49家單位因物業服務相關收費實施價格壟斷被處罰

當 事 人：北京市物業服務評估監理協會

住 所：北京市朝陽區惠新里甲10號泰德商務花園A座406室

法定代表人：申躍華

根據《中華人民共和國反壟斷法》（以下簡稱《反壟斷法》）等法律法規，本機關於2016年4月起對當事人涉嫌壟斷行為開展調查。現查明當事人自2012年至2016年組織具有競爭關係的經營者達成了壟斷協議。本機關的調查情況和處理決定如下：

一、違法事實和相關證據

2012年以來，當事人組織會員單位，通過會議、郵件和自律文件等方式，就物業服務評估監理業務的收費價格形成一致意見。相關事實如下：

（一）2012年就物業服務評估監理業務收費價格形成一致意見的相關事實

2012年就物業服務評估監理業務收費價格形成一致意見的文件包括《北京市物業服務費用評估業務收費指導意見（試行）》、《北京市物業項目承接查驗評估業務收費指導意見（試行）》和《北京市物業服務質量評估業務收費指導意見（試行）》。文件具體內容如下：

《北京市物業服務費用評估業務收費指導意見（試行）》規定「物業服務費用評估業務，應以被評估項目的年物業服務費總額為計費依據，採取差額定率累進計算辦法收取評估費用。即按被評估項目的年物業服務費總額劃分收費檔次，分檔計算收費額、各檔相加為評估業務收費總額」。具體按「差額定率累進收費表」中規定的6檔「計費額度」和「差額計費率」計算。另外，「評估項目年物業服務收費總額不足100萬元的按照100萬元計算」，「收費總額上限為10萬元」。《北京市物業項目承接查驗評估業務收費指導意見（試行）》規定「物業項目承接評估業務，應以物業項目承接查驗範圍內的查驗點的數量為計費依據，按照所有查驗點金額累加求和的計算辦法收取評估費用。即承接查驗範圍內所有查驗點的金額總和為收費總額」。具體按「物業項目承接查驗點取費表」中的查驗點單價計算。另外，「物業項目承接查驗評估（抽取的住宅項目）業務收費總額上限為35萬元」。《北京市物業服務質量評估業務收費指導意見（試行）》規定「物業服務質量評估費=總建築面積×物業服務質量評估項目單價和×物業服務標準係數」，「物業服務質量評估業務收費總額上限為20萬元」。

形成一致意見的相關事實有：

1.2012年1月11日，當事人組織召開理事單位會議表決通過《北京市物業服務費用評估業務收費指導意見（試行）》和《北京市物業項目承接查驗評估業務收費指導意見（試行）》。2012年1月19日，當事人通過電子郵件把包含收費指導意見的《關於印發物業評估監理業務及行業自律文件的通知》（京物評協字〔2012〕4號）發送給37家會員單位，聲明收費指導意見自2012年1月11日起生效，要求會員單位遵照執行。

2.2012年3月5日，當事人下發《關於物業評估監理業務及行業自律（試行）文件徵求意見的通知》（京物評協字〔2012〕7號），就《北京市物業服務費用評估收費指導意見（試行）》和《北京市物業項目承接查驗評估收費指導意見（試行）》的使用情況向會員單位徵集意見建議，以進一步完善這兩個收費指導意見。

3.當事人把「編製物業服務質量評估收費指導意見」寫入2012年3月工作計劃。

4.2012年4月11日,當事人組織召開會長辦公會，討論「儘快完成《物業服務質量評估收費指導意見》的編製工作」。

5.2012年5月2日，當事人下發《關於〈北京市物業服務質量評估業務收費指導意見〉和〈北京市物業服務質量評估報告〉和〈北京市物業服務質量評估委託合同〉徵求意見的通知》（京物評協字〔2012〕10號），就《北京市物業服務質量評估業務收費指導意見（試行）》草案向會員單位徵求意見。2012年5月9日，當事人通過電子郵件把10號文件發送給37家會員單位。

6.當事人把《北京市物業服務費用評估業務收費指導意見（試行）》、《北京市物業項目承接查驗評估業務收費指導意見（試行）》和《北京市物業服務質量評估業務收費指導意見（試行）》寫入《北京市物業服務評估監理協會業務文件彙編》。

