老牌地產國企轉型樣本：中華企業的新生之路

一旦交易成功，中華企業不僅用174億元撬動了中星集團331億元的資產，同時還能藉助中星集團的眾多下屬企業進一步提升運營能力。

「根據接下來的調整，希望中華企業（600675.SH）未來三年內能成為上海一流的房地產開發及綜合服務商。」6月21日下午，在年度股東大會上，面對台下的96名股東，董事長蔡順明表明了決心。

這本該是中華企業一年一度的股東大會，而今年的特殊意義在於也是中華企業的重組大會—它需要股東們投出支持的一票。原因很簡單，眼下，事關這家企業未來發展的重組正進入了尤為關鍵時間節點。不久前，上海國資委方面給予了其同意的批複，重組方案在本次股東大會獲批后，最終交由證監會核准，走完最後一步。

要知道，中華企業的重組是一道無例可循的整合難題。成功與否，在某種程度上意味著這家老牌地產國企能否再現榮光。更深層的意義也代表著上海國有房企能否建立做強做大的新路徑。

就在一年前，這家堪稱上海最老牌的地產國企，險些處於退市的邊緣。連蔡順明自己也坦誠，當其他房企步入發展的快車道時，擁有先天優勢的中華企業無論是在產品結構、**策略、發展戰略、經營方式等等維度，都有偏差。

如何讓企業活下來？需要思路的轉變、需要勇氣和魄力，更需要前瞻性的思考。外界也在期待，中華企業要如何從內部變革開始，推進未來的重組。蔡順明將過去一年總結為是，「背水一戰、奮力一搏的一年」他也清楚，中華企業必須要升級自身的**能力、破除國企舊體制的桎梏，跟上時代的步伐。

顯然，時隔一年，他已經為企業找到了搏鬥的路徑。在回答時代周報記者問題時，他給出了自己的思路：總的策略是把發展重心回歸到上海，藉助企業在上海的原有積累，逐步從房地產開發商向房地產開發及綜合服務商轉型。

船小好調頭

截至目前中華企業手上存貨估值100多億元，體量並不算大。「我們的船小好調頭。」 蔡順明當天對股東們表示。

在蔡順明看來，房地產企業的發展需要從粗放的思路中轉變，此前拼資源拼資金的開發老路子老模式，已經面臨極大的風險。當土地資源日益稀缺時，再談拼資源，容易陷入有一頓沒一頓的困境。而中華企業要做的是賦予開發更多的內容。避免走「不知道下一頓」在哪裡的舊路。

按照時代周報記者的了解，「資產經營和資本運作」雙輪驅動的**運營模式將在未來形成。具體而言，開發建設將是業務的切入點，增值服務為利潤增長點，輕資產運營為風險控制點。

值得一提的是，中華企業的轉型主要圍繞從提供開發住宅類產品向提供居住類產品轉型，從個性化開發向產品標準化和生產工業化轉型，從單一小區開發向多級聯動、項目代建和資產運營等多元開發轉型等幾個層面。

「中華企業要摘掉的是傳統地產開發商的帽子，但並不意味著企業就停止地產開發業務。」蔡順明強調錶示，中華企業未來的資產和業務都是可以持續經營的，企業也會在經營性的收入上提高佔比。

當然改變並不是一個輕鬆的命題。中華企業要轉型，需要房地產主業平穩過渡，新的業務模塊無論是業務維度還是人員都與房地產休戚相關。處理好新舊業務關係、重新梳理組織架構以適應新的戰略目標是其中的一大關鍵。

在內部架構上，中華企業從原先的「四大中心六個事業部」調整為「六個事業部+五個中心+三個部門」的扁平化組織管理架構。按照設想，中心實施**決策、戰略管控，事業部作為經營實體、利潤中心，項目公司對項目建設進行管理，同類項目向事業部歸併集中，由事業部統一運營管理的經營管理模式。

在業務模塊上，以事業部為組織單位，做了切割。具體為包含居住產品開發事業部、商業辦公開發事業部、社區運營事業部、城市更新服務事業部、投融資拓展事業部和資產運營事業部。五大中心為，品牌與客戶中心、戰略**中心、產品研發中心、財務資金中心和人力資源中心。這也被視為能全面提升企業管理效能和產業板塊發展能級。

架構的調整並不足夠，去年一整年，圍繞著兩件事，中華企業作出了積極的嘗試。蔡順明總結為一是提高企業的健康度，二是在資本市場有所作為。

「存量去化、資金回籠」，是增進企業健康度的一大方法，也是工作的一大重中之重。按照時代周報記者的了解，針對各在售樓盤實際情況，公司實施了「居住無憂」計劃，在銷售端提供「購房無憂」，在服務端提供「生活無憂」，有計劃、有步驟、有措施推進銷售回籠和存量去化。

圍繞「扭虧為盈」的目標，明確年度階段指標，強化資金管控則是另外一大方面。通過制訂完善全面預算管理，完成居住類項目成本進度節點分解，中華企業期冀在內部推動公司預算管控程度精細化，形成有利於操作、控制和考核的預算管理模式。此外公司還在努力進一步壓縮帶息負債，提前償還或置換高息貸款，降低資金成本。

