龍湖綠城華潤做住宅產品創新的2條捷徑，見效快、賣得好、成本低

說起住宅產品創新，每家開發商都想做。但是，大家都覺得難度很大。

為什麼呢？最大的難點有3個：

1、 創新產品研發周期不能太長，否則項目不能快周轉。

2、 要領先，卻又不能領先市場太多。領先半步會發財，領先2步就會死。因為你不知道你的創新客戶是否能接受。如果要付出巨大教育成本才能讓客戶接受，是沒有意義的。

3、 創新部分的成本不能太高。如果你家產品創新所要用到的材料或零部件，之前沒有規模化的生產，從0開始必然成本很高。

有沒有一些創新的捷徑？能保證見效快、賣得好、成本低！？

明源君認為是有的，大致說來有以下二條：

1、 跨界學習：其中最方便的就是住宅向商辦學習。商辦雖然不好賣，但其產品許多地方比住宅先進。而且商辦的產品經過實踐檢驗，拿來就能用，事半功倍。在住宅產品的公共區域、公共服務越來越重要的今天，這種學習幾乎是必須的。

2、 跨地域學習：二線向一線學習，南方北方互相學習。一般來說，在一線流行過一月的衣服款式，二線就開始流行。住宅產品則要慢一點，有半年以上間隔……

下面明源君詳細來說。

01

跨界學習：

住宅向商辦學習，幾年都學不完

▿

住宅比商辦好賣，這個大家都知道。但是商辦產品要比住宅先進很多。

如果說住宅是國小生，商辦就是大學生

，住宅向商辦學習，進步會非常快。最近幾年，這種學習已經很多，只是很多地產人沒有意識到這個趨勢。

商辦產品最大的優勢，是有客服意識，從方便客人的角度來想問題。而現在住宅產品的公共區域、公共服務越來越重要。所以，住宅學商辦，方向很多空間很大。

具體來說，有以下幾個方面：

一、公共空間的借鑒：從大堂到動線再到會客區，通過學習可以全面提升檔次

有多位百強房企總裁告訴明源君，近幾年，住宅產品的客戶最大的變化就是：從關注自己家的戶型等等，轉而更關注公共空間、關注小區內的各種公共設施。

而酒店、寫字樓的公共空間，無疑是最好的學習對象。

1、 做一個酒店大堂般的入戶大堂，項目檔次提升不止一點

下面這是綠城一個項目的大堂，是不是很震撼？它讓你想起了什麼？酒店的大堂？對了！

給住宅項目做一個酒店般的入戶大堂，客戶會被震撼。

2、 在住宅入口，做一個寫字樓一樓一樣的會客區，給業主的客人「面子」又保證隱私

龍湖的幾個項目，社區的大門進去，是下面這樣的一個有會客區，業主不想帶回家的客人可以在這裡會見。這個會客區讓你想起了什麼？寫字樓一樓的咖啡廳！酒店大堂里的會客區！

這個會客區保護了業主的隱私，滿足了「禮序」的需求，又給了來訪的客人「面子」，業主怎麼會不喜歡呢？

3、 向商辦學習，做雙動線或者多動線，安全無憂、隱私無憂

下面是魯能某項目的四種動線的示意圖，互不交叉，各安其職。

其實，最早做雙動線和多動線的，是商辦項目，他們的車全部進入地庫，地面上只有人行動線。而住宅項目提「人車分離」，是很後來的事情了。

酒店、商業在人車分離之外，人也是有多動線的，比如客戶一個動線、後勤一個動線，你在高檔餐廳一定不會碰到廚師，服務員上菜也有專用的動線。

而就住宅來說，高端豪宅可以保姆一個動線、客人一個動線、主人一個動線。

在下圖所示的領地的一款產品里，做了雙玄關，將玄關功能進一步細分，前室玄關用於收納和過渡，室內玄關則主要起展示作用；同時做動線優化，將電梯廳置於「室內空間」，向左私密區域，向右公共區域。從動線上直接解決家人動線與訪客動線干擾。

