「世紀大併購」后王健林的30天

在7月19日萬達商業、融創集團、富力地產在北京簽訂戰略合作協議后，忙碌的萬達集團董事長王健林似乎有了片刻休閑時間。在接下來的30天，他會見了郵政儲蓄銀行行長和清華大學副校長，外出考察項目減少到了1次。

前兩次會面在萬達集團北京總部進行，不用四處奔走，王健林與呂家進及施一公的會面相當輕鬆。

唯一一次考察項目成為焦點事件，在將萬達商業旗下價值637.5億元商業和文旅資產轉讓給富力和融創之後的第30天，萬達集團在8月18日宣布，將加大投資力度，在蘭州市投資建設一個大型文化旅遊項目，同時選擇甘肅其他城市新建設10個項目，並積极參与甘肅脫貧攻堅事業。

萬達集團與郵政儲蓄銀行共同出鏡的機會很少，這並不意味著萬達集團與銀行一同出鏡的機會很少。

在萬達向海外走得最快的一年，截至2015年6月30日，萬達的主要融資方式就是銀行貸款，其中信託貸款、委託貸款、海外貸款、債券、開發貸和經營貸分別約為72.04億元、79.33億元、51.81億元、365.53億元、551.87億元和621.81億元，而且這個數字近兩年持續擴大。

從萬達集團第四次轉型前的模式來看，依託於集團的物業優勢，伴隨地產的迅猛擴張，萬達旗下的其他業務也幾乎同步擴張。這種模式帶來規模迅速擴大的同時卻掩蓋不住萬達商業地產經營效率的低下，其銷售、管理費用率持續高於同行。造血功能不足而又急速擴張的萬達，只有通過大規模的負債來推高資產規模及現金儲備，過程中銀行扮演了重要的角色。

有借就有還，王健林表示，7月份出售的商業與文旅資產回收資金將全部用於償還銀行貸款，計劃年底清償絕大部分銀行貸款。銀行貸款規模有多大？在5月27日，萬達商業公布的債券募集公告書中——《大連萬達商業地產股份有限公司2017年度第三期中期票據募集說明書》（以下簡稱「募集書」）有所提及。

募集書顯示，2016年末萬達商業的銀行借款金額為1126.79億元，其中開發貸340.66億元，經營貸786.13億元。而如果要還清絕大部分的銀行貸款，萬達商業的還款額度可能在1000億元左右。

在募集書中，同樣也公布了銀行對萬達商業的授信情況。數據顯示，萬達商業的前十大授信銀行包括中行、工行、中信、農行等。授信額度最高的中行是486億元，其中已使用214億元；授信額度最低的是交行與興業，均為200億元，其中交行已使用71億元、興業已使用81億元。截至2016年底，萬達商業獲得的前10大授信銀行總的授信額度為3076億元，已使用1013億元。

除了上述10家銀行外，還包括部分外資銀行。募集書顯示，在「2016年末萬達商業金額前五名的長期借款明細」中，出現了渣打銀行、德意志銀行等外資行。2015年5月29日，萬達商業獲得了一筆由德意志銀行牽頭的銀團貸款，貸款期限是3年。2016年7月5日，萬達商業獲得了一筆由渣打銀行牽頭的銀團貸款，期限同樣是3年。

目前可以確定的是12家銀行，這表明，至少有12家銀行或在今年年底前提前收回萬達商業的貸款。

8月15日王健林的活動報道同樣寥寥數字，除了會見對象是清華大學副校長施一公，沒有任何其他信息透露出。

王健林朋友圈十分廣泛，除了擁有眾多銀行家「鐵友們」的他與施一公也是老相識。上一次見面時是在杭州，去年12月10日，「浙江西湖高等研究院」正式成立。施一公任西湖高等研究院首任院長，而王健林是創始投資人之一。

這次施一公以清華大學副校長身份與王健林會面，對於清華大學王健林也是非常熟悉，他曾經在這裡發表了一次演講，2013年4月，清華大學經濟管理學院企業家講堂，王健林受邀發表了「創新與競爭優勢——以萬達為例」的演講。

4年前的萬達集團董事長已經開始展露自己的鋒芒，王健林在演講中表示，萬達所進入的5個行業中，最低目標是行業第一，最終目標參照系是世界行業。「現在萬達所進入的5個行業全部是國內龍頭，甚至是全球行業龍頭，說一句不謙虛的話，只要萬達進入的行業，國企甚至央企，都沒有機會成為龍頭。按照民營企業目前快速發展的趨勢，10年後大家會看到，民營企業將會成為企業的主體。」

