房價為什麼只漲不跌，根本性原因是……

最近各大城市政策繼續收緊，沒有史上最嚴調控，只有更嚴。從大談樓市泡沫到唱空樓市斷崖下跌，不可否認，這是房地產歷史上最大一輪泡沫。

不管是萬科還是萬達，這些頗具代表性的房地產企業其實是不願意看到房價暴漲暴跌，否者這個行業很難看到百年老店。

房價上漲，是貨幣超發引起，即便是調控一輪接一輪，熱點城市房價依舊堅挺。

中央強調「房子是用來住的，不是用來炒的」，因為之前相當一部分人買房都不是單純用來住的，否著也用不著強調房子的居住屬性。

人生有很多必需品，這些商品都有固定定價模式

第一類是普通商品的定價

比如白菜羅卜，根據市場供求關係變化而波動，比較單純的定價方式。

第二種是投資定價

比如期貨、股票，它的價格取決於對未來的期望、預判，不管現在價值幾何，只要有人確信他有價值並付出行動，價格就能抬升。

第三類是人生必需品

這類商品對人的影響已經遠遠超出商品本身，比如葯能治病救人，必要時，人們願意付出意想不到的價格，哪怕是傾其所有。

人類生活中的商品就是由以上一種或兩種或三種定價方式所組成，樓市集合了三種定價方式。

房子在，被賦予太多含義，買房結婚、有房代表有錢，這些遠遠超出了房子的基本居住屬性，也就出現了第三種定價方式。

當然，這些含義、這些價值是房子價格上漲的基石，房子更具投資價值，這才是樓市只漲不跌的重要因素。

2001年，你用50萬買輛車，到2017年只剩一堆廢鐵，同樣，在2001年，你用50萬買了房，房子不僅沒有被消耗掉，價值反而漲到1000萬。

具有投資屬性后，樓市價格定性就變得非常複雜，因為裡面包含太多人性的東西。

很多專家喜歡拿外國房地產市場對比，但這幾十年來，這樣的觀點一直被打臉，為什麼？

因為國外市場和市場完全是兩個不同市場。就拿德國來說。

很多專家說德國樓市之所以平穩，是因為德國的租房市場非常完善，德國房地產市場平穩真的只是得益於租房市場的完善？

德國總人口8141萬人，約3800萬戶，住房超過4000萬套，人均住房41平米。

也就是說，德國的三口之家，平均住房面積能夠達到120平米，因為房子多，德國又是全球少有幾個高度城市化國家。

德國生育率低，預計2050年人口將會減至7000萬人，而且一半人口是超過50歲，如果要投資，重要找到接盤俠，德國的房地產接盤者，不多。

為什麼60%的人願意租房？因為在德國，絕大多數的人不看好樓市，對樓市預期不看好，所以房地產的投資屬性，也就土崩瓦解。

再回頭看看投資者，手上沒錢一身輕，但凡有點閑錢的，都在拚命找投資品，生怕手裡的錢貶值。

投資市場有個段子：土豪死於信託，中產死於股市，屌絲死於P2P，可見投資市場的盈利機制還非常有待完善，股市7虧2平1賺這是國際通理，更何況在，散戶成為了主力，韭菜就被一茬一茬的割，咔咔咔，割掉的都是真金白銀。

昨天還在抱怨對房地產的不滿，牙咬切齒，今天就去排隊拿號的大有人在。

買房不僅可以投資，還可以租出去，或者自己居住，換做股票，只能躺在賬戶。而房地產市場的容量比股票市場大太多。

幾十年來M2增速坐上火箭，印鈔機翻轉不停，憑空印出的錢自然而然就到了樓市。

老中醫思維給樓市診斷，貨幣超發就像是給樓市吃了春藥，不斷膨脹。看似春藥是本，膨脹是標。但實際上，貨幣超發只是誘因，投資屬性國強才是病之根本。

所以這一輪樓市調整就是沖著投資屬性去的，大城市交易都被限制了，投資者無法套現，就是投資大忌。

但很多人對大城市樓市投資預期不降反升，因為農村人口、中小城市人口還在不斷湧入大城市。

房地產確實已經成為投資品，只不過苦了「剛需族」，但這些「剛需族」在滿足剛需后，又有多少人會「善良的」放棄樓市這個投資品呢？

所以必須意識到人口增量、城市發展、經濟結構的重要性，一二線城市哪怕是跌了，預期仍在，終究會漲上去。

大城市調控，依舊沒有調控到問題的根源，北京土地供應連續兩年下滑，需求端不斷飆升，加之M2增速仍在10%以上，一兩年內，大城市樓市預期會變嗎？恐怕不會！

許小年先生〈著名經濟學家〉

曾獲經濟學界最高獎「孫冶方經濟科學獎」，為人直率，敢為敢言。

他曾表示，「經濟學家(Economist)就是一職業，謀生的手段，和醫生、科學家、藝術家一樣，不必賦予這職業太多的社會含義。別把經濟學家當回事，經濟學家也別把自己當回事。」

