從2016.10月房價預測熱點城市2018.10月的房價！

6月27日，河南省住建廳聯合河南省國土資源廳發布房價調控通知，規定新房備案價不得高於2016年10月份周邊新建商品住房價格水平。

此外，不久前，武漢、阜陽、青島也曾發出通知，新房備案價不得高於2016年10月或不得高於2016年最高月份價格。

2016年10月份，是官方認為的可接受價格

武漢市房管局召開房地產市場專項整治行動部署會：即日起開展全覆蓋、拉網式排查，嚴厲打擊房地產開發企業和經紀機構的違法違規行為。嚴格把好商品房預售備案關，將房價維持在現有水平，新開樓盤房價一律不能漲。對於不接受備案指導價的樓盤項目，3個月內對其重新定價備案不予複議，暫緩發放預售許可證。武漢市房管局負責人表示，將繼續嚴格執行預售許可價格指導管理，確保房價不超過去年10月份的水平。

阜陽市國土資源局以拍賣、掛牌方式出讓四（幅）地塊，且三幅地塊都要求所開發的商品住宅房屋銷售均價不得高於同一區域、同一類別、同一品質的2016年10月份房屋銷售均價。

青島國土資源和房屋管理局發布了《關於進一步加強商品房預售方案管理有關問題的通知》：

根據《通知》，開發商必須慎重確定新房開盤價，若漲幅明顯過高的，則暫緩發放預售許可證。房產項目有前一期的，新盤開盤價不得高於項目前一期在去年均價最高月份的銷售價格。房產項目沒有前一期，新盤開盤價則不得高於去年周邊同質可比樓盤均價最高月份的價格。

《通知》特彆強調，含裝修住宅，網簽合同中必須標明裝修總價，不得違背購房人意願，通過提高裝修價格抬高房價。也不得強制捆綁車位、儲藏室銷售，變相抬高房價。

6月27日，河南省住建廳聯合河南省國土資源廳發布《關於貫徹落實建房〔2017〕80號文件加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知 豫建房管〔2017〕15號》房地產主管部門應督促開發企業合理定價，並在批准預售前向當地價格主管部門申報商品住房價格備案，鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高於2016年10月份周邊新建商品住房價格水平。

經價格主管部門備案並取得預售許可后，企業必須一次性公開每套准售房源價格，嚴格執行明碼標價和「一價清」制度，不得利用虛假的或使人誤解的標價形式誘騙消費者與其進行交易，不得以任何形式收取價外費用，不得捆綁銷售車位以及設置其他附加條件。

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2016年10月份是官方認為高低的分水嶺

2016年9月30日，北京、天津和蘇州三大城市相繼發布了樓市新政。帶動了全國風起雲湧的大面積調控，同時16個熱點上漲城市的領導到北京面談開會，領會本次調控的重要性、緊迫性、政治性，之後，從國慶前後開始，鄭州、成都、南京、杭州等熱點城市全部開始限購限貸的第一輪調控。

之後，市場有短暫的觀望后，在年底前後市場再一次抬頭，主要以青島、寧波、三亞、海口、重慶、西安、環深、環滬、南昌、貴陽等后發城市為主，再一次啟動上漲，特別是在年後的北京，更是啟動了猛烈的上漲，2017年3月17日，北京「317」調控新政拉開了全國新一輪房地產調控的大閘，開啟了新一輪調控風暴。在此前調控基礎上，再次加碼，本輪加碼主要以限價、限售為主。

第一輪約談以及調控的目的是：房價從2016年10月份開始，不得環比上漲，只能環比下跌！

因此，官方認為最高可接受的房價，最好是以2016年10月份的標準為準，可以有個10%左右的上下浮動，但不能太多，因為，調控是從2016年10月份開始的，如果當前或未來的房價比2016年10月份房價高太多，說明什麼？說明這個城市的調控不力！這是極其重要的問題！這是沒有辦法交待的問題！

所以，我們看到了，青島、武漢、鄭州在新一輪限價政策中，就明確體現了，售價不得高於2016年10月當期銷售價格！

而且，這一極具召示性的新限價政策，極有可能被推廣到各個熱點城市，並成為新一輪調控政策的標配！

就是，所有熱點城市的售價都不得高於2016年10月的售價，或可以有個10-20%左右的波動！

下面，我們根據2016年10月份熱點城市的房價，來計算、預測未來2年左右，也就是2018年10月份這些城市可能的真實房價！限價政策之下的、可允許波動範圍之內的預測房價！

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不妨預測2018年10月的房價

1、我們先看一下2016年10月份重點城市公開統計的房價數據：

一般公布的價格會低於實際成交均價，比如單位團購、延遲備案、陰陽合同、郊區價格拉低均價等情況，所以在此基礎上再上浮20%后才更接近實際價格。

據此預測，政策也不太可能就限定一點都不能動，而且畢竟很多地方的房價已經又上漲了，所以，在未來的2018年10月份，我們大膽的預測一下，在限價之下，在可接受範圍之內，再有10%-20的浮動空間，預測一下到時候的真實售價。

3、在確保房價穩定之下，允許浮動10%后，大體預測2018年10月熱點城市的房價：

註：以上計算並不算嚴謹，僅供參考！

比如重慶、西安、寧波、海口、南寧、南昌、大連、石家莊的房價都是在2016年10月後才啟動大幅上漲的！這些城市的情況又是相對特殊的，房價預期值相對低，需要再適當上浮10-20%左右才接近真實值。

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