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買房?不買房?關於近期樓市的幾個問題一定要清楚!

買房?不買房?關於近期樓市的幾個問題一定要清楚!

開年各地樓市遇冷在預料之中

數據顯示,2017年春節期間,房地產市場表現低迷。春節是合家團聚的日子,成交量較之春節前下降也比較正常。財經評論員馬光遠認為,各地樓市遇冷是預料之中的,是房地產市場自身在經歷2016年的瘋狂上漲之後的自然調整。

房地產泡沫仍然在積累

未來房地產市場何去何從?中央經濟工作會議提出,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。

應該看到,當前房地產市場自身矛盾並沒有解決,泡沫還在積累,熱點城市周邊,特別是珠三角、長三角、環北京地區,部分城市潛在風險也在增加。

還有一些城市隨著市場回暖,銷售加快,供求關係快速變化,相關政策沒有及時調整,房價上漲明顯,投資投機性購房炒高了房價,積累了風險,違背了住房的居住屬性,也影響了自住購房需求。

應該警惕的是,房地產和實體經濟失衡,資金過度流入會導致房地產風險進一步積累。

的房地產市場正在進入一個新的階段,方方面面的條件也在發生變化。國務院發展研究中心市場經濟研究所所長王微認為,房地產市場條件正在發生變化,比如金融條件,過去房地產金融相關制度的形成,跟培育房地產市場、促進房地產市場的發展相關聯。

比如,房地產預售制,實際上是給房地產開發企業創造了很寬鬆的融資環境。現在金融市場已經比較發達,在融資環境越來越寬鬆的條件下,這樣的住房金融制度跟未來的發展是不是相適應,都是目前面臨的新課題。

房地產信貸利率或走高

房地產市場的走勢歷來與貨幣政策密切相關。最近央行全線上調逆回購中標利率10個基點,同日開展的SLF(常備借貸便利)利率也全線上調,貨幣政策的變化是否會對房地產市場產生影響?

人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼認為,近期貨幣政策的一系列變化,將會從兩個方面對房地產市場帶來影響。

首先,房地產信貸利率可能走高。央行貨幣市場操作利率的上調會影響銀行資金成本,但是否會進一步向存貸款基準利率傳導需要觀察,也並非一定體現在房地產信貸利率之上。但自去年10月份以來,房地產調控趨嚴加大了銀行市場風險和政策風險。

在資金成本提高和外部風險加大的雙重壓力下,銀行確有可能通過價格手段來防控風險。房地產利率的提高有助於擠掉投資性、投機性的購房需求,但需避免對剛需客戶造成過多影響。商業銀行應在貫徹落實國家對房地產宏觀調控的基礎上,實行差別化住房信貸政策,滿足普通老百姓首次購房和合理改善住房的需求。

其次,房地產市場的資金面將趨緊。在「穩健中性」的基調下,雖然央行尚未調整基準利率,但貨幣政策收緊的信號已較為明確。央行通過價格手段,提前釋放收緊信號,引導市場預期。

目前來看,雖然持續、大幅度地全面加息尚缺乏經濟基本面的支持,但貨幣政策的階段性、漸進式收緊,已是大概率事件。房地產行業是高槓桿行業,資金是行業的血脈,銀行信貸又是資金的主要來源。銀行間流動性趨緊將對房地產市場資金面帶來較大影響。

去庫存仍然是今年的主題

2017年,堅定不移推進三四線城市和縣城房地產去庫存,仍將是房地產市場上的主題。將繼續通過鼓勵農民工和農民等群體在城鎮購房,推進棚改貨幣化安置等多途徑化解庫存,鼓勵地方出台去庫存的有效政策措施。

國土部:城市居民不得到農村購買宅基地,不予登記

國土資源部副部長趙龍2月9日回應「1999年後城鎮居民使用的宅基地不再給予確權登記」時表示,目前情況下,還是要維持農村宅基地必須是集體組織成員內部的一種分配和集體組織成員內部之間的流轉,城裡人特別是工商資本是不能夠進入到農村進行宅基地的交易和買賣的。

國務院新聞辦公9日舉行新聞發布會,在發布會上,有記者問國土資源部副部長趙龍:有消息說1999年後城鎮居民使用的宅基地不再給予確權登記,請問這個政策的背景是什麼,會有比較大的阻力嗎?

關於城鎮居民的宅基地不予發證,趙龍澄清說,宅基地是農民的基本福利制度,它是有特定對象的,它的對象就是農村集體組織的成員,所以說城裡人是不應該得到農村宅基地的。為了維護農民的居住條件和居住安全,國家嚴格限制宅基地在非集體經濟成員之間的流動。

趙龍表示,不予登記宅基地,是因為國家有規定,城市居民不得到農村購買宅基地,這是有嚴格要求的

趙龍介紹,按照法律和登記規則,城市居民是拿不到合法的產權。當然,國家現在也正在推進「三項改革」的試點,包括土地徵收、農村集體建設用地的流轉和宅基地的使用,宅基地下一步怎麼在集體組織成員之間或者是能不能在更大範圍之間進行流動,正在研究。

「但是最後也需要通過法律的形式把它確定下來。」趙龍說。

趙龍表示,在目前的情況下,還是要維持農村宅基地必須是集體組織成員內部的一種分配和集體組織成員內部之間的流轉,城裡人特別是工商資本是不能夠進入到農村進行宅基地的交易和買賣的。

馬光遠:房貸收緊透露出什麼信號?

