濟南樓市現狀：沒怎麼漲價但新房源緊缺

◆經濟導報記者 孫羅南 濟南報道

濟南房地產市場現狀究竟如何？經濟導報記者近日在走訪中發現，自濟南加碼樓市調控以來，房地產市場相對變冷，個別前期有「虛火」的樓盤變相降價，出現修正性下滑，但整體依舊供應緊張，這使需求受到壓抑，成交量並未達到「冰點」。

據經濟導報記者了解，從市場看，目前濟南依然存在新住宅產品庫存較少的情況。而且，根據濟南調控政策，12層以下樓盤必須封頂、12層以上樓盤必須蓋到一半（且超過12層）才能拿到預售證，這令市場上新產品的入市速度受到影響，尤其在今年上半年，濟南市場新樓盤較少。

「目前市場供應情況很緊張，庫存可以說是非常少。」合富輝煌（）山東公司副總經理許傳明19日接受經濟導報記者採訪時表示，土地供應偏少的情況不是短期能解決的，土地的調控和房地產的供應調控是一個慢變數，鑒於行業生產周期較長，起效會比較慢。

「僅剩一層和頂層」

「你可以回去考慮考慮，再跟我聯繫，不過到時候這房子還有沒有，真不好說。」在濟南東部邢村立交橋附近一處樓盤，置業顧問丹彤朝著還有點猶豫的購房客戶說道。

18日下午約3點，丹彤手中的「高層未售房源」表格中的32套房源，已經被她拿筆劃掉了其中將近一半，「這張表是我們今天才拿到的，現在已經賣了大概15套了。」丹彤對客戶說。

在售樓處，到訪者絡繹不絕，前來看房的有老年人，也有帶著孩子的年輕夫婦，休息區幾乎坐滿了人。置業顧問忙著接待對樓盤感興趣的潛在買家。

丹彤告訴經濟導報記者，該樓盤目前在售的主要是二期。34層的高層樓盤均價11000元/平方米，兩梯四戶，95平方米和108平方米戶型的三室產品均已售完，「僅剩東戶和西戶的115平方米戶型，所剩房源也不多。」

從區點陣圖上看，該樓盤東側由於涉及到高壓線這一不利因素，經濟導報記者看到，丹彤所拿的「高層未售房源」中大多為東戶房源，僅有的3套西戶房源為「大寒日光照時間不足2小時」的5樓、2樓和頂樓。

丹彤一邊給經濟導報記者講解著戶型，一邊飛快地按著計算器，「115平方米戶型，12樓，東戶，大約136萬元，現在優惠后約133萬元，合11300元/平方米左右。首套房，首付40萬元，貸款93萬元，商貸9折優惠后月供4600多元。」丹彤說道。

「現在剩下的房源很少了，很多客戶也都顧不上考慮東戶房源的不利因素了。」丹彤說，最近一些客戶還擔心房貸收緊，所以也在抓緊購房。

到18日晚上6點多，丹彤告訴經濟導報記者，房源一下午幾乎全部售完，只剩下東戶的1層和頂樓了，「未來還有三期產品，在一期北邊，還不知何時開盤。」

樓盤房源銷售速度之快，不排除「饑渴銷售」模式的可能，但也是目前市場供需緊張的體現。

最近剛買了一套期房的濟南市民王賢對此也頗有體會。王賢此前一直考慮為身在外地的父母在濟南買套房子。濟南去年年底限購政策的再度加碼，讓她錯過了今年1月濟南東部唐冶片區某樓盤的開盤選房。

等王賢將父母戶口遷到濟南、過了農曆年辦妥手續后，著手再度看房時，她發現原本想入手的上述唐冶片區樓盤僅剩下頂樓可售，且單價達到12000元/平方米。有些焦急的王賢立刻轉戰東部雪山片區一樓盤，於上周末交了定金訂下一套房，單價約11000元/平方米，王賢感覺終於鬆了一口氣，「轉遍濟南東部，一些樓盤房源很少，尤其是剛需房源。從價位來講，也沒的挑了，先買了吧。」王賢說。

「短期不會有大變化」

如今在濟南的房地產市場中，東部無疑是最熱的片區。而在調控政策高壓之下，房價大幅上漲的勢頭已被抑制。丹彤對經濟導報記者說，其所售樓盤價格較開盤僅漲了1000元/平方米左右。

