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2021/12/25
時光進入7月，2017進入下半年；鄭州房地產市場也進入了下半場。
無可否認，自鄭州5.3之後，無論從銷售層面、開發商層面、客戶購房資格層面、客戶購房心理層面，都發生了很大的變化。鄭州房地產市場從沒面臨過一個「限購、限貸、限簽、限價、限售」五限並舉的局面，老百姓也沒見過。
房子還能不能買？現在能不能買？會不會高位接盤？房價會不會大降？何時出手買房自住為好？這一系列問題成為困擾老百姓最大的問題。
心驚膽寒，波詭雲譎，總擔心自己是那個「受害者」。
歸根結底的核心問題是：拋除政策因素，鄭州房地產目前的基本面到底是什麼樣？鄭州房價高嗎？鄭州房地產市場有泡沫嗎？
本文試圖還原一些基本面的事實，供各位思考。
一、什麼是房地產泡沫？
關於房地產泡沫的基本概念，百度百科是這樣解釋的：
「查爾斯·P·金德爾伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》撰寫的「泡沫」詞條中寫道：「泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用及其盈利能力並不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。」
所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱「泡沫經濟」(Foam Economy)。
泡沫經濟的兩大特徵是：
1、商品供求嚴重失衡，供給量遠遠大於需求量；
2、泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。」
當我們理解鄭州房地產有沒有泡沫時，必須在以上範圍內思考。
幾個關鍵詞：
供給、需求、價格、價值、預期
二、當前鄭州房地產市場的【供需關係】什麼樣？
我沒有嚴謹的數據來回答這個問題。而且，這個數據是很難採集到的，包括很多的房地產研究機構、數據系統都很難採集。就算有，也是不準的。
什麼是【供】？
土地的供；和房屋的供。
也就是說，土地是麵粉，房屋是麵包。而麵包必須由麵粉製造。
供的理解有幾個層面：
1、當前每月、每年取得預售證的房屋供應套數和面積；
2、當前所招拍掛土地所能夠產生的房屋的供應套數和面積；
3、經濟適用房、安置房、單位房與商品住房的累加供應關係。
而且，這種供的理解是新房。
我們還要理解另外一個層面：
1、當前鄭州的存量房（二手房）市場商品住宅房源有多少？
2、當前鄭州的存量房（二手房）可以出售可能出售的商品住宅房源有多少？
3、二手房(可以交易的房源）+當前新房供應+未來預期新房供應=供！
需的理解有幾個層面：
1、剛需客戶的需求；
2、剛性改善客戶的需求；
3、品質改善客戶的需求；
4、養老、度假的需求；
5、終極置業的需求；
6、投資客戶的需求；
7、本地客戶的購房需求；
8、外地客戶的購房需求；
9、以上8點的所有人的需求套數、面積及種類。
10、有多少新房需求？有多少二手房需求？
先拋出一個觀點：
5.3之前鄭州房地產供小於需，當前階段鄭州的供需關係基本平衡；沒有出現嚴重供大於需的現狀。
整體：穩健、平穩、健康。
三、當前鄭州房地產的【供】，到底是個啥情況？
如前文所講，供的問題，很複雜。
我們不談大道理。
