合肥樓市怪狀：房價到底由誰說了算？

2016年，全國房地產市場行情急速暴漲，土地價格迅速飈升，房價也緊隨之後快速翻升。高房價讓購房者感到深惡痛絕，那麼房價到底是開發商說了算還是政府說了算？

前幾日，合肥市市區和肥東縣多個項目的低價備案公布到網上后又被撤除，其中有正常售價為一萬多元而備案低至1554元單價的房源出現，此類備案引發了多家媒體的關注和報道。

合肥學院房地產研究所副所長凌斌也就此類現象發表了評論說，新建商品住房銷售均價環比不增長，房價指數環比不增長。這兩個不增長是當前不容置疑的指令性任務。如果說開發商沒有政治、大局、核心和看齊的意識，戲虐的解讀了這個指令性任務，那麼批准如此備案價格的部門也沒有嗎？

（圖片來源：凌斌微信朋友圈2017年7月7日截圖）

媒體的報道也引起了社會的普遍關注，這些超低價格的備案已經從官網上被撤除，但截止目前還沒有更新備案價格。針對此事，合肥市肥東縣物價管理部門相關負責人也進行了回應。

(圖片來源：《新安晚報》2017年7月11日A04版報道截圖)

主標題：超低備案價房源退回重報

副標題：肥東縣物價局價格科：將考慮出台政策

正文：

近來，肥東縣幾家開發商，在物價局備案新房價格時，採取「高低搭配」手段，拉低新盤均價，以符合物價局均價控制要求。在被市民投訴后，物價部門退回了開發商的備案。昨日，記者採訪了肥東縣物價局價格科負責人，針對讀者比較關心的問題進行了解釋。

該縣物價局價格科科長鍾華鋒介紹，多家房企的低價備案引起社會關注，他們也接到了多個市民投訴電話，決定先退回開發商的這類備案。

鍾科長稱，除了備案價一千五六百元的樓盤，備案價在三千多元的樓盤也一併退回。「針對這些樓盤，將由開發商重新申報備案。」

鍾科長介紹，按照當前限價政策，「同區域、同類型、同品質的新盤房屋價格，不得超過去年10月份的最高均價，也就是高層毛坯、花園洋房不得超過13000元/㎡，別墅不得超過14500元/㎡的價格。」

「備案價不得超過11122元/㎡，是前提條件。這個價格是今年6月份剛下調的，所以最近集中出現了開發商備案低價房的現象。」鍾科長表示，他們也注意到開發商採取這種低價房備案，拉低均價的現象，為了應對當前開發商的這種手段，物價局也將考慮出台一些意見和舉措，完善房價備案監管政策，加強房地產市場調控。

「目前相關政策正在研討當中，一旦經研究通過，高低搭配備案的現象也會基本消除。」鍾科長說。

(備註：以上內容為《新安晚報》2017年7月11日A04版報道全文)

2017年春節前以來，安徽省內三四線城市甚至縣城的樓市呈現過熱現象，多個區域樓盤房價快速增長，針對此類現象部分城市政府部門開始出台樓市調控政策。

近日，六安市住建委、發改委、國土局、住房公積金管理中心四部門聯合發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》指出，因成本、市場等原因確需調整備案價格的，開發企業應及時向政府價格主管部門提出申請重新備案，重新備案間隔時間不少於3個月，上漲幅度不得高於上次備案價格的5%。《意見》要求，撤銷所涉房源統一在六安市住建委網站公示，公示時間為15天，公示期間不得重新備案。公示期滿后，重新備案價格不得高於上次合同備案價格。所有新購的商品住房在取得不動產權證滿2年後，才能上市進行交易。

（圖片來源：蕪湖市發改委2017年6月30日通知截圖）

近日，蕪湖市發改委發布《關於印發蕪湖市嚴格加強商品住房銷售明碼標價備案實施辦法（暫行）的通知》，其中「價格備案管理」中指出：首次銷售的項目，原則上以2017年2月該地段同品質、同類型樓盤實際成交均價（實際成交均價由市住建委據實提供並蓋章確認）為基礎，並結合該項目樓面地價合理確定備案價格。 非首次銷售的項目，備案價格以2017年2月該樓盤實際成交均價為基礎（實際成交均價由市住建委據實提供並蓋章確認），環比價格不得上漲。以後原則上半年內漲幅不得高於5%。 為遏製備案價格虛高，引導房地產企業實事求是申報實價，對實際銷售價格低於備案價格5%以上的，需重新辦理價格申報手續，對不接受糾正的企業一律暫停網簽，轉為現房銷售。對已備案並取得預售許可證的項目，不得以「價外加價」等任何方式超出備案價格對外銷售。

而作為省會城市的合肥，其實早在2016年10月2日出台了樓市調控政策，並在2016年11月份，要求土拍競得人辦理住房銷售明碼標價備案價格不得高於區域內2016年10月31日前的同品質、同類型項目最高明碼標價價格。

（圖片來源：合肥土地市場網2016年11月21日土地拍賣公告截圖）

（圖片來源：媒體根據最高備案價要求測算的各區備案限價紅線）

而根據2016年1月到2017年1月合肥市土地市場成交結果來看，樓麵價單價超過1萬元的高達40餘個。

（圖片來源：媒體根據土拍成交結果測算的樓麵價格）

根據最高備案價格紅線要求，以上地塊很大部分項目備案價格必須超過紅線才能不虧或盈利。

近日，合肥學院房地產研究所副所長凌斌也透露過，2017年年內，安徽全省房地產市場的實時數據將會如同股票市場那樣呈現在大屏幕上。

（圖片來源：凌斌微信朋友圈2017年6月21日截圖）

對於房價備案來說，政府強制要求備案價格在紅線範圍之內，並對單個項目分批進行監控，超過紅線的價格不予通過備案。所以對於開發商來說，2017年下半年必將迫不得已採取「以價換量」的策略進行出貨。即使如此，因下半年大量新盤上市競爭以及購房者被限貸限購政策限制等影響，開發商必將在一片紅海中相互拼殺。對於購房者來說，下半年將是可以挑選到優質品牌房企和高性價比產品的時候，但也謹防有開發商再巧立各種名目在「明碼標價」之外增加費用的現象出現。

最後建議下半年需要出貨的開發商，從集團層面來說要放棄高價地塊的利潤率，儘快讓資金回籠才是王道。從項目公司層面來說要注重產品的打造提高性價比並採取積極的營銷手段，加快推盤節奏以搶佔先機。倘若繼續等待，一方面等不來調控政策鬆動，政策還可能會繼續鞏固或收緊；另一方面錯過了推盤營銷節點，到了年終只能是賠了夫人又折兵，最後成為房價高位的站崗者。

（備註：原文已於《牛談》首發。）

公號簡介

林中雀，」騰訊安徽自媒體聯盟「發起成員，《牛談》簽約作者，公號本意如清晨在叢林中傾聽雀之鳴。讀書時偏愛語文，微博初興時開始接觸新媒體和自媒體，現供職於互聯網媒體，望可以和大家多多交流，有精彩的案例和文章也可以相互分享。