樓市巨變！三線漲得比一線還凶，這15城出人意料！

導語：

最近，大部分一線城市和熱點二線城市實施了嚴厲的調控政策。那三線城市是否也受到房地產調控政策的影響，還是說，三線城市的樓市將一枝獨秀，漲起來？

01 三線城市：衛星城vs非衛星城

據德銀報告統計，從宏觀角度而言，三線城市的房地產前景是非常關鍵的。從銷售面積而言，2016年三線城市的土地拍賣面積佔全國的70%，三線城市還佔據了全國房地產投資的46%。

德銀稱，首先應該注意的是，三線城市內部是具有多樣性的，也就是說，不同的三線城市之間的房價有著很大的不同，尤其是衛星城和非衛星城之間。

2008年以後經濟轉型，投資回報率到達臨界點，製造業必須轉型，固定資產投資順理成章帶動了城市化進程。

正在形成大大小小的城市群，這些城市群有各自的經濟特色，也有各自的發展階段。目前，正在形成三大國際級城市群，長三角、珠三角較為成熟，而內部落差最大的城市群京津冀，終於在中央的關心下，有形成城市群的趨勢。

城市群形成，就有核心城市，就有衛星城，我們分析了核心城市之後，進一步分析哪些衛星城比較靠譜。

在篩選衛星城的標準上，我們團隊挖掘了統計公報、城市規劃中與衛星城發展密切相關的數據。

首先，衛星城在核心城市200公里範圍以內，利用軌道交通在90分鐘以內可以到達。衛星城有自己的獨立基因，但沒有強大到像天津、杭州、蘇州這樣不可能成為其他城市衛星城的地步。

其次，所謂的核心城市必須已經有溢出效應，衛星城才能成為承接地。以前北京有燈下黑效應，華北所有的資源都往北京集聚，現在北京受制於自然資源等因素，資源必然向周邊溢出，才可能在北京周邊形成一圈衛星城。

換句話說，只有有資源溢出效應的大城市才有衛星城，其他城市再重要也無法形成衛星城。從這個角度出發，只有北上廣深有衛星城，而武漢、鄭州還像20年前的北京一樣，不斷向外拓展城市邊界，周邊城市的資源在向武漢、鄭州集聚，不可能形成衛星城。

第三，承接核心城溢出，衛星城必須有區隔於衛星城的行政區劃，有經濟基礎，既有資源又有人才又有文化特色，不會被核心城市這個黑洞所吸附。

衛星城，主要是指距離一線城市和熱點二線城市200公里以內，或1小時之內高鐵車程的城市。2015年年中以來，這些衛星城跟隨著一線城市和熱點二線城市，房價有了較大的漲幅。而非衛星城的三線城市，房價走勢就要弱很多了。

02 三線城市的地價是否引導房價？

德銀的答案是：是的。如下圖所示，藍色線指的是三線城市前6個月的平均土地拍賣價格漲幅，橙色線則是當前月份的房價漲幅。兩個數據的相關性高達0.9。這意味著，三線城市的地價是引導房價的。

03 未來幾個季度三線城市的樓市如何走？

德銀認為，對於非衛星城的三線城市，儘管並沒有出台相關的調控措施，但是預計地價和房價也會有所回落。這有兩個原因：首先，近兩年這些城市房價漲勢相對較弱，意味著這些城市並不受「投機」資金的喜愛；其二，這些城市並不是一線城市和熱點二線城市的一個良好的可替代項。因此，一線城市和熱點二線城市的樓市調控趨嚴，並不會使這些城市的樓市漲起來。

衛星城的情況則要不同了。首先，這些城市的房價漲幅要遠高於非衛星城，其2016年11月的同比漲幅超過14％。第二，更加重要的是，這些城市距離一線城市和熱點二線城市很近。一線城市和熱點二線城市的嚴厲調控政策還將會持續，因此投資資金將會流向這些衛星城。

除此之外，德銀認為，衛星城的樓市相對不同還有一個原因：儘管衛星城的房價緊跟一二線城市，但它們的平均土地拍賣價格和較冷門的二線城市差不多，要遠低於一線城市和熱點二線城市。這意味著，這些衛星城的土地價格還有進一步上漲空間。如果是這樣的話，那麼這些城市的樓市上漲將會比其他城市更加持久。

