貸款風險無法預見 房貸收緊銀行貸款卡殼怎麼破

湊夠首付，簽了購房合同，可是銀行貸款卻不給力。在實際買房過程中，銀行貸款卡殼是經常會遇到的問題，尤其是近期銀行、公積金房貸申請更為嚴格的情況下，能否順利貸款直接決定了房屋買賣交易能否順利進行。

購房者無法貸款，則面臨兩個選擇：第一，找親朋好友湊齊全款，慢慢還債；第二，解除合同。如果是第一種方法，處理較為簡單；但如果是第二種方法，那由此產生的「後遺症」頗多。

買賣交易停止，違約責任由誰承擔？怎樣才能合理解除之前簽訂的購房合同？對此，記者進行採訪。

A這些貸款風險無法預見

記者走訪了太原市多個大型樓盤售樓處，發現由於貸款受限無法完成商品房交易的案例並不少見。「近幾年，隨著貸款門檻趨嚴，經常會出現由於個人信用記錄不良，導致無法通過銀行、公積金貸款的情況；或者借款人收入沒有達到一定額度，導致貸款額度不夠。這些情況需要購房者提前查詢自己的信用記錄和收入額，如果留點心是可以避免的。」太原萬柏林區文興路一家樓盤的置業顧問告訴記者，「還有一種情況，就是政策改變的影響，這是一般購房者無法預見的。比如，買房交首付款時，銀行規定最低首付三成，可是在等待貸款審批的過程中，貸款政策變了，首付提至四成、五成或者更高，這就有可能導致一部分購房者無法籌集首付款而導致交易失敗。」

據悉，銀行在審核房貸時一般主要考察三個方面，購房者收入水平、信用狀況，以及房子的狀況。前兩者是在新房交易中考慮較多，而在二手房交易中，則需要考慮第三種因素。例如，二手房房齡是影響貸款額度非常重要的因素，以學區房為例，由於市場價高，但銀行批貸卻不會考慮房子的市價，而是根據剩餘產權年限來確定貸款額度，很多購置房齡超過20年的老學區房的用戶是無法貸款的。上述幾個方面，任何一個出現問題都有可能被銀行拒貸。

記者翻閱了《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》，其中規定，「合同成立以後，客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。」

B貸款被拒是誰的責任？

那如果由於上述情況，無法貸款，導致房屋買賣交易無法繼續進行，那麼是否要追究違約責任？如果追究，誰應當負責呢？

2017年4月，太原市民劉女士和房主王先生簽訂了房屋買賣合同，劉女士由於有不良信用在辦理銀行貸款被限，商業銀行拒絕向其放貸。隨後，劉女士又嘗試了公積金貸款，同樣由於個人不良信用記錄而遭貸款被拒。王先生兩次通過律師發函催告，而此時，已超過了雙方約定的付款、過戶期限。無奈之下，雙方的買賣合同解除，但王先生提起訴訟，要求劉女士支付違約金。

這一案例在實際生活中經常遇到，那麼，銀行貸款失敗導致交易不成時，買方該不該承擔違約責任？

一般當銀行貸款被拒后，買方應該及時採取其他方式籌措資金履行付款義務。像上述案例中，劉女士是由於自身信用問題導致貸款失敗，如果舉證證明確實嚴重影響其履約能力，事實上已不可能繼續履行付款義務，劉女士可以主張解除房屋買賣合同。還有一部分購房者，其銀行貸款受到了金融政策調整的影響，突然變更放貸成數或收緊放貸口徑，當事人難以完全預見這種風險。

通常情況下，如果是開發商或者二手房房主的問題，首付款可以足額退回；如果是購房者的原因，例如收入、徵信、年齡等受限，則購房者要承擔違約責任，需按照合同支付違約金。如果是受政策影響，需要看合同中是否約定過，一般情況下，因政府或者銀行政策發生變化，導致貸款審批或者比率發生變化，買方必須補差價的，必須按照合同約定處理，不得以新政為名要求解除。

C書面解除合同的正確「姿勢」

如果購房者由於房貸受限，確實無法履行付款義務，那麼需要及時向對方發送書面通知來解除合同。律師認為，正確發送書面文件是保護自身權益的重要方面。

首先，書面合同送達一定要及時。解除合同的書面通知的內容要明確表示出解除合同的意思，比如措詞不能以「終止」或「到期」等來代替解除的意思。

其次，發出的書面通知等應當備有複印件副本，發送宜用挂號信或郵政快遞等方式，並索取、保存寄送憑證，以備訴訟所需。

此外，一定要注意，如果要求對方配合自己處理相關事宜，則應當寫有聯繫方式，否則可能給對方留下可乘之機。