比如，今天，你現在要買房，整個鄭州哪裡有房子可以買？看似宏觀宏大的市場，當你想去買房時，又有多少房子可以買呢？
我們都知道：當前的房地產市場是採用預售制度。開發商基本採用蓄客、排號、認籌、集中開盤、平穩銷售的模式銷售。
很多時候，我們去買房，只有三種方式：
1、排號——認籌——開盤集中選房（搶房：按順序選、搖號選、微信搶房）。
當然，還有找關係內定。這是潛規則。
這種模式，一個很關鍵的節點是：預售證。
理論上，無證銷售屬於違規。但還存在很多無證開盤銷售的樓盤。
2、內購。
這種內購分為真內購和假內購。本身這也是不合規的動作。但大量存在。
為什麼存在？有市場需求，有驅動因素——價格便宜，確定房源。
但風險很大。
一些項目連土地證都沒都敢收錢，客戶都敢交錢。
我真替客戶捏一把汗。
3、正常銷售期到樓盤購買。大定——繳首付——簽約。
4、到二手房市場買二手房。
一對一模式和中介模式。
在這種情況下，看似目前鄭州市場（不包含新密市城、登封市城、鞏義市城、新鄭市城）的房地產新盤項目有300多個，其實你可以直接買房的樓盤連80個都不到。——我指的是現在，今天。
特別是老三環內，老鄭東新區，老經開區，常西湖新區，大北區，甚至包括白沙組團、高新區，幾乎無房可買。
你明白了嗎？
這就是問題所在。
需求和供給是有矛盾的。
特別是個別區域的供需矛盾非常嚴重。
當然，我說的是新樓盤。這些區域的供需矛盾需要靠二手房去解決。
但是，但新的政策限制很多人的買房資格的時候，二手房市場供應其實也是在萎縮——很多人不賣了。特別是老鄭東新區。
這就是為什麼目前老鄭東新區的二手房價格一直居高不下的主因。
問題很複雜。
咱們繼續。
那麼，問題來了？
為什麼沒有房子可以買呢？
1、預售制度。開發商要周期性積累客戶等到集中開盤才賣。
2、集中開盤要麼100%清盤，要麼80%清盤，餘下正常銷售期房子很少。
3、很多看似存在的房子，因為程序問題、證件問題、內購問題、施工進度問題一直進入不到銷售市場。比如現在的大氣污染防治，讓很多樓盤根本不能有效施工。開發節點、工程節點進入不到銷售節點。
市場上存在太多太多這樣的樓盤的。你看的什麼什麼多少多少項目、多少房源都是「虛擬」的。比如，你之前跟進的大北區的名門翠園、和昌優地、豫發豫園、瀚海思念城、華爾中心住宅部分，短期都不能形成有效供應。
4、很多土地的出讓，不是你看到的有效供給，特別是城中村改造。
這個問題更系統，更麻煩，周期性更強。
因為，造房子不像生產麵包。生產麵包只需幾個小時，而生產房子甚至需要幾年。
5、生產房子，需要土地，需要土地的有效供應。你看到的空地，不是簡單就是隨便生產住宅樓盤的，需要很系統很複雜很長期的流程。而且，開發商可以控制生產房子的速度和周期。當市場不好的時候，開發商延長開發周期，豈不是供應更少了呢？
供，是個很複雜的問題。不是你看到的數字那麼簡單。
你，明白了嗎？
四、鄭州房地產的【需求】到底有多大？
需求，是個很複雜的問題。
房子是用來住的。但問題的關鍵是：住在哪裡？住在什麼檔次的房子？是買還是租的住？
房子和任何商品都不一樣。
天下沒有任何一個一模一樣的樹葉，也沒有任何一個一模一樣的房子。
所以，不同房子的價格不同。
需求，產生於人。我們要聚焦人。
大鄭州目前有1000萬人口。大河南有1億人口。
這些人口都有住房需求、改善需求、養老需求、買房需求。
沒有房子沒有安全感，沒有房子女朋友不給結婚，房子太小家人不夠住，有錢了想買豪宅，有了大平層想買別墅，有閑錢了想買套房子出租收益，想1萬買房子1萬8出手賺點投資性收益，這都是正常需求。
