首部租售條例徵詢：「租購同權」路遠；二手房價瘋長，長沙樓市調控升級！

首部租售條例徵詢：「租購同權」路遠；二手房價瘋長，長沙樓市調控升級！

胡文

5月19日，住房城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》公開徵求意見。這是首個住房租賃和銷售法規的徵求意見稿。徵求意見稿共7章47條，包括總則、住房租賃、住房銷售、房地產經紀服務、監督管理、法律責任、附則。

徵求意見稿規定，租賃住房當事人應當依法簽訂書面形式的住房租賃合同，規定出租人應當確保出租住房符合安全要求，承租人應當合理使用租賃住房。為穩定住房租賃關係，保護租賃雙方權益，徵求意見稿在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作了規定。

徵求意見稿還對住房銷售在銷售條件、銷售程序等作了一般性規定，特別是強化了對房地產開發企業銷售住房行為的監管。

「文過是非」點評：這個條例將填補住房租賃、銷售、經紀等法規領域的空白。其主旨在於落實「房住不炒」，構築「租購同權」是一個重要的落腳點。意見稿提出，住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額和返還時間；廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用於居住；出租人出租住房，應當符合單間租住人數和人均租住面積的標準等。這些規定都有向歐美房屋租賃看齊的傾向，值得肯定。需要注意的是，眼下「租購不同權」的形成並非一朝一夕，比如說學位房的規定。最大的差別是，住房除了居住功能，天然地具有金融功能。在城市發展紅利和貨幣超發的情況下，租金只是住房物業價值的一個外溢體現。在市場多年教育的背景下，扭轉這種意識也非一朝一夕能夠實現，同樣需要長效機制。

5月20日，長沙市住房和城鄉建設委員會發布新的樓市調控政策，限購對象擴大至本市戶籍家庭，限購範圍也從新房擴大至二手房，其中本市戶籍家庭限購兩套房。

根據長沙市住建委的新規，暫停對在限購區域內已擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭出售商品房（含新建商品住房和二手房，下同）；暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售商品住房。

對在限購區域內無住房的非本市戶籍家庭：憑在長沙市連續繳納12個月以上個人所得稅或社會保險證明限購1套商品住房；屬於省、市、區引進人才和公務工作調動的非本市戶籍家庭憑有關部門證明限購1套商品住房。同時，在限購區域內購買的商品住房，需取得《不動產權證書》滿2年後方可上市交易。

2016年下半年以來，長沙房價持續上漲。今年3月，長沙實行區域性住房限購政策，非本市戶籍家庭限購1套新房，限購區域為6個城區及長沙縣的長沙經開區、星沙區域。當時，本市戶籍家庭和二手房沒被納入限購政策。

「文過是非」點評：時隔兩個月之後，長沙在雙休日期間升級調控措施，顯然具有補漏的性質，這與當前長沙市房價上漲壓力加大密切有關。尤其是5月17日國家統計局公布的相關數據顯示，今年4月長沙二手房價格在3月份環比上漲1.8%的基礎上環比上漲4.3%，漲幅居全國大中城市前列（詳見5月18日文章《4月房價：深圳環比持平，北京果然更抗跌！三線城市普漲，長沙最瘋狂！》）。這與二手房沒有納入限購範圍關係很大。長沙3月和4月新房的環比漲幅也達到了1.1%和0.8%，顯示在調控之下，上漲動力不小。值得注意的是，類似長沙、南昌這類省會城市，因為住房類型十分複雜且供應充足，商品房長期難以佔據主導地位，導致房價長期滯漲。但隨著一線和強二線城市的比價效應，這類城市不可避免地出現了不漲，且這類城市中還有一些潛力對象，值得關注。