因此，德銀認為，包括一線城市，二線城市和非衛星城的三線城市的房價不久后將失去上漲勢頭，最不確定的就是作為衛星城的三線城市了，該不確定主要來自其對一線城市和熱點二線城市的可替代性。

另外，在土地銷售開發方面，德銀注意到一個很有趣的現象：在去年11月和12月，其他城市的土地銷售增長率都是負的，而衛星城的增長卻是正的。這還不足以說明，衛星城的房地產業將一定會一枝獨秀，但起碼是一個非常值得關注的現象。

04 2016年全國樓市50強城市排行榜

城市排行

2016年TOP50城市的成交面積排行中，排行前三位的城市分別為成都、武漢和天津，成交面積分別為2909、2881和2332萬平方米。

成都房地產市場納入統計的區域相對較多，近幾年新房的供應量也較大，所以市場交易規模也較大。

武漢城市規模較大、城市投資價值不斷提升，住房交易規模也較大。2016年天津市場快速崛起，趕超重慶市場，成為排行第三的城市，其個別月度成交面積甚至超過了300萬平方米的水平。

受京津冀概念、武清板塊市場活躍等因素的影響，2016年天津房地產市場成交行情較為火爆。

2016年TOP50城市新建商品住宅成交均價及城市分類（單位：元/平方米）

城市排行

2016年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為鎮江、漳州和蕪湖，同比增幅分別為164%、139%和105%。

此類城市均為重點三線城市，其成交行情較火爆，受到了周邊二線城市的影響，比如鎮江和蕪湖受到了南京市場的影響，而漳州則受到了廈門市場的影響。加上此類城市本身不限購不限貸，市場交易容易反彈。

城市排行

2016年TOP50城市的成交均價排行中，排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京，成交均價分別為53774、38283和33412元/平方米。

深圳此前房價不及上海，但經歷了一輪大漲后（個別月份均價已超過6萬元/平方米的水平），成為了房價最貴的城市。

上海和北京則處於3萬元以上的水平。受2016年第四季度政策調控的影響，這幾個城市房價上漲的水平受到了明顯遏制，年底前均價有所回落。

城市排行

2016年TOP50城市的成交均價同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為深圳、蘇州和東莞，同比增幅分別為56%、43%和38%。

對於深圳和蘇州兩個城市來說，房價過快上漲的態勢也是倒逼其出台嚴厲管制政策的重要原因。而東莞此前受到了限購收緊預期的影響，購房者積極入市，房價也隨之快速上漲。

我們對TOP50城市進行新的分類，主要依據成交面積同比增幅和成交均價同比增幅這兩個指標而進行。根據全國行業平均值即成交面積增幅約25%、成交均價增幅約11%，分別設置上下兩個區間，這樣就形成了四個象限。不同的象限或散點圖，對應了不同的樓市特徵和趨勢。相應分類如下。

第一象限：面積增幅>25%，均價增幅>11%。共11個城市，分別為漳州、鎮江、天津、蕪湖、長沙、南通、濟南、無錫、佛山、南昌和廣州。此類城市庫存量總體偏大，但2016年購房熱度快速上升，房價也隨之快速上漲，屬於去庫存和控房價兼顧的城市。

第二象限：面積增幅≤25%，均價增幅>11%。共11個城市，分別為深圳、蘇州、東莞、合肥、南京、北京、上海、崑山、惠州、成都和常州。此類城市屬於成交面積增幅較小、但房價上漲過快的城市。總體上屬於庫存不足的熱點城市，另外部分購房需求轉移到了二手房市場，進而使得二手房的買賣也比較活躍。

第三象限：面積增幅≤25%，均價增幅≤11%。共13個城市，分別為南寧、蘭州、瀋陽、貴陽、烏魯木齊、淄博、重慶、大連、昆明、長春、西安、台州和溫州。此類城市屬於量價相對不活躍的城市，或和庫存量相對較大、需求量相對較小等因素有關。

第四象限：面積增幅>25%，均價增幅≤11%。共15個城市，分別為洛陽、杭州、鄭州、武漢、呼和浩特、中山、寧波、青島、徐州、珠海、太原、海口、煙台、清遠和淮安。此類城市市場交易相對活躍，但庫存相對高、房價漲幅也相對小。

圖 1 2016年TOP50城市量價增幅散點圖

上海房產大百科

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