢。事實上，扣除春節前後大規模返鄉置業的擾動，去年10月以後，新房銷售面積增速回落趨勢非常明顯。儘管有去年高基數的影響，但熱點城市和區域啟動調控是主要原因。

可以說，二手房市場快速反彈是本輪樓市回暖的最大特徵。二手房市場之所以反彈，最大的動因就是新房預售管制下，開發商新盤入市的積極性下降，新房供需兩端一起回落，需求開始轉向二手房市場，甚至是「類住宅」市場。特別是，此前並不活躍的三四線城市二手房市場，近期也普遍強勢反彈。

需求之所以快速回升，與政策的微妙變化有關。2017年，宏觀經濟主題是穩增長和防風險，這就決定了資金供應適度、利率仍將在低位，也決定了房價不可能大跌。此時買房，風險或許是鎖定的，而去年10月調控后的短暫回調，似乎也是建倉的機會。同時，春節后，傳言中的加息未來臨，央行和銀監會屢屢強調房貸要支持合理需求和「去庫存」。

樓市分類調控怎麼理解

另外，今年全國「兩會」確立了「分類調控」的樓市管理主基調。就熱點城市調控而言，儘管力度和措施「加碼」，但在政策思路上，採取的是疏導需求、鼓勵合理需求，而不是抑制需求;方向是穩定房價，而不是打壓房價;就「去庫存」而言，更強調需求端激活，如三四線城市與大城市基礎設施互聯互通，棚改「貨幣化」，鼓勵「返鄉置業」等。當然，直到近期，住建部和國土資源部聯合發文明確，在售庫存去化周期超過12個月的，要縮減土地供應。業內普遍認為，管理層此舉，或意在讓樓市量價在高位實現中期平衡，為平衡「穩增長」和「調結構」留出足夠的時空。

此外，本輪調控給市場的一個印象是，通過購房「紮根」大城市的門貌似正在慢慢關上。比如，限購從大城市中心區擴展到外圍，甚至擴展到周邊三四線城市(縣);限購範圍從住宅擴大到非住宅;非戶籍人群購房門檻逐步抬高，非戶籍人群在熱點城市購房所需社保和稅收繳納時限，從原來的1年逐步提高到5年，中間還不能斷繳。同時，因高房價而溢出到外圍購房的，原來沒有社保或稅收繳納時限要求，現在也相繼推出。

因此，出於在大都市圈「紮根」的顧慮，趕政策末班車而「搶上車」，也是這一波購房熱潮的一大主力。於是，新房預售管制下，需求開始轉向二手住房、「類住宅」等。二手住房一旦趨暖，中介亂象、投機炒作等問題開始嚴重了，比如近期北京學區房炒作、規避限購的假離婚和企業購房等，以及「類住宅」大行其道。另一個重要的原因是，2014年以來熱點樓市回升，改善型需求是主力。但近年來，因土地價格高企、「地王」頻現，新房供應越來越偏遠、越來越豪宅化、公共服務配套越來越差，特別是教育醫療等。於是，改善型需求開始轉向性價比更高、供應效率更高的二手住房市場。因此可判斷，未來全國將加速進入存量房市場。

房貸緊縮限制二手房交易

同時，近期熱點城市房貸開始緊縮，很多銀行將首套房貸優惠利率折扣從3月基準利率的0.9倍降至0.95倍。3月新增居民中長期貸款僅4500億元，低於去年平均水平，同比多增額降至零左右。截至3月末，全國個人住房貸款餘額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分點。隨著調控政策落地、激進的預期漸進改觀，加上信貸投放的微妙變化，預計從5月開始，熱點城市和區域二手住房成交量將會下滑。近期權威媒體報道，北京、廣州、廈門等地二手房門店業務量大幅下滑。

任志強談早就預料到了

任志強此前曾稱：「今年我們二手房的交易量在很多城市超過了一手房，二手房漲價漲得很多，他獲得財產性收入遠遠高於工資收入。基於利率仍舊在歷史低位，貸款政策和調控政策支持「去庫存」、支持合理需求，未來住房需求仍將保持在高位。但在住房回歸居住屬性的定位下，打擊投資炒作的調控會堅持下去，未來非自住購房需求會明顯減少。近年來，由於新房供應效率較低，新市民購房需求和改善型需求佔主體的情況下，樓市將快速進入存量房時代，二手住房價格上漲還將維持一段時間。二手房時代到來，是樓市走向成熟的標誌，也標誌著樓市大規模新增建設的高潮過去了。由此，未來各大城市房屋交易還將比較頻繁，但開發投資將趨勢性回落。