【深圳】未來5年，房價將指向哪裡？

作者：張粉層 盧旭旭

供給側，深圳增量土地十分有限

兩會提議，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。對深圳這樣一個土地資源十分緊缺的城市，增加住宅用地是很難的，《深圳市土地利用總體規劃（2006-2020）》顯示，到2020年，深圳全市建設用地總規模控制在976平方公里以內，目前，這個數字已達約940平方公里。

《深圳市住房建設規劃（2016-2020）》顯示，自2017年起，每年新增居住用地僅7萬㎡，大部分居住用地依靠城市更新。深圳是一個土地資源「沒有增量，只有存量」的城市，土地資源的緊缺，即意味著高房價。

隨著兩會提出的「粵港澳大灣區」城市群發展規劃的不斷落實，毗鄰深圳的東莞、惠州、中山等城市，有充裕的土地儲備，這些區域會增加土地供應，相應地會分流深圳的一部分居住人群，緩解房價壓力。

需求側，限購限貸高度收緊

2016年，是深圳樓市調控政策的轉向之年。325新政明確：首套3成、二套4成、非深戶社保1改3；104新政進一步升級：首套3成、二套7成、非深戶社保3改5。調控之下，深圳房價從2016年10月開始實現「5連跌」，需求側限購限貸的作用功不可沒！

2016年，需求側限購限貸的不斷升級，正是擠出炒房客和投機者的過程，在這一過程中，雖然有可能會誤傷部分改善型需求，不過打擊投機行為，有利於房價的穩定，也響應了中央和兩會提出的：「堅持住房的居住屬性」這一主基調。

市場存量，32230套的庫存毫無壓力

數據顯示：自2010年以來，深圳樓市庫存量一直處於低位，2014年庫存量峰值為47033套，按照2014年的銷售速度，這個存量也僅需1年左右的消化周期。

截止2017年3月7日，深圳庫存量為32230套，去化周期僅為10個月。物以稀為貴，低庫存決定了高房價，近年來深圳房價持續上漲，就是最好的佐證。2017年，在政策壓頂的市場環境下，深圳樓市迎來難得的理性年，房價持穩，對於購房者而言，無疑是買房或換房的好時機。

下一個5年，房價指向哪裡？

回首過去的十年，2006-2011五年間，房價從9230元到18992元，翻了一倍；2011-2016年，房價從18992元到53454元，上漲了1.8倍；下一個五年，房價又會是怎樣的變化？

2016年，深圳GDP增速為9.0%，2016年深圳居民人均可支配收入48695元，同比增幅為6.5%。2017年在嚴控房價的主基調下，參照GDP和人均可支配收入的增速，以每年5%-8%的平穩漲幅來預估房價，保守預測，5年之後的2022年，房價在68000-78000元，當全市均價邁入7萬台階之後，可以想象，深圳10萬均價的樓盤比比皆是。

現在上車難，未來更難

2016年深圳90㎡以下小戶型產品的整體成交均價44729元，以一套70㎡的兩房來算，總價為313萬元，3成首付約為100萬，對於普通的工薪階層來說，100萬的首付確實挺難！

現在買房上車很艱難，上百萬的首付很多，放寬眼界，從時間的橫軸來看，10年前，70㎡上車盤的首付不過十多萬，5年前，首付也就三四十萬，現在100萬很多，壓力很大，未來，可能需要150萬，甚至更多。

兩會「堅持住房的居住屬性」就像一縷陽光，映射到每個購房者的心田，經歷了2015-2016房價大漲、搶購風潮之後，市場終於迎來了如沐春風的2017年，房價理性回落盤整，剛需的心裡不再慌張，可以慢慢看，慢慢選。

經濟在發展，市場在變化，按照深圳人均可支配收入的增長速度測算，5年之後，深圳房價又會在另外一個高台之上，現在想上車，需要上百萬的首付，真的很難，在未來，這個首付，只會更多，因為收入在增加，房價自然也會漲。今天，該怎麼抉擇？

隨著「超大深圳」的進程日益加速，

深圳常住人口呈增長趨勢、房價愈加高不可攀，

深圳人，何去何從？

五年後的深圳交通更便捷

1

捷運

捷運7、9、11號線都開通了。到2020年，深圳將會有11條捷運線建成通車，總里程超過400公里。

而捷運14號線於今年動工，未來將聯繫福田中心區，經布吉、龍崗中心城、坪山中心區，並預留延伸至惠州境內的條件。

2

飛機

現在深圳機場口岸開始實施24小時旅客通關，也就是說，以後我們將在國外機場，隨意可以見到飛往深圳的航班。可以從紐約、倫敦、開羅、巴黎、阿布扎比等直飛深圳。

同時，深圳機場將開啟雙跑道獨立離場運行模式。意味著兩架飛機可以同時向北起飛，大大提高出港高峰時的放行效率，減少飛機晚點。

3

公路

深中通道

深中通道起於廣深沿江高速機場互通立交，向西跨越珠江口，在中山市馬鞍島上岸，將於2020年完工。未來去中山玩就不怕堵車啦，還可以考慮在中山買房，深圳上班哦。

坪鹽通道

坪鹽通道工程跨越坪山新區、鹽田區，北起坪山新區，南至鹽田區鹽壩高速，路線全長約11.24km。建成之後，從坪山新區到福田中心區的行程時間將縮短到25分鐘左右。

外環高速

深圳連接東莞的外環高速將建成，沿線與廣深沿江、南光、龍大、梅觀、清平、博深、深惠、深汕東部沿海等銜接，全長93.2公里。其中深圳段為75.8公里，東莞段為17.4公里。