從需求到能夠購買，是個問題。
很多男人都有娶個美女媳婦的需求，但大多數人做不到。這屬於無效需求。
有需求了，能買得起，買得到，才是有效需求。
於是，每個區域，每個樓盤，每個價格的房源，都有他的客戶群體。
就好像天下所有的男人、女人基本都能找到老公老婆過日子。
雖然也有閑置資源，那是特殊情況。那是因為供和需出了問題，比如大城市的大齡剩餘和農村找不到媳婦的光棍。
於是，價格出現了。價格是平衡供需關係最好的工具。
買得起就買，買不起就不買。買不起貴的買便宜的，買不起城區的買郊區的。
我沒見過沒不起法拉利轎車的人去打雜法拉利汽車廠，說他不要臉。
對了，你有需求，可以去租一天法拉利嘛，都能租得起。
我只知道，有太多太多對鄭州住宅有需求的人了，多的無法想象。而且，這些都是有效需求——有錢。
鄭州的有錢人、河南的有錢人，多的遠遠超出你的想象。
五、空置率
多年前，研究房地產的專家和媒體喜歡談空置率這個詞。
但這兩年談的很少了。
說說我們鄭州。
我認為空置率是檢驗房地產泡沫的一個有效指標。
你可見鄭州現在的空置率？
很少很少。
這是我發現的一個非常好玩的事實。
近幾年，鄭州的住宅樓盤交房后，短短半年內基本入住率能夠達到50%+。而且，樓下的商鋪、店面、市場立馬火起來。
連非常偏遠的地方的房子的空置率也很低。
為什麼？
人多。不管這些房子是買家自己住的還是租出去了，反正空置率很低。
很有意思。
但很多區域型豪宅特別是別墅的空置率有點高。這屬於特殊情況。
如果你不信這個結論，你可以去調研調研。
從這個指標來看，鄭州房地產市場沒有泡沫。
有人在用。
六、鄭州房價高嗎？
鄭州房價高嗎？
高。但又不高。
我真不覺得鄭州房價有多高。
看給誰比了。
那麼多城市，鄭州的房價排位和鄭州在城市裡的GDP排位基本吻合。
而且，我看到一些剛需青年買第一套房都要買北四環萬科天倫紫台1.6萬的精裝110平米三房時，我更不覺得鄭州房價高。
因為，有更多更多的年輕剛需能夠買的起大房子。
什麼時候才算房價高？
我認為當鄭州年輕人工作5年了，家庭二人勉強能夠買得起主城區70平米房子的時候，鄭州房價才真高。
現實不是這樣。
鄭州環線內外、捷運口周邊、通勤時間在40分鐘之內的距離，還有很多8000多的、9000多的、11000以下的還不錯的房子時，很多自住需求是能夠買得起的。
假如1萬一平，假如80平米的房子，也就80萬。首付也就24萬。還可以了。
而且，在今年政策之前，還有20%首付款的機會，也就是16萬。對吧。
問題錯在哪了？很多人高不成低不就。
放心，房地產價格就算大崩盤，好位置的好房子也輪不到你1萬一平買到的機會。
對了，你參考鄭州樓盤的一個價格標準線就是：13500元/平米。
七、城市價值
很多人說：呸，鄭州不配有這個房價，要啥沒啥。憑什麼比長沙貴，比成都貴，比重慶貴，比西安貴。
我想說：鄭州要啥沒啥，你在這裡幹啥？你咋不去重慶西安成都長沙呢？
鄭州，正在以不可預估的力量在崛起。
鄭州要啥沒啥，至少鄭州有人。
對，人是這個世界的基礎。
有人，就有生意，就有需求。
我們買的鄭州的房子，真的不是鋼筋水泥，而是依附於這個房子之上的價值以及分享城市發展紅利的機會。
你不屑的鄭州，你所咒罵的鄭州，你知道還有幾千萬人口想進來嗎？
這是真的。
我只是告訴你，當未來鄭州越來越好的時候，當鄭州城市價值越來越大鄭州城市地位越來越高的時候，鄭州的房產價值也會越來越大。
八、預期
前總理溫家寶有句名言：信心比黃金更重要。