會員單位知悉上述相關情況，並在物業服務評估監理業務中以上述收費指導意見為依據收取服務費用。

（二）2014年就物業服務評估監理業務收費價格形成一致意見的相關事實

2014年就物業服務評估監理業務收費價格形成一致意見的文件包括《物業服務費用評估監理收費表》、《物業服務質量評估監理收費標準》和《物業項目承接查驗評估監理收費標準》。文件具體內容如下：

《物業服務費用評估監理收費表》規定「評估服務收費按差額累進定率法計算」，「差額累進定率收費表」固定了6檔年物業費收費額度和6檔「累進定率‰」。另外，（年物業費收費額度）「不足100萬的按照100萬元計算」。《物業服務質量評估監理收費標準》規定「以評估時間周期為收費基礎」，「6個月（以內）」收「10萬元人民幣至15萬元人民幣」，「12個月（以內）」收「16萬元人民幣至30萬元人民幣」，「不足6個月的按6個月計算」，「不足12個月的按12個月計算」。《物業項目承接查驗評估監理收費標準》規定「以項目建築面積規模為收費基礎」，「10萬平方米建築面積以下（含）」收「20萬元人民幣至30萬元人民幣」，「10萬平方米建築面積以上」收「31萬元人民幣至45萬元人民幣」，「不足10萬平方米的按10萬平方米計算」。此外，京物評協字〔2014〕4號文規定「市住建委抽取的物業管理項目的物業服務費用評估工作仍執行原收費標準（《北京市物業服務費用評估收費指導意見（試行）》）」。

形成一致意見的相關事實有：

1.2013年12月27日，當事人組織召開理事單位會會議，會議議定事項有「審議並通過調整執業業務收費標準」。

2.2013年12月30日，當事人通過電子郵件向11家理事、監事單位發送《關於調整物業服務費用評估監理、物業服務質量評估監理、物業項目承接查驗評估監理工作執業收費標準徵求意見的通知》（京物評協字〔2014〕1號），徵求對新收費標準草案的意見。2014年2月10日至2月13日，當事人通過電子郵件向48家會員單位發送京物評協字〔2014〕1號文件，徵求對新收費標準草案的意見。40家會員單位反饋意見。

3.2014年2月26日，當事人下發《關於調整物業服務費用評估監理、物業服務質量評估監理、物業項目承接查驗評估監理工作執業收費標準的通知》（京物評協字〔2014〕3號），聲明「本收費標準於2014年3月1日起執行，同時廢除2014年1月1日前頒布的收費標準」。2014年2月26日，當事人通過電子郵件將京物評協字〔2014〕3號文件發送給48家會員單位。2014年2月28日，當事人對京物評協字〔2014〕3號文件進行修改，並把修改後的文件發送給48家會員單位。

4.2014年2月28日，當事人下發《關於調整物業服務費用評估監理等業務工作收費標準的通知（京物評協字〔2014〕3號）文件的補充說明》（京物評協字〔2014〕4號），規定「本次對物業服務費用評估監理工作的收費標準調整，僅適用於既有物業管理項目的評估監理，市住建委抽取的物業管理項目的物業服務費用評估工作仍執行原收費標準（《北京市物業服務費用評估收費指導意見（試行）》）」。2014年2月28日,當事人通過電子郵件把4號文件發送給48家會員單位。

會員單位知悉上述相關事實，並在物業服務評估監理業務中以上述收費標準為依據收取服務費用。

（三）2015年就中央國家機關職工住宅物業服務費評估工作收費價格形成一致意見的相關事實

2015年3月20日，當事人下發《關於開展中央國家機關職工住宅物業服務費評估工作的通知》（京物評協字〔2015〕5號），規定6家會員單位開展中央國家機關職工住宅物業服務費評估工作（以下簡稱國管局項目）的收費標準。6家會員單位知悉相關事實，並在國管局項目中以京物評協字〔2015〕5號文中的收費標準為依據收取服務費用。

（四）2016年通報未執行收費標準的會員單位、組織會員單位簽署執業承諾書

1.2016年1月6日,當事人下發《北京安達智業、北京軍明永信物業服務評估監理有限公司關於北京市昌平區沙河高教園項目承接查驗評估工作中違規從事評估業務的通報》（京物評協字〔2016〕1號），對2家未按收費標準開展業務的會員單位進行通報。2016年1月7日，當事人通過電子郵件把1號文件發送給48家會員單位。