房價問題，是一個綜合的經濟問題，需要全盤考慮。

以下是許小年教授對於房地產行業運行規則的解讀，希望能給大家一點啟示。

一、政府為什麼拚命印鈔票

歸根結底還是美國

在印。

二、多印的人民幣怎麼辦

美金是全球硬通貨幣，多印了，全世界人民幫著一起稀釋，一起承擔美國的通貨膨脹，這叫通貨輸出。

也想學美國，讓人民幣變成硬通貨幣，或者有限範圍，比如東亞的硬通貨幣，可惜美國絕對不會同意。

因此，在以前，多印的人民幣只有一條路：在國內通貨膨脹。(而以後，隨著一帶一路的推進，人民幣國際化

進程的加快，這些多印的人民幣也將像美國一樣讓全世界人民一起幫著稀釋——這就是一帶一路和人民幣國際化的真正目的)

三、嚴重的通貨膨脹後果是什麼

可以參考1949年的金圓券，還有1989年的事情。

嚴重的通貨膨脹後果肯定是政府垮台。因此，可以有適度的通貨膨脹，但是不會坐視惡性通貨膨脹。

四、如何處理嚴重的通貨膨脹

政府的處理方法，就是挖一個超大的坑，把錢囤積在裡面，不讓它流動，這樣多餘的錢就不會進入民生

市場，而對糧食等基本生活用品形成衝擊。

這就是周小川(人民銀行行長)一直在做的事情。

讓房價一直上漲，來囤積大量超發的貨幣。

五、房價惡性上漲的後果是什麼

房價惡性上漲，結果就是大多數人買不起房子，後果也很嚴重，可能導致群體事件

和政局不穩，因此，房價可以漲，但是不能惡性上漲。

政府必須對漲幅有所控制，同時加強保障房建設。

讓最窮的人，最有革命性的人，在郊區有個小房子住，免得他們起來鬧事。

六、如果房市崩塌，下跌一半甚至更多，後果是什麼

後果就是銀行壞賬急劇增加，銀行面臨破產。

同時有很多行業倒掉，或者凋敝，造成失業

增加，稅收減少，這是政府更不能接受的。

所以，房價可以下跌，但必須在政府可以接受的幅度內。

七、關於房產稅

大家都知道，賣地財政給政府帶來了滾滾財源。但土地一旦賣光，就不會有後繼收入了。

因此，必須找到一個替代的財源來填充政府的收入。這就是房產稅。

所以，房產稅的推出，是板上釘釘的事情，只是時間早晚了，不可更改。之所以遲遲不出來，主要原因還是因為壓力太大，來自「已得利益者們」的壓力。

一但等他們認清形勢，賣完手裡的囤貨之後，這把刀子就會放到老百姓的脖子上。

不會。

看看城鎮化，在不遠的將來，將有數以億計的農民搬進城鎮居住。

房子從哪裡來?還不是靠開發商建房子。

再仔細看看各地的大開發商，以上海為例，50大開發商裡面，有七成是國有或者有政府背景的開發商。

政府不可能放棄他們。

上面可以得出推論，調控的目的，既不是為了讓房價上漲，更不是為了讓房價下跌。

目的是為了挖更大的坑，儲蓄更多超發的貨幣，免得貨幣泛濫造成通貨膨脹，後果不堪設想。

十、為什麼通過交易環節征重稅，而不是持有環節交稅

因為在持有環節持續性交稅，就會造成大量拋盤，嚴重的甚至造成市場崩潰。所以要在交易環節一次性徵稅。

交易環節徵稅，以及限購的目的，就是讓交易減少，但又不妨礙真正地剛需購買第一套房子。

打個比方，市場上本來有100套房子，每套1萬塊，那麼市場上頂多需要100萬的資金就行了，後來，新建了200套房子，每套房子的價格變成了10萬塊，如果這300套房子全部進入市場交易，就需要3000萬的資金，需要銀行提供這麼多資金，會造成進一步的通貨膨脹壓力。

所以現在政府調控的思路，就是盡量凍結交易，把錢變成凝固的水泥，握在老百姓手裡，變成紙上財富，而不能輕易套現。

大部分人對於房價漲跌的思考和疑惑

看來

近幾十年甚至百年

房價不跌，政府就不會倒

同理

政府只要不倒，房價便不會跌

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