為什麼這麼多人前赴後繼要在鄭州買房？而沒有前赴後繼去洛陽、許昌、新鄉買房？
是因為大家對鄭州的發展有信心，有預期。
從經濟學角度：任何的經濟的本質在於預期。
我們活在世間，是因為我們對於預期越來越好。
大家對於鄭州城市的未來、鄭州環境的未來、鄭州房地產的未來都有很好的預期時，大家才會買房。
當大家對鄭州沒有信心、對鄭州房地產沒有信心時，肯定不會買。
都不會買了，房子就賣不出去了，房價就會大跌了。
問題是：部分人對鄭州房地產預期悲觀時，為什麼鄭州的二手房價格卻如此堅挺呢？
人群不一樣。
世界太複雜了。人群太複雜了。
人的悲哀是總是以自己看到的世界就當做世界的全部。
九、人口的流動與價格的變化
很多人說：因為鄭州房價的高和都市村莊的拆遷，讓鄭州大量人口流失，城市核心競爭力在消減。
我不這樣認為。
你看到的人員減少，是你微觀地看到。不是減少了，只是流動了。這是城市發展的必然。比如，鄭州主城區市場外遷，比如城中村拆遷完畢很多人往外流了，比如很多做小生意的人沒機會了就回家了。
這些都是正常的。
難道說因為滴滴打車和共享腳踏車的興起，讓計程車司機生意不好了，就說鄭州人不出行了嗎？不是。只是換了一個交通工具而已。
你看到的人員較少，一方面是真的低端人群回老家了、去外地謀生了，另一方面，是他們到了外圍組團，稀釋了。
很多人說：今年鄭州房租下降了，租不出去。
錯了，那是你的部分區域的房租下降了，租不出去了。
一切區域的房租反而上升了。
你看問題不夠全局。
比如，從去年下半年開始，很多CBD的公司陸續搬到了高鐵東廣場商務區寫字樓了。不是這些公司倒閉了，不是CBD不行了，而是流動了。
未來，這些公司還會流動。
公司流動，人員就會流動。區域價值和租房價格就會發生變化。
而且，隨著鄭州城市化進程加速、組團化發展加速時，這種變化會更明顯。
十、鄭州的城市化進程
一句話：鄭州的城市化進程遠遠沒到終點，現在才剛到60%左右。未來還有40%的優質征程要走。
當鄭州的城市化進程快速發展，城市框架必然拉大，組團化發展必然是大勢。
我們要改變對於城市的認知。
房地產是改變城市化的最好利器。只是，未來的城市化發展會更加集約，理念更加先進，發展模式比之前更有所改進。
比如，鄭州未來會出現更多的寫字樓開發商自持的情況，不允許銷售。因為只有這樣，才能保證寫字樓的品質。
比如，鄭州未來會有更多的優質公寓、民宿、房屋租賃品牌，這些都是規律。
我也希望鄭州未來有更多的優質國有租賃房源提供給剛需青年，讓他們度過無憂的青春歲月。這需要時間。
我們不要把租房和買房對立。
總之，只要鄭州城市化進程不終止，鄭州房地產就有空間和機會。
十一、自住需求
很多人把當前鄭州房地產樓盤的購買者稱之為投資者和炒房客。
炒，不是任何人都能做的。
我所了解的鄭州各大樓盤的現實是，更多的是自住需求。——只是這種自住的內涵更豐富。
而且，在我調研里，連港區、滎陽、南龍湖、白沙等區域的樓盤，至少50%是自住需求，而且，其餘的是「自住兼投資」。
很多時候，我們把自住的理解過於狹隘了。
話說回來：10多年前當年第一批買老鄭東新區房子的那一批人是投資投機嗎？後來他們不都搬過來自住了？
時間，改變一切。
十二、再談泡沫和鄭州房地產市場的基本面
回到文章開盤。
泡沫經濟的兩大特徵是：
1、商品供求嚴重失衡，供給量遠遠大於需求量；
2、泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。