此外，對於價格明顯高於周邊的樓盤，也面臨著較大回調壓力。據經濟導報記者了解，位於高新區以東劉智遠東側的萬科金域華府此前推出了一批所謂的「特價房」——前期該樓盤已經賣到2.1萬元/平方米，而「特價房」的價格只有1.9萬元/平方米。

除了萬科金域華府「變相降價」以外，景和山莊前段時間也推出了「特價房」，價格為13950元/平方米。而在調控之前，景和山莊一度賣到1.8萬元/平方米。

這對買房者都是好消息。經濟導報記者從濟南商品房成交量情況來看，自去年10月至今的成交量，跟往年相比屬於比較正常的量。

但一個事實是，如今市場上新產品的供應量處於緊缺狀態。談到市場供應緊張的原因，許傳明對經濟導報記者分析說，去年「去化量」比較大，原有的一些庫存都清得差不多了。另外，不光是濟南市，近幾年全國範圍內都是土地供應偏少。

許傳明說，對開發商而言，一方面是原來的土地不多，另一方面去年部分存貨「去化」較多，再加上宏觀調控預售監管，政策口徑發生變化，「方方面面的因素決定了目前市面上可供應的量處於一個非常緊張的狀態。」

值得一提的是，濟南於去年年底在樓盤預售審批等方面加強了監管——規劃12層以下住宅單體主體結構完工後，12層以上住宅單體主體結構完成一半（不少於12層）后，方可辦理商品房預售許可。

根據主體結構蓋到12層及以上才能拿到預售證的新規定，預售審批節奏無疑放緩，這令不少樓盤不得不因此延遲新房上市時間。

經濟導報記者在濟南住宅與房地產信息網上看到，3月份以來，濟南拿到住宅預售證的開發商極少，僅有中海華山東片區和位於長清的匯橋城。

「如果從預售監管的角度講，隨著目前在建工程到了12層，我們預計這個因素可能到6月份以後慢慢就消除了，畢竟，大家都滾動開發。」許傳明對經濟導報記者說。

「土地供應偏少的情況可能不是短期能解決的，哪怕現在集中土地入市，要產生有效供應也需要一年到一年半的時間，這可能短期不會有大的變化。」許傳明表示。

18日，長沙出台樓市調控新政。此前1天，北京、廣州、鄭州和石家莊接連出台新的樓市調控政策。再往前，青島、南京、三亞、杭州、南昌等多個城市也出台了調控政策。短短不到一個月的時間內，全國已有16個城市出台限購政策，新一輪樓市調控「撲面而來」。

隨著越來越多的城市限購，濟南是否會升級限購政策成為近期焦點。

18日晚，濟南一個房地產行業內的小型座談會舉行，與會業內人士認為，目前濟南樓市成交量比較平穩，價格沒有大的變化，不存在進一步收緊的需要。「但是，如果再度發生重大炒作事件，不排除出台新的調控政策的可能性。」濟南一家本土房地產公司的項目經理馮澤瑞向經濟導報記者分析道。

19日一早，保定市也緊急出台了限購政策，成為本月第17個限購的城市。經濟導報記者注意到，北京周邊的涿州、淶水、崇禮新出台限購令，上海周邊的嘉善、杭州限購升級，三亞出台新政，就連滁州和贛州也出台了新政……調控城市已經從一、二線熱點城市及周邊地區，蔓延到了三、四線熱點城市，主要措施包括限購、限貸、限價、增加供地等。

在18日晚間的座談會上，馮澤瑞說：「我估計，3月份還會有包括一線城市在內的各類城市限購升級或出台新政，尤其是一些熱點二線和三線城市。」

馮澤瑞告訴經濟導報記者，今年的政府工作報告中剛剛加入「遏制熱點城市房價過快上漲」的內容，15日就有三個地方接連出台樓市調控政策，分別是南京限購升級，贛州、青島加入限購行列。

而在另外一家房地產公司項目經理馮昌林看來，除了一線城市外，部分限購三、四線城市主要集中在環北京和環上海區域內。「去年4月1日，河北廊坊發布環京四縣市樓市調控措施之後，固安、燕郊等地也接連公布限購細則；12月8日，懷來縣作為環京四線城市，也加入限購大軍隊列。今年3月初，河北保定涿州、淶水也相繼出台樓市限購政策。」