多家媒體報道,京滬等地房貸政策開始收緊。媒體報道的北京房貸新政的基本內容一是提高了基準利率,房貸利率不低於基準利率9折;二是縮短了二套房的貸款期限,自2月8日起網簽生效的二套房貸款期限最長不超過25年等。而上海一些銀行為了緩解房貸餘額壓力,鼓勵客戶提前還貸,市場上已經很難尋覓9折以下的房貸。

對於京滬等熱點城市收緊房貸,我一點都不奇怪,奇怪地是,為什麼現在才收緊。在去年量價齊增,房地產市場大熱的時候,房貸利率打折本身就很奇怪,取消打折是遲早的。只是在2017年房地產政策風聲鶴唳的時候收緊,就成了外界猜測房地產政策繼續加碼的由頭。

首先需要指出的是,京滬收緊房貸,最重要的信號絕對不是政策加碼,繼續對房地產市場施壓。我在之前很多文章中多次分析,2017年經濟的日子仍然不好過,在房地產經歷狂熱后必然調整的情況下,目前的政策力度已經足夠大,只要執行到位,並配之以長效機制的慢慢完善,房價上漲的預期自然逆轉。在3月份之前,房地產處於自然淡季,並沒有出現明顯反彈的情況下,加碼政策沒有太大的必要和意義。

但是,在這個時候出台收緊房貸的政策,也不能完全認為和政策信號無關。儘管在每一次房地產經歷一個大的上漲周期之後,為了抑制風險,房貸政策都會出現收緊。商業銀行在這個時候收緊房貸,一方面說明他們對未來市場的風險預判在提升,另一方面,對未來整個房地產的走勢並不樂觀。取消9折利率優惠政策,相當於一次加息,而縮短二套房貸的期限或者鼓勵客戶還貸,除了減少房貸餘額,也是基於風險的考慮。所以,就金融機構的態度而言,2017年整個房貸市場出現2016年那樣的井噴狀況的概率幾乎為零

2016年是房地產信貸史上最驚人的一年,央行數據統計,2016年新增房地產貸款5.7萬億元,同比大幅增長57.9%,佔新增人民幣貸款比重高達45%,較2015年底的31%提升14個百分點。其中新增個人住房貸款更是高達4.96萬億元,佔新增房地產貸款比重為87%,佔新增人民幣貸款比重為39%,較2015年底的23%提升近17個百分點。個人購房貸款餘額19.14 萬億元,同比增長35%。

大家應該記得,去年下半年以來,每月新增貸款,70%以上都是居民購房貸款。在去年下半年,投資投機性購房已經成為主流的情況下,金融機構應該及時取消房貸折扣。在現在取消,其實已經有點晚。

其次,對於這次京滬等熱點城市收緊房貸,還應該站在2017年經濟總體環境,以及全球貨幣政策出現明顯轉折的大背景下來理解。去年年底的中央經濟工作會議,多次提及要防範風險,將防風險提高至前所未有的高度,特別是槓桿風險和債務風險,更是成為重中之重。

貨幣政策的重心已經從「穩增長」讓位於「防風險」,提出「貨幣政策要保持穩健中性,適應貨幣供應方式新變化,調節好貨幣閘門,努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制,維護流動性基本穩定。要在增強匯率彈性的同時,保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。要把防控金融風險放到更加重要的位置,下決心處置一批風險點,著力防控資產泡沫,提高和改進監管能力,確保不發生系統性金融風險。」強調防控資產價格泡沫,意味著今年二套以上的房貸政策肯定會再次加碼收緊,這是符合貨幣政策收緊,以及經濟防風險的內在邏輯的。

對於房地產市場的參與者而言,筆者認為猜測政策是沒有太大的意義的。2017年房地產政策非常清楚明白:明確不希望投資投機性購房拉動房價繼續上漲,另一方面,也不希望房地產出現「大落」。政策本身我認為是比較溫和的,最大的執行方嚮應該是聽任市場自然調整,釋放風險,而不是以野蠻粗暴的方式解決高槓桿問題,這不符合2017年「穩」的總基調和大邏輯。

但是,也應該看到,的貨幣政策受制於經濟面臨的複雜形勢,深陷囚徒困境的多難局面中:要解決人民幣貶值和資本外逃問題,必須加息,但一旦加息,對經濟特別是實體經濟自身的復甦極為不利;但如果不加息,資本流出和資產價格泡沫的問題都難以解決。

過去多年,貨幣政策的最大問題就是「求全責備」,什麼都想要,又不想承擔負面的結果,導致貨幣政策猶豫搖擺,現在,面臨房價泡沫、人民幣貶值以及資本流出的狀況,更是難上加難,很難從容應對,所以只能以偷偷摸摸的方式來加息,當外界明確解讀為「加息」之後,又擔心市場受不了趕快否認,央行是夠不容易的。這種狀況估計會貫穿2017年的始終。但是,大家記住,高層是絕對沒有勇氣主動捅破房地產泡沫的,這樣做風險很大,而且難以控制。

房地產行業如何應對呢?關於房價的走勢,我在最近的文章中已經分析,不再贅述。購房者可以做為參考。對於房地產企業而言,過去我更多的分析城市之間的分化,對於企業之間的分化闡述不多。但我一直在講三個「20%」,20%的開發商,20%的城市,20%的樓盤。在房價快速上漲的周期結束之後,開發商的分化是必然的,20%的開發商有可能抓住行業調整的機會,完成產業模式的重塑,重新規劃行業的玩法和利潤鏈條,剩下80%的開發商,一定會在未來的行業調整中退出或者死去。

每一次房地產小周期的調整,都是房地產企業重新做人,反思調整的機會,只是,很多開發商經過了過去近20年的超級繁榮之後,已經喪失了反思和涅槃的能力,抓不住化蝶的機會。所以只能平庸,寄希望於政策的再一次回暖。

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