107國道

經過4年努力，107國道（寶安段）市政化改造工程終於獲得市發改委批複立項。將開始禁行貨車，並把沿107國道捷運納入深圳市軌道交通四期建設。

4

高鐵

贛深高鐵

贛深高鐵將於2020年通車，從吉安到深圳預計2小時可以到達，未來深圳的出行將更加便捷。

廣深港高速

廣深港高鐵香港段「封頂價」或通過，後年三季度通車。到時候，從深圳北、福田站都可以坐高鐵到香港。

nexus大樓

京基蔡屋圍舊改將建設一座600米高名為nexus的超高層建築。位於京都酒店原址位置的主塔樓，將有124層、595米高的大樓建成。

深圳當代藝術中心

5年後，深圳大劇院所在的位置將建設一座當代藝術中心。（包括音樂廳、影院和劇院）藝術中心將位於空中，由三座巨柱製成，通過電梯與地面連接，地面則騰出為公共的空間。

藝術中心面對紅嶺路的一側，設計了一座從樓頂飛流而下的瀑布，瀑布將從樓頂流向馬路對面的荔枝公園。

佳兆業環球金融中心

位於深圳市深南路中段，設計高度為518米。高層為高級寫字樓，頂層設有定中花園觀景平台層及高級城市會所。

華潤集團總部大廈

位於深圳后海中心區核心位置，科苑大道東側。四年後，高達525米的華潤集團總部大廈，將刷新深圳西部建築高度記錄。

五年後的深圳將變成這樣

1

深圳區域劃分

2020年，深圳將基本實現特區一體化11個組團，未來的深圳，將有多個城市中心區，每個區都有明確的組團功能規劃。

中心城區

行政文化金融與行業中心。（包括福田、羅湖、南山3個行政區）

西部濱海分區

區域生產性服務中心、重要的高新技術產業和先進位造業基地。（包括寶安中心組團、西部工業組團、西部高薪組團）

中部分區

城市綜合服務拓展區、高新技術產業基地（包括中部總會讓組團、中部物流組團）。

東部分區

東部地區綜合服務中心、重要的先進位造業、高新技術產業基地（包括龍崗中心組團、東部工業組團）。

東部濱海分區

自然生態保護與國際性濱海旅遊度假區，重要的海港物流基地和創意文化產業園（包括鹽田組團、東部生態組團）

2

龍崗國際大學城

五年後，龍崗國際大學城全面建成，打造成國際大學園，成為國際教育集區。

深圳信息職業技術學院已遷至龍崗，香港中文大學（深圳）順利開學，北理莫斯科大學、吉大昆士蘭大學、深圳國際太空學院等院校已宣布進駐。目前深圳國際大學園已具雛形，龍崗國際大學對深圳發展的作用將會日益顯現。

目前，深圳人均綠化建築面積居全國首位，但是仍遠遠落後於美國。五年之後，深圳全市公園總數將超過1000個，將會給深圳注入新鮮活力。

這些年，我們去西鄉看無敵海景，去福龍路衝浪，去校區捉過魚……

經歷了幾次「看海」模式后，市委將2016年確定為「城市管理治理年」，大力補齊城市治理的短板和軟肋，權利推進城市公共安全基礎建設。

5

國際實力

五年後，深圳進入五年後，深圳進入世界500強的本土企業將達8至10家。

目前，深圳進入世界五百強的企業僅有四家，五年後到達8至10家。深圳哪裡來的底氣？深圳本土企業的「創新」虎虎生威，現實條件趨於成熟，是實現這個目標的奠基之石。

五年後深圳的生活將會是這樣

優化醫療資源布局，加快構建以17個以上區域醫療中心為引領，50家以上三級綜合醫院和專科醫院為骨幹，4000家以上門診和社康中心為依託的城市醫療服務體系。

五年後，三級醫院將達到五十家。

五年後，深圳高校將達到18所，在校生約20萬人。「十三五」期間，新增中國小位23萬個左右。

3

更多就業機會

未來，深圳將產生更多就業機會。軌道交通、創客、總部基地以及不斷增加的中小企業數量都是深圳強大的後盾。

國家發改委基礎司曾統計，1公里捷運大概能提供60個就業崗位。按這個計算，深圳2040年軌道歷程數為748.5公里，至少可以提供近44910個崗位。

4

人均收入將過萬

隨著深圳經濟的發展，大家的收入也會慢慢增加。2020年，深圳GDP總量將達2.6萬億元左右，人均GDP達到21.71萬/年，人均可支配收入6萬/年。

按深圳人均工資平均每年上漲1008元計算，2015年，深圳平均工資是7631元，五年後，深圳平均工資可達12671元/月。

5

年輕的移民城市

就人口平均年齡來說，相比於北京的35.7歲，平均年齡只有33.6歲的深圳很年輕。

而如果按戶籍人口計算，截至2015年12月，我是60周歲以上常住老年人口總數達119萬多人，佔全市總人口約6.6%。

而在2014年60歲以上戶籍老年人口佔比中，北京超過22%，上海超過28%，廣州超過16%，在北上廣深四大城市中，深圳是最年輕的。

（fangdai123），如果你需要的話：

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