在馮澤瑞看來，之所以大面積限購，是因為在新房價格趨穩情況下，二手房整體價格環比漲幅超過新房。

國家統計局發布的2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與1月相比，2月70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的有12個，上漲的有56個，持平的有2個。對比此前6個月的數據，2月份新房環比價格上漲的城市數量明顯增加，從1月份的45個增至56個。

「這也解釋了為何各地3月份又開始密集收緊購房政策。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進測算，根據統計局最新數據，對70個大中城市住宅銷售價格數據進行簡單算術平均得知，2月份70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為0.3%，較1月份略有上升，已連續23個月呈上漲態勢，與1月份增幅基本持平。

在中原地產首席分析師張大偉看來，各地新建住宅限價明顯，二手房價格漲幅已超過新房。「從全國70大城市表現看，2月份二手房的價格平均環比上漲0.37%，而新房為0.33%。」

張大偉認為，二手房市場的價格變動一方面是因為春節后需求再上漲；此外就是新盤供應量減少，需求集中釋放在二手房市場。

隨著越來越多的城市進入限購圈，濟南是否會跟進升級限購政策成為不少人關注的焦點。

在馮澤瑞看來，現在暫時不好說。「從表面上看，目前濟南樓市成交規模有所穩定，價格也相對平穩，不存在進一步收緊的需要。」

馮澤瑞告訴經濟導報記者，從新房成交量上看，每周基本上都在2200套左右，比較穩定，不少樓盤都是部分樓層一口價銷售。

正如馮澤瑞所說，在綠地IFC中央公館，經濟導報記者了解到，該項目開盤價格一直保持在每平方米23000-24000元之間，而現在不分樓層，都是24000元/平方米。無獨有偶，位於飛躍大道上的新中式風格精裝樓盤萬科龍湖紫郡項目，也實行14000元/平方米的一口價銷售政策。

不過，某國有銀行高新支行行長李家琪告訴經濟導報記者，「目前首套房貸利率仍有九折優惠，二套房貸利率上浮10%，與年前基本保持一致。但最近一段時間貸款的放款速度慢了很多。以前半個月內基本可以審批的貸款，現在都得一個月左右。」

馮昌林則認為，濟南樓市也重現「不好」的苗頭。「最近一段時間新房面市速度有所放緩，3月第二周只有一個樓盤加推了54套住房，成交均價9250元/平方米，當天全部售罄。」在馮昌林看來，春節過後，部分熱點區域的樓盤都進入漲價模式，二環南路的新推房源價格到了19000-20000元/平方米，高新區旅遊路上的房源均價也達到了16000元/平方米，西客站片區主力銷售房源均價達到1萬元/平方米的水平線，而工業北路片區在售的幾個大樓盤，在售房源均價也有明顯漲幅。

在馮昌林看來，穩定樓市還要加大土地的供應。

經濟導報記者注意到，截至目前，今年濟南已經供地2323畝，但大部分位於CBD地區,供地側重點為重點項目和新興產業項目,住宅用地供應相對較少。而今年的供地計劃暫未公布。

經濟導報記者從濟南市國土資源局了解到，目前各區、各平台正在上報匯總相關數據,國土部門會根據實際需要調整供地項目和計劃量,總體原則是對重點建設項目和新興產業項目優先予以支持。根據國土資源部的相關要求,近期將會公布供地計劃。

經濟導報記者注意到，2016年度濟南本級土地供應計劃連續第二年下降，全年計劃供地約2萬畝，比2015年減少9300多畝，其中住宅用地供應量比上年少2460畝。今年初以來，省住建、國土部門相繼提出加大土地供給力度，確保房價環比不上漲，並完善房地產用地調控機制。

「如果住宅地塊今年的供應量低於去年，有可能會讓開發商在土拍中瘋狂一些；如果供應量大於去年，那麼土地市場也就相對穩定一些。」

「只要沒有大的炒作，濟南的限購政策應該不會修改，除非發生大的炒作事件，如開發商在土拍上炒作，部分樓盤再度變為日光碟等。」馮昌林表示。