二、一些先進技術跨界引入，可以迅速提升客戶體驗

現在一些住宅項目開始使用中央空調，要知道酒店、商業一開始就是這麼乾的。

除此之外，已經引入住宅的商辦技術還包括：

一些高端住宅項目開始用循環熱水系統，一秒鐘出熱水，其實酒店包括快捷酒店早就有了。

酒店早就使用的餐廚垃圾處理系統，高檔住宅許多也剛剛引入。

事實上，傳統高檔商辦所提倡的「5A」技術，住宅項目都可以引入，如下圖所示：

三、室內空間的借鑒：最好的寫字樓里本來就一無所有，比全生命周期的房子更先進

最近2年，全生命周期住宅這個概念很火。

簡單來說，全生命周期無非就是室內沒有剪力牆，或者剪力牆很短，可以隨意布置。而事實上，寫字樓早就做到這一點了。

下面這張圖是華潤前海大廈的一個標準層，你發現它有什麼特點了嗎？十字核心筒設計，有多達四面企業形象展示牆。承重柱緊貼幕牆，創造出幾乎無柱的室內空間。也就是說，整個室內接近空無一物，客戶想怎麼布置就怎麼布置，平面使用效率和靈活性非常之高。

住宅如果做到這樣，當然是全生命周期的。

四、物業管理：住宅直接引入酒店式管理，能產生新的商業模式

現在很多住宅項目開始提自己是「酒店式管理」。並進行大量標準化訓練。下面這是華潤某住宅項目訓練的場景。

酒店對保潔的要求，對門童的禮儀的要求，還有各種服務，大部分住宅項目都是不能比的。酒店式管理，可以催生新的商業模式。比如，洗衣、室內保潔、送餐等服務，在一個小區內如果達到一定規模，就可以變成物業新的盈利模式。

而如果小區里有大量空置房，進行酒店式管理還代為出租，那麼，就類似於「途家」的模式了。

事實上，「途家」就是住宅項目和酒店式管理彼此嫁接的一種極致模式。

五、社區商業向綜合體學習，做主題商業，人氣爆棚

一般的住宅社區商業都是比較散亂的，什麼都有，小店為主。而現在，有的房企的社區底商則開始向商業綜合體學習，做主題商業。有主題以後，招商容易了，人氣也很好，還帶動了住宅溢價。

比如領地海納時代，是西南首座童寵主題商業街區。餐飲、萌寵、購物、教育、娛樂等方面都有，外場空間則打造了兒童、寵物的樂園。如下圖所示，做起來以後非常火爆。

02

跨地域學習：

一線的產品移植到二線

南北方的產品細節互相移植

▿

住宅創新的另一個辦法就是不同的地域之間互相學習。

這樣做的好處是：

產品已經在其他地方被市場檢驗過了，你只需要考慮本地客戶能否接受就可以了。

一、一線流行過半年以後，二線開始流行；二線流行過半年以後，三線開始流行

上海今年的新產品，引入到成都，明年開始賣；成都今年的新產品，引入到雅安，明年開始賣，都是領先半步，剛剛好的。但上海的產品現在直接引入到雅安，可能就不行。

如下圖所示，上海等地之前流行的「四面寬朝南」產品，很多二線城市已經引入了，賣得非常好，明年可能就流行到三線城市去了。

在一線，房價

越來越貴，請人到家裡做客的情況越來越少，客廳更多成為家人聚會的地方，一家人一般不會同時使用客廳和餐廳；很多家庭都是由父母輔導孩子做作業的，一般又都是在晚飯之後。

所以，在一線的剛需、剛改項目里，把客廳、餐廳、廚房乃至書房一體化，變成「家庭廳」正在成為主流。

這樣的話，同一個空間，不用變來變去就能滿足多種需求，而且空間較大，如下圖所示。

而隨著二線的房子越來越貴，外來人口購房者越來越多，「家庭廳」在二線的剛需剛改項目里，也正在成為趨勢。

二、拋開氣候差異不能借鑒的特點，南北方住宅產品的細節互相移植，項目都會很出彩。

南方以前很重視景觀，北方不重視，在北方做好社區景觀，就可以成為賣點。

這其中最關鍵的點在於，要選取適合北方氣候的植物，為了有足夠又合適的樹種。比如，龍湖在北京等地都專門建設了苗木基地。下圖是龍湖某項目五重景觀的示意圖。

而在成都這樣偏「南方」，其實冬天也很冷的地方，引入了北方標配的地暖，客戶也會很喜歡。

最後，明源君想說，人的感覺是相通的，人口是互相流動的；所以客群也在互相流動，流行趨勢也在不斷傳遞。

在不同種類、不同地域的地產項目之間，彼此借鑒學習成功經驗來進行創新，風險會很小，事半功倍。

作者：明源地產研究院 天風 部分圖片來自於網路，向原作者表示感謝。