社科院藍皮書：預測2017年房價上漲不超過1%

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中新經緯客戶端5月9日電 5月9日，由社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社主辦的2017年房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會舉行，報告指出，預計2017年商品房均價上升不會超過1%，熱點城市調控政策將繼續收緊。

預測一：2017年商品房均價上升不會超過1%

報告對2017年房地產市場走勢的總體做了判斷，房地產市場進入了一個量化調整的階段，房地產市場的分化現象將會進一步深化和強化。一線城市正在步入存量房時代，新房的開發建設市場空間不斷壓縮，城市產業結構升級帶來的存量土地和存量物業的盤活，應該是未來房地產市場主題。房屋租賃市場也有望成為房地產行業發展的新機遇。

報告指出，對於二線過熱城市，由於房價上漲空間被透支，量價回調應該是一個大的事件。但是對於那些具有產業和人口支撐的城市，有可能成為下一個市場發展的風口。位於大城市周邊的小城市或者是自身具有產業優勢的三、四線城市，房地產市場發展仍具備潛力。

報告提到，從商品房市場銷售情況來看，2017年增速回落，價格走勢相對平穩。2017年商品房銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落，降幅分別為10個百分點和20個百分點，預計商品房均價由2016年增長10%會下降到2017年上升不過1%。

報告還預測，2017年房地產土地購置面積繼續下降，土地成交價款增速減緩，2017年土地購置面積有可能在2016年小幅下降3.4%的基礎上繼續下降，下降為-4.5%，2017年土地成交價款增速也將顯著下降，由19.8%降至12%。

預測二：熱點城市調控政策將繼續收緊

報告提到，2017年國家對房地產業的調控思路由去庫存轉向抑制泡沫與去庫存並存，預計熱點城市調控政策將繼續收緊。總體來看，市場將進入一個調整期，個人住房信貸業務發展也面臨需求下滑，增長放緩的壓力。同時貸款利率將出現回升。區域限貸政策仍有收緊空間，按揭貸款增量將有所下滑，同時按揭貸款利率也將觸底回升。

從投融資市場來看，行業分化繼續、整合加速，也就是說隨著融資環境的趨緊，銀行的開發貸、公司債券等低成本融資手段將會受限，房地產企業會被迫尋求融資成本更高的手段。房企整合會進一步加劇。從投資來看進入下行通道，將溫和下行，房地產市場回歸居住屬性，投機性的需求將受到壓制。

從存量房市場來看。二手房成交量將不及2016年，2017年二手房成交量整體下降。一線城市二手房價格基本穩定，由於限購限貸政策，部分依靠貸款導致依靠貸款的需求大幅減少。同時抑制需求也減少了供給，市場供需的矛盾並沒有根本的緩和，甚至是加劇。中介的集中度進一步提高。互聯網和存量房相結合會更加緊密，互聯網會改變消費者行為，重塑交易的流程。

從住宅市場的走勢來看。住宅銷售面積將會減少，2016年全年商品住宅銷售的面積接近14億平米，創造歷史新高，2017年銷售規模是難以持續的。預計2017年商品住宅銷售面積有可能出現5%到10%的負增長。住宅開發投資增速將明顯放緩，隨著商品住宅銷售面積增幅減小，甚至出現負增長，住宅開發投資的增速也將放緩，住宅價格漲幅也將回落，預計2017年70個大中城市的新建住宅價格漲幅將回落，熱點城市由於受政策收緊的影響，回落幅度也將較大。

從商業地產趨勢來看，零售市場的發展趨勢應該說關注消費者以及市場新動向成為未來商業地產和零售企業重點。從辦公樓地產來看，共享辦公將預計成為2017年租賃市場一個新亮點。

建議：分類調控因城施策 推進房地產稅法落地

針對房地產市場發展的問題，報告還提出了以下建議。

第一，分類調控，因城施策，促進房地產市場均衡發展。對一線和熱點城市的市場調控首先從單一需求調控轉向供需並重的調控。對三四線城市市場調控，面對於供過於求和當地居民支付能力不足問題，短期內需要堅持「三個結合」：將去庫存和棚戶區進行結合，將去庫存與支持農民進城相結合，將去庫存與發展城市住房租賃市場相結合。

第二，規範發展，購租並舉，完善住房供應體系新格局。一是加強培育市場供應主體，增加中小戶型房源有效供給，制定優惠的土地供給稅費優惠等政策，以吸引和鼓勵房地產開發企業進行租賃性住房的開發和經營。二是保障租賃雙方特別是承租人合法權益，推進住房租賃市場立法，建立健全住房租賃監管機制，規範租賃中介機構的行為。三是提高居民住房貨幣支付能力，特別是低收入家庭以及進城務工人員的支付能力。四是充分利用大數據高科技手段，提高信息化管理與服務水平。

第三，推動創新，防範風險，豐富房地產金融支持手段，積極推進商品住房抵押貸款證券化。積極開展房地產開展投資信託基金。完善政策性的住房金融體系。在短期內我們可以考慮繼續完善住房公積金制度，更方便用戶使用住房公積金，同時降低住房公積金貸款利率。長期來看我們應該積極探索建立政策性的金融機構，比如籌建公共住房銀行，授權其城市與城市基礎設施以及房地產開發建設相關的融資的業務。

第四，加強改革，立法優先，加快推進房地產稅法落地實施。在增加保有房地產稅負的同時，應該考慮降低開發和交易環節的稅費，有利於鼓勵房屋流轉、經營和出租，促進資源節約利用，同時在總結房地產稅的試點經驗的基礎上，對房地產稅的功能定位、路徑的選擇和制度設計方面進行研究和系統設計。(中新經緯APP)

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