「希望公司摘掉傳統開發商的帽子后，企業的市盈率和估值也可以上去。」蔡順明當天憧憬。按照他的表述，接下來中華企業還會在三大點上做堅持，一是堅持在資本市場推進發展；二是從健康度和能力建設下功夫，堅持降低企業的負債，降到國資委方面定性為健康企業的標準；三是對標行業的標杆，在成本控制和市場控制上進行改變。

重組的價值

戰鬥的號角已經吹響。現在交由證監會核准的重組方案也為轉型提供了保障。

按照2017年5月22日新調整的公告，通過買資產、發股票募資這兩步，中華企業獲得大股東優質資產注入的同時，也會迎來新股東—央企華潤置地（01109.HK）和平安不動產。

上海市國資委方面已經原則同意了中華企業的重組方案。即意味著，中華企業可以擬向控股股東上海地產集團發行股份及支付現金購買其持有的中星集團100%股權。經交易雙方協商確定，擬注入資產的交易價格為174.72億元。其中，以發行股份的方式支付交易對價的85%，以現金方式支付交易對價的15%。

上海地產集團旗下的這家中星集團，帶給中華企業的是一部分外界垂涎已久的資產。整合的標的資產涉及中星集團分佈於6個城市的21個項目，達200萬平方米。而中華企業2016年的開發面積僅為37.28萬平方米，土地儲備體量並不算大。中星集團的資產多處於在建階段，整合完成後基本可以直接創造收益。

在區域分佈上而言，中星集團的資產集中於長三角地區，當中有90萬平方米位於上海，而中華企業接下來的發展就是聚焦上海，可以為企業發展提供不少的貨源。加之這些地塊拿地時間普遍較早，成本也相對較低，存在一定的盈利空間。

對此，中華企業管理層方面當天也重申，這些項目及時地補充了公司的土地儲備，使公司得以進入新的區域市場，實現規模擴張，保證了公司業務發展的可持續性。

不同於其他房企，中華企業的接下來的發展路徑是通過先做強再做大。對接大股東的資源是一方面，如何向其他企業學習以及獲得市場化的資源也是重要的課題。

蔡順明當天直接給出了中華企業的對標對象—華潤和平安不動產：要向華潤學習項目運營和資產經營的經驗，向平安學習在房地產**的經驗。「從零開始，學會了后，再壯大。」他對時代周報記者說道。

根據證監會頒布的再融資新規，中華企業的重組方案已經從定價基準日、發行價格以及募集資金規模等方面進行了調整。從原先的5.23元/股調整為發行期首日前20個交易日公司股票均價的90%，且鎖定期為36個月。這本該對引進戰投形成較為「不利」局面，但華潤商業和平安不動產依然堅定支持中華企業本次重組。

在蔡順明看來，在國企推進這樣的改革確實不容易。但是中華企業在選擇戰略合作夥伴上是極為謹慎的。「如果是快銷型的開發商，再大再強我們也不會考慮。」他說，「大家就像是吃快餐一樣，肯定不是中華企業的合作夥伴。我們希望引進的合作方是可以幫助企業進行持續經營，也可以幫助企業的資產進行持續經營。」

良性的軌道

在上海國資改革浪潮中，像中華企業這樣的操作方式要推進，本就需要極大的努力。

按照2016年的年報顯示，中華企業實現營業收入141.97億元，同比增加205.01%。分地區看，上海地區實現營業收入123.93億元，江蘇地區實現14.91億元，浙江地區實現2.99億元。

財務方面，歸屬於上市公司股東凈利潤6.55億元，基本每股收益0.351元/股，總資產304.28億元。經營活動產生的現金量凈額為89.86億元。帶息負債總額壓縮約69億元，資產負債率下降3.96個百分點，帶息負債成本下降1.21個百分點，同比2015年減少利息支出約7.42億元，有效提升企業健康度。

「一開始我們也是心理沒底的，但我們確實去年一整年做了充分的準備。上海方面實現近124億元的營收也是前所未有的。」 蔡順明說到道。

不過，從目前來看，中華企業也遠遠未到，蔡順明期望達成的狀態。從目前的銷售結構來看，房產銷售為135.74億元，房屋租賃為3.36億元，商業和服務業2.57億元，工程施工1749.37億元。

如何探索輕資產的開發模式，如何拓展儲備渠道等等問題有待著這家企業來思考。不過，蔡順明對時代周報記者強調錶示，在上海進一步做強再做大是毋庸置疑的，「目前100多億元的貨值中，上海佔比在30%左右，外省市佔比是70%。未來要成為一流企業，在外地的三四線項目就會加快去化。」

「當然，接下來中華企業也會堅定不移地推進改革。」蔡順明表示。去年，中華企業四套經營班子整合為一套班子，給了他未來推進中華企業重組的信心，「在管理上，通過整合把分散的人集合到了一起辦公。去年有了這樣四合一的決心，接下來一切也會更加順利。」

外界也在期待中華企業和上海地產集團之間的整合。目前，上海地產集團即被認定為國資系統以城市更新為**業務的功能性企業，並被定性為發展以「生活、生態、生產」高度融合的城市更新平台。

這對於中華企業而言也是機會。按照蔡順明對時代周報記者的表示，重組之後，上海地產集團將只負責一級開發，不進入二級開發。而中華企業未來也將參與二級開發中的城市更新業務，與大股東方面明確分工，建立合作通道。大股東方面市場化的資源，也會向中華企業做傾斜。

「首先把自己的投資能力、開發能力、持續經營的能力提升上去了，企業才會有健康的發展。」蔡順明表示。