2.2016年1月26日，當事人下發《關於簽署北京市物業服務評估監理協會會員單位執業承諾書的通知》（京物評協字〔2016〕2號），組織會員單位簽署《承諾書》，要求會員單位「嚴格遵守收費標準」。2016年1月27日，當事人通過電子郵件把2號文件發送給48家會員單位。48家會員單位簽署承諾書。

以上事實有協會文件、會議紀要、承諾書、詢問筆錄、電子郵件截屏列印件等證據為證。

二、當事人申辯意見及本行政機關意見

本機關於2016年11月10日向當事人送達《行政處罰事先告知書》，於2016年11月11日收到當事人提出的聽證申請，於2016年12月9日組織召開聽證會。當事人提出如下申辯意見：1.《關於開展中央國家機關職工住宅物業服務費評估工作的通知》（京物評協字〔2015〕5號）中的推薦名單由國務院機關事務管理局（以下簡稱國管局）確定，收費標準是由協會及會員代表與國管局領導談判、協商的結果。2.參照「房地產價格評估行業」，協會「發布行業參考價格標準，其行為本身具有一定的合理性」。3.制定參考價格可以「提高中小經營者經營效率，增強中小經營者競爭力」。

本機關認為：1.當事人組織會員代表與國管局商談國管局項目的收費價格，商談過程中會員代表相互之間進行過溝通、商量。之後當事人通過下發京物評協字〔2015〕5號文及會議的方式告知6家會員單位國管局項目的收費標準。6家會員單位認可並在國管局項目中以此收費標準為依據收取服務費用。2.物業服務評估監理業務收費不在中央或北京市的定價目錄當中，應當是市場調節價。3.當事人組織會員單位達成壟斷協議，固定執業收費價格，一方面限制了優質經營者提高價格、提升服務質量的動力，另一方面使效率低下的經營者難以通過競爭被淘汰出市場，並不會提高中小經營者經營效率。根據《反壟斷法》第十五條第二款規定：「經營者還應當證明所達成的協議不會嚴重限制相關市場的競爭，並且能夠使消費者分享由此產生的利益」。當事人提出的申辯意見及相關材料不能證明壟斷協議不會嚴重限制相關市場的競爭並能夠使消費者分享由此產生的利益，不符合《反壟斷法》第十五條規定的「不適用」條件。

三、行政處罰依據和決定

本機關認為，當事人的上述行為違反了《反壟斷法》第十六條的規定，屬於組織本行業的經營者達成「固定或者變更商品價格」壟斷協議的行為。北京市行政區域內只有當事人的會員單位從事物業服務評估監理業務，因此本案壟斷協議嚴重排除、限制了物業服務評估監理服務的價格競爭，價格競爭是經營者之間最重要、最基本的競爭方式，沒有或限制價格競爭，經營者就缺少降低成本、提高評估服務質量的動力，行業的資源得不到優化配置，消費者的利益缺乏保障。

本機關認為，本案壟斷協議涉及固定行業內價格行為，性質嚴重，當事人在壟斷協議達成過程中起組織作用，並且以通報未執行收費標準會員單位和組織會員單位簽署承諾書的方式推動壟斷協議的實施，違法行為程度深，依據《反壟斷法》第四十六條第三款及第四十九條的規定，本機關決定對當事人作出以下處理：

（一）責令當事人立即停止違法行為。

（二）處當事人35萬元人民幣的罰款。

依據《中華人民共和國行政處罰法》第四十六條第三款規定，當事人應當自收到本處罰決定書之日起十五日內，攜《北京市非稅收入一般繳款書》到銀行繳款。依據《中華人民共和國行政處罰法》第五十一條第（一）項和第（三）項規定，當事人到期不繳納罰款的，每日按罰款數額的3%加處罰款，同時本機關可以申請人民法院強制執行。

當事人如對上述行政處罰決定不服，可以自收到本行政處罰決定書之日起六十日內，向北京市人民政府或者國家發展和改革委員會申請行政複議；或者自收到本行政處罰決定書之日起六個月內，依法向人民法院提起行政訴訟。行政複議或者訴訟期間，本行政處罰決定不停止執行。

北京市發展和改革委員會

2017年5月26日