但從此次演講的總體來看，彼時的王健林對外表現更多是謙虛謹慎，他在演講中指出了萬達自身敢闖敢先的精神外，將事業成功的主要原因歸結為是順應了國家發展的大趨勢。

而就在此次清華演講之後不久，萬達開始了跨國發展，進入了買買買模式。值得注意的是，這個時間點也是萬達集團進行第四次轉型的階段，現在回過頭來再看，彼時的海外資產配置與避開單一市場的經濟周期波動頗有關係——也許擔心國內房地產市場，也許擔心人民幣貶值，這個沒有官方的說法。

3年之後，2016年萬達集團總資產接近8000億元，整個集團的總收入在2250億元左右，其中萬達商業貢獻的收入比是56%，文化是25%，其他的業務是19%左右。萬達商業的收入，既包括租金收入，也包括賣房子的收入。此外在2016年，非房地產銷售收入佔比達到了55%，也就是說首次超過了房地產收入，利潤方面，因為萬達商業私有化而無據可查。參考2015年集團總利潤，大概300億元左右。

在萬達集團向萬億級別公司進軍的同時，王健林的個人財富也讓他登頂富豪頂峰。此時他的演講內容已經變成「什麼清華北大，都不如膽子大」，萬達王健林認為「富貴險中求，敢闖敢幹競風流」。

與此同時，他的演講地點也從清華大學輾轉到哈佛大學和牛津大學。作為首個被邀請到哈佛公開課演講的商人，王健林認為，「自己辛苦賺的錢，愛往哪兒投就往哪兒投。」

最近，王健林的話鋒有了轉變，他在7月22日接受財新採訪時表態，「積極響應國家號召，我們決定把主要投資放在國內。」

自信的王健林發現，2400多億元的海外投資和高負債已經不是萬達集團走向國際化和多元化的衝鋒號角，反而成為其草木皆兵的「心病」，這從前一階段「股債雙殺」可以看出來。監管部門要求對包括萬達在內的幾家公司境外投資所涉及的併購貸款、內保外貸等業務進行核查分析，嚴控一些境外投資項目的融資。

境外收購導致的外匯資本過度外流，已經對外匯儲備的穩定造成衝擊，進而動搖人民幣匯率的穩定。2015年和2016年的境外收購高峰時段，的外匯儲備是大幅下降的，對人民幣的貶值已經造成實質影響，這是監管層不容許的。而從外匯管理局到發改委再到國務院相繼指出繼續關注房地產影城等非理性對外投資傾向，直接將這件事情擺上了桌面。而此次投資甘肅就是他向高層展現自己紮根國內的決心。

王健林表示，將加大投資力度，在蘭州市投資建設一個大型文化旅遊項目，同時選擇甘肅其他城市新建設10個項目，並積极參与甘肅脫貧攻堅，努力為甘肅與全國一道全面建成小康社會貢獻力量。

追溯歷史萬達與蘭州早在2006年就已傳出「緋聞」，當時蘭州市招商局多次與萬達接觸，希望萬達在蘭州投資建設。2007年萬達選址七里河友誼賓館，但在論證拆遷時發現一處建築屬於文物，不得不重新選址。2009年萬達重新選址雁灘，2012年7月蘭州城關萬達廣場開工奠基，2014年10月蘭州城關萬達廣場開業，歷時長達8年蘭州有了第一座萬達廣場。

不過房地產報記者發現，在今年7月26日，負責蘭州萬達廣場項目開發主體蘭州萬達廣場投資有限公司的企業經營範圍進行了調整：變更前該項目公司的房地產開發功能在變更后成為房屋出租功能。

從字面上來看，與以往自建自營的重資產模式不同，萬達集團將讓出蘭州萬達項目的開發權，轉而專註於運營和品牌輸出的「輕資產模式」。

今年7月份就有媒體曝出，萬達在向多個金融機構出售柳南萬達廣場、棗莊萬達廣場、鹽城萬達廣場及焦作萬達廣場等多地萬達廣場項目股權，萬達集團自身則從中抽身通過對這些項目的運營獲得較「輕」的回報。以此推測，萬達以輕資產模式運營蘭州項目也將成為大概率事件。

時值房地產報創刊25周年，將在北京隆重舉行「房地產界榮譽殿堂暨房地產報創刊25周年慶典活動」。活動內容包括專版報道、論壇演講、項目推介、智庫服務、彙編資料、視頻節目及全媒體傳播等等。此次活動還將評選出「房地產界改革創新25年榮譽殿堂 ·典範項目、典範企業、榮譽人物」。

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