從這個角度來看，鄭州的房地產市場，第一個特徵根本不存在。根本沒存在一個「供給量遠遠大於需求量」的現實。
第二個特徵，鄭州的房地產投機不多不嚴重。我沒看到更多的所謂的「炒房房」，更多的只是剛需性投資，我理解為「剛投」。他們只是手裡有了點閑錢，股市不敢碰，存錢怕貶值，花費不敢花，想買個房要麼出租要麼出售，賺點保障型資金過個理想化生活而已。
而且，當前「市場價格脫離了實際使用者支撐」的情況也沒有發生。
所以，鄭州房地產市場的泡沫，我認為不存在。
目前是穩定、健康、發展。
但，鄭州房地產市場的確存在一些問題：
1、供的層面上，好的產品太少，忽悠的樓盤太多。誠意不足。包括外來開發商和本土開發商。
但這個問題很複雜。當鄭州老百姓一切以價格論英雄時，會出現「劣幣驅除良幣」的情況發生。而且，當市場好的不要不要的時候，開盤即瘋搶，誰還有心情去做好產品呢？
2、鄭州買房者的慾望與偏見。
鄭州房地產的商品化時代發展有20餘年了，但鄭州老百姓的買房認知也沒有更高效的變化。特別是經過鄭州2016年房價暴漲的時代后，鄭州老百姓的慾望膨脹了，理念迷失了。總幻想所有買的房子還要再暴漲多少多少，如果一年不漲個3000就不叫漲。甚至一些人都看不起拿點租金收入了。
這叫慾望膨脹。
關於偏見。偏見存在於人的認知。
這種偏見表現在對於區域組團的偏見、對於樓盤的偏見、對於開發商的偏見。總拿過去的認知去評判新生的事物。比如很多人對於正商、對於融創、對於部分外來開發商是存在偏見的。這種偏見會讓自己看問題看未來看不明白。
3、鄭州的維權亂像。
鄭州房地產市場維權年年有，但從去年開始特別嚴重。
維權，首先要理解維的什麼權？為什麼維權？維權的標準和理由是什麼？
當把維權作為一種習慣作為一種利益索取方式的時候，維權傷害的是所有人。
大多數業主的維權是正義的，是開發商的背信棄義和瞎搞造成的；但還有很多維權純粹是扯淡，純粹是為了個人利益的群體行動。
無聊，無趣。
4、好產品買不上價，壞產品一點點優惠就一窩蜂搶。
這種情況很多，很多。留下的就是一地雞毛。
5、組團價差不明顯。
之前我表達過一個觀點：現在1.35在東西南北買的房子，未來十年後二手房價格絕對會相差非常大。而現實是除了老鄭東新區，的確存在組團價格相差不大的情況。很有意思。
這是市場不成熟的表現。
6、對於洋房的過度追捧，對於一般高層產品的棒殺。
這兩年，鄭州購房者對於洋房產品過於追捧了。有時，我們所理解的洋房生活和你想象的洋房生活並不一致。不管自住還是投資，還是結合自己實際情況來。
適合的才是最好的。
7、購房者對於內購、單位低價房的熱情。
奉勸各位購房者，永遠要相信：一分價錢一分貨。莫貪小便宜，後悔的是自己。
你看到了部分賊吃肉的時候，而沒有看到賊挨打的時候。
風險和價值，需要自己去衡量。
總之，當前鄭州房地產還算穩健，但還是亂像橫生。鄭州的房地產發展水平，與國內一線城市重點二線城市比如杭州南京等城市比，還有很大很多的差距。
這種差距只是表現在產品層面，更多表現在認知、契約精神、價值判斷和生活方式的。
鄭州房地產現在還是粗放式發展，包括開發商和購房者兩個層面。
但同時，我相信鄭州房地產市場未來越來越好。
當開發商和購房者能夠舉案齊眉的公平較勁時，當鄭州房價平穩健康發展時，當鄭州好房子越來越貴差房子越來越便宜時，當鄭州人對於城市理解樓盤理解戶型理解更完善更能夠欣賞之時，鄭州的房地產市場美好的時刻就來臨了！
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