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「3·17新政」兩月考:「買房者已不敢出手」

「3·17新政」兩月考:「買房者已不敢出手」

  

  北京一套80多平米的房子,在「3·17新政」前掛牌報價700萬,有人要680萬買,業主沒賣,但「3·17新政」之後,買房看房的人少了,房主最後以630萬的價格成交。而今,這樣的故事在北京一夜之間驟增。

  《華夏時報》記者實地走訪了解到,相比於2017年初春北京一路高歌猛漲的房價不同,最近兩個月,北京的房價陡轉直下,讓購房者靜待觀望,讓房產中介與房地產開發商陷入焦灼。

  5月網簽繼續回落

  2月的一個周末,北京有四處樓盤項目同時開售,均在一日內售 罄。南五環外一處近200套房源的豪宅接近7.3萬至8萬元/平米的單價出售,這一售價也創下了當時的新高。

  中信建投的數據顯示,在北京,開年房價環比上漲4.6%,2月份以後北京二手房成交量環比增長75%,成交均價超過6萬/平米。直到3月中旬,迅猛的房市行情被最嚴厲的新政擊破。

  2017年全國兩會結束后的第二天,北京「3·17新政」橫空出世。其規定,企業購買的住房須滿3年才能交易。緊接著,監管者還出台一系列組合拳,包括針對商住項目限售停貸;銀行收緊房貸上調利率;並開始約談中介高管。

  北京的房市變化立竿見影。據偉業我愛我家統計,2017年4月北京全市新建商品住宅環比下滑9.9%,同比下滑48.9%;二手住宅共成交16794套,環比下降35.12%。

  另據數據顯示,4月北京新建商品住宅價格同比漲幅從20.6%縮至17.4%,環比從0.4%降至0.2%;二手房市場亦明顯降溫,環比漲幅從3月的2.2%降至持平。

  需要指出的是,新房方面,去年12月底北京提出的要求是:要保證房價環比不漲,當時依據的就是10月的價格,即均價3.82萬元/平米。不過,調控的效果直到今年4月才開始顯現,北京新房均價為3.79萬元/平米,相比去年10月下降了1個百分點;5月1日至15日,北京新房均價約3.78萬元/平米,相比4月略有下降。

  不過,上海房產經濟學會高級經濟師顧海波對《華夏時報》記者表示,相比新房,二手房的數據更能體現調控的效果。數據顯示,5月1日至15日,北京二手房累計網簽4756套,比上月同期下降39.3%,日均網簽量下降到317套,比新政前下跌了一半。

  《華夏時報》記者走訪北京朝陽區的雙井、大望路、百子灣等區域亦發現,自「3·17新政」以來,北京的房屋交易出現了前所未有的7連降,其中4月份鏈家多個門店銷售業績幾乎為零。

  「現在,賣家都可以談價格,降個10萬、8萬的也不成問題。」一中介銷售人員向記者透露。「3·17新政」打亂了購房者、中介的既定計劃,使得中介洗牌、買賣膠著。鏈家官網上顯示,從3月22日到5月15日,位於回龍觀的一個在售房屋售價幾經下調,總價從500萬元調至460萬元,但至今還未成交。

  「我4月份開始在北京通州及北京多個周邊城市看了若干個樓盤,但至今也不敢下手。」5月17日,欲在北京及周邊買房的龐曉俊告訴《華夏時報》記者,這與此前形成鮮明的對比,以前凡是中介推薦的房子,買家根本來不及到達房源現場,房子已被其他購房者加價搶走。

  組合拳

  「3·17新政」后,北京市場的房屋中介機構也受到政府嚴管。

  3月23日,北京市住建委召集鏈家、我愛我家、麥田、愛屋吉屋、中原地產等十大中介機構負責人,進行集體約談,強調逢「漲」必查、逢「炒」必辦。隨後出現的事實是,中介關門潮來了。5月9日,鏈家集團宣布已累計關閉87家門店。

  此前一天,3月22日,北京地稅局、住建委發布公告,北京購房資格審核中的納稅記錄更改為「連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅」。

  更大的打擊則在3月26日晚間,北京出台商住房新政。其規定:在建(含在售)商辦類項目只能出售給公司,購買之前已銷售的商辦資格和購買普通住宅一致,買房人需要5年社保記錄,但不能使用商業銀行貸款,且必須全款購買。相比此前,此次北京出台的商住政策趨嚴的程度空前。

  在北京市場,「商改住」類住宅產品成交量在去年超出普通住宅。且易居研究院智庫中心數據顯示,僅3月17日至26日,商辦項目成交了2542套,但到「3·26商辦新政」出台後,市場速凍,每日成交量多為個位數,甚至是零。

  對此,亞豪機構市場總監郭毅表示,北京的商住新規將未建、在建、在售及二手商辦產品全部囊括,完全阻斷了個人購買商辦產品的渠道。過去十年,北京地區成交了大約40萬套左右的商住類物業,現在的庫存量介於7萬-9萬套之間,意味著這些項目的市場交易規模至少在2500億以上。

  雷霆重拳落下,北京的商住房進入冰凍期。在商住項目——泰禾中央廣場售樓大廳,除了值班的前台和保安,空無一人。「目前,這一片區域沒住什麼人,很冷清。」負責接待的工作人員坦言,這種情況持續了快兩個月。記者隨後走訪了集中於北京五環外的多家商鋪,場面同樣冷清。

  此外,金融的調控更是遏制了房地產市場的命門。

  北京市銀監局最新的數據顯示,房貸發放規模及房貸審批數量雙雙大幅下降。如4月第二周至第四周,其轄內商業銀行發放個人住房貸款共153.28億元,平均周環比下降20%;個人住房貸款審批數量分別為4456筆、3944筆、3188筆,周環比連續下降近兩成。自 「五一」假期過後,北京多家銀行取消首套房利率優惠,二套房則執行基準利率上浮20%,25年以上的住房貸款也停止審批。「北京房地產的盛宴不再。」顧海波感慨道。

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