買公寓做投資品？南京4.8米挑高產品賣完就沒了！

7月26日，新華社曾發文《商辦經紀服務規範發展將助力「雙創」空間建設》，高度評價「商辦地產是北京房地產業的重要組成部分，承載著各類辦公的業態形式。這是否意味著公寓市場是否會將迎來新的改變呢？

上周，合肥的非住宅商品房去庫存實施意見呼之欲出，實際政策也已擬定。今後，在合肥凡是購買公寓（存量商住公寓或酒店式公寓）的，不僅可以享受民水民電，甚至可以商住同權！享受與該區域住宅同等的入戶、上學、就醫等政策。

這麼大的政策支持力度，可以說合肥的商住房市場形勢將因此逆轉。這一系列政策是不是意味著公寓市場即將大變天！

1公寓市場投資前景更加寬廣

近幾年，南京的房價可以說持續走高、購房門檻也在不斷升級，而很多剛需的居住需求卻無法滿足，引發資本開始布局公寓市場；另外也有年輕的租房群體對於租房體驗有著更多更高的要求，越來越多的租房群體開始選擇公寓，公寓逐漸走俏，公寓市場的投資前景更加寬廣，而出現這樣的情況，可以說公寓自身的優勢和國家政策綜合作用的結果。

優勢一：公寓一般面積都不大，總價低，月供也低，每月還貸款的壓力也會小很多。

優勢二：公寓往往伴隨著城市綜合體，在周邊擁有良好的商務環境和豐富的生活配套。

優勢三：公寓面積雖然小，但是居住功能都很齊備，廳卧合一、衛生間、廚房，甚至是書房都是有的，雖然可能會略顯緊湊，基本的居住功能都是能夠保障的。

優勢四：公寓一般都是精裝交付，拎包即可入住，省心省力，而且物業管理一般都比較正規全面，配備的設施也往往比一般化的住宅更好。

優勢五：公寓作為可以投資的固定資產，還具有保值及增值的附加價值。而挑高複式的戶型無疑成為房產投資的首選。

優勢一：南京住宅市場實現限購、限貸、限價、限贈、限售的五限政策，堵住了投資客的投機機會，而公寓卻不限購、不限貸。商業公寓由於屬於商業產權，不受限購所影響。

優勢二：南京政府出台新政，明確將酒店式公寓的層高從4.8米限制到3.6米，新規自7月1日已經開始施行，未來挑高複式公寓將從市場上絕跡，4.8米挑高公寓受新政影響開始走紅。

優勢三： 近期各個城市開始對非住宅商品房進行不同程度的政策支持，特別是商住同權、落戶學區等一系列利好政策，推動著公寓市場的發展。雖然這些政策在南京還尚未實施，但從發展的角度看，南京未嘗沒有跟進的可能，公寓的未來不可小覷。

2公寓市場頻出新政 挑高公寓將成絕版

3月10日，政府出台了《關於加強商業辦公等非住宅類建築項目管理的通知》，強調了商業辦公類非住宅類建築不得按單元式或住宅套型設計；商辦產品不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層。

5月26日，南京再次出台新規，明確要求酒店式公寓的層高從4.8米限制到3.6米。買一層送一層將從市場絕跡。同時嚴厲遏制利用飄窗、陽台、檐廊、挑廊等偷面積的行為。

6月27日，南京市規劃局更是再次發布《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》的通知，進一步規範建築審批管理標準，已經正式開始實施。

新規自7月1日已經開始實施，施行之前已經簽訂正式土地出讓合同的建設項目，執行原有規定。《新規》最大的變化，是酒店式公寓的層高限制從4.8米降到3.6米。

這也就意味著，此前開發商為規避容積率的硬性規定，攤薄土地成本，做出的4.8米挑高產品將絕跡，未來不會再有買一層送一層的公寓了，而禁止「商改住」，直接宣告未來市場上公寓房源會大幅減少。

為什麼4.8米挑高公寓未來將絕跡的現實會推動挑高公寓市場的火熱呢？一方面是因為新政之後，挑高公寓具有稀缺性，另一方面，則是因為這種挑高公寓有著普通的平層公寓不具備的優勢。

從公寓層高的層面上來說，我們可以把公寓分為普通公寓和挑高公寓，下面來簡單分析比較下挑高公寓和普通公寓的區別。

通過上圖，我們能夠非常清晰且直觀地看到普通的平層公寓和挑高公寓之間的差距，挑高公寓意味著買一層得兩層，只需要花費一層的錢就能夠擁有更多的使用面積。

而部分4.8米挑高公寓還會設計成雙鑰匙戶型，作為投資來說，這種雙鑰匙戶型的4.8米挑高公寓，真正是買一房得兩房，可以做兩房出租，雙倍空間可以享受雙倍的租金收益，性價比很高，而且也只有複式雙層，才能真正且更好的做到動靜分離。

不過從7月份開始施行的公寓限高政策之後，可以看到公寓的層高被限制住在3.6米，可以預見受政策限制的影響，以後將無法再做複式的雙層產品，正常層高的小戶型公寓會是主流。

所以如果有想要投資公寓的話，其實首選應該是這種4.8米挑高複式公寓，除了具有普通平層公寓的優勢之外，最重要的是買一房得兩房，極具性價比。不過目前南京的公寓市場上除了一批已經在售的挑高公寓之外，據不完全統計，下半年也只有這幾家挑高公寓會面世了。

3下半年將面世的挑高公寓

項目地址：項目位於雨花台區丁牆路與明城大道交匯處（明發商業廣場東側），南站CBD正心

戶型挑高：4.8米挑高精裝，雙鑰匙設計，戶型面積為30-70㎡全能戶型。

銷售價格：待定

項目動態： 雲樹公館預計9月開盤，目前臨時售樓處位於白下路166號斯亞財富中心B棟商業101室（南京三中對面），目前樣板間已公開。

項目熱線：025 5288 0999

項目地址：星火路與匯賢路交匯處，捷運3號線星火路站3號口向北約100米

戶型挑高：面積約25-45㎡，4.8挑高

銷售價格：待定

項目動態： 星悅城將於8月19日（本周六）上午9：00首開1號樓和8號樓，共計517套，上午7:00簽到。

項目地址：江寧區祿口信誠大道以北、玉振路（規劃路）以西

戶型挑高：面積40㎡、70㎡，4.8米挑高精裝

銷售價格：待定

項目動態： 首開4.8m挑高公寓，面積40㎡、70㎡，精裝交付，加推時間待定。

項目地址：棲霞區捷運2號線仙鶴門站1號出口（往北約150米）

戶型挑高：項目4-7層為酒店式公寓，面積60-90平方米，4.5米挑高

銷售價格：待定

項目動態： 中南魔力月光廣場目前售樓處已公開，預計10月份首開，具體信息待定。

本周末老潘說房線下置業講座報名中

本周末我們有一場線下置業講座，大家根據自己的時間和地點選擇參加，另外大家有任何置業問題也可以諮詢，不限板塊不限項目不限預算。講座也為大家準備了蘇果卡：

講座時間：本周日（8月20日）下午14:30

場地支持：城北燕子磯板塊電建洺悅府售樓處

講座主題：現在買房哪裡還有超高性價比的新房？暨燕子磯新城房價走勢預判

報名方式：

參加8月20日線下講座的朋友可以掃下方二維碼進入報名群；地址，出行等詳細信息會在報名群公布。