土拍預告|別扎堆唐冶了，漢峪也要火！在濟南想拍地更難，引企業、引人才，配建學校、圖書館、藝術館、公交樞紐...都得有！

明天，濟南國土局一次性掛牌出讓15宗共662畝地，

其中漢峪片區就佔據了14宗，出讓面積約531畝。

值得注意的是，此次漢峪片區供應的14宗地中，

商業商務有3宗，其餘11宗全是住宅地塊，

且多是低容積率地塊。

其中G079-G091共13宗地塊是捆綁出讓。

——供地亮點——

1、大地塊

位於歷下區的原機床四廠地塊單個地塊的面積就將近131畝，大地塊，再加上歷下區的位置，對房企來說也非常具有吸引力。不過，很顯然，這些地塊對房企資金實力有著很大的考驗。

2、將引進4家企業總部

在漢峪片區出讓的14宗土地中，出讓編號為G079、G080、G081的三宗地塊將捆綁出讓，這三個編號對應的地塊分別為高新區漢峪片區B05地塊、A13地塊、A14地塊。

掛牌文件要求，拿地開發商在土地成交后6個月內，

須在商業地塊內引進2家註冊資本或運營資金在10億以上的金融、產業總部類企業；

必須在B05地塊內配建至少一處面積不低於3000平米的公益性設施（如圖書館、藝術館及城市展廳等），建成后無償移交高新區社會事務局；

須代建C04地塊（不在開發商拿地範圍）全部公共服務設施，包括區級文化設施、社區體育設施、醫療設施、社區辦公和服務用房、養老服務設施、室內副食品市場及公交樞紐等，總建築面積3萬平米，建設費用約1.5億元，建成后無償移交高新區社會事務局。

另外，出讓編號為G082至G084的地塊也要求引入企業總部。這3宗地塊也一併出讓，對應的地塊分別為高新區漢峪片區B06、A11、A12地塊。

掛牌文件要求，開發商須在捆綁的居住用地預售時，引入一家「2016年電子信息百強企業」前20名企業，企業總部註冊地為濟南高新區；須引入一家註冊資本不低於20億元的金融租賃公司，公司總部註冊地為濟南高新區，待項目建成后將該公司總部遷入本宗地內。

3、引進學校、人才

除了引入企業總部，各地塊的出讓還須引入人才、教育等基礎配套。

比如，在前述編號為

G079、G080、G081的3宗地塊的競拍要求，競得人須負責出資建設漢峪片區X06、X08地塊的學校，前者為佔地4.63公頃的24個班的國小、12個班的國中，建設費用約17000萬元，後者為佔地0.56公頃的9個班的幼托，建設費用約3200萬元。

在G082、G081、G084地塊的競買條件中，競得人除了引入企業總部，也需要建設建築總面積不少於2萬平方米的人才公寓項目，建成后無償移交給高新區社會事業局；須負責配套出資建設漢峪片區地塊X04，該地塊為3.15公頃的36個班的國小，建設費用約16000萬元。

G092地塊受關注度也比較高，該地塊對應的是旅遊路以南B7地塊，規劃為高層，要求控高在80米左右。土地競得人須出資建設漢峪旅遊路南側地塊X2（3.81公頃的42個班的中學），建設費用約19500萬元；土地競得人還須與濟南高新區濟高基礎教育集團簽訂《共建教師公寓的合作協議》。根據文件，為快速提高漢峪片區教育質量，引進優秀師資團隊，高新區濟高基礎教育集團負責協調高新區教育主管部門，引進優秀師資及管理團隊，快速提升該片區的教育質量，打造教育品牌；開發商須提供200套住宅商品房，由濟南高新校區優秀教師優先購買。如果3年內(辦理預售證之日起)200套教師配套宿舍未選完，則開發商有權對外銷售剩餘房源。

另外，G087地塊對應的是高新區漢峪片區A04地塊，為居住用地，土地競得人須出資建設高新區金谷一小（5.06公頃的54個班的國小），建設費用約26000萬元。

G089地塊對應的為高新區漢峪片區A07地塊，為居住用地，競得人須出資建設漢峪片區剩餘地塊X07（0.41公頃的6個班的幼托），建設費用約1800萬元。

在本次出讓的15宗土地中，只有少數幾宗未綁定引入企業、教育配套等條件。比如，G085地塊與G086地塊捆綁出讓，其對應的土地分別為高新區漢峪片區B07、A10地塊，前者為商業商務地塊，後者為居住用地；

G088地塊對應的為高新區漢峪片區A-06地塊，為居住用地；

G091地塊對應的為高新區漢峪片區A09地塊，為居住用地。這些地塊雖然未綁定特殊條件，但若其價格觸發最高限價，土地競拍將進入競安置房面積的環節。而若進入此環節，就意味著這些地塊將配建一定面積的安置房。

4、利於城市長遠發展

值得注意的是，在濟南此前的土地競拍中，要求開發商配建學校等教育配套的現象已經比較多見。而引入企業總部入駐等，則是今年以來的新現象。

在不久前剛剛成交的唐冶片區土地拍賣中，G064、G064、G065的土地競得人就必須負責引進企業總部入駐唐冶新區。而且，為加快配套商業地塊建設，這3個地塊須同步開工建設，商業商務地塊須建設至正負零後方可辦理住宅地塊的預售許可證。最終，這3宗土地被山東濟青高鐵金啟置業有限公司摘走。

山東濟青高鐵金啟置業有限公司由山東濟青高鐵投資開發有限公司、山東黃金地產旅遊集團有限公司等出資成立，預計該公司拿地后將在唐冶建設濟青高鐵產業園。

另外，在唐冶片區G067的土地出讓條件中，也要求競得人須建設國際新媒體體驗中心、新媒體創新中心、新媒體應用研發中心、新媒體創新基地等與新媒體及相關產業為主導的產業園。據了解，該地塊最終被華皓地產、山東亞特爾控股集團聯合摘走。

在今年年初，濟南CBD片區11宗地塊捆綁出讓，超高層綜合體地上建築面積約28萬平方米，包括1棟360米超高層、1棟200米的超高層。競買文件要求，該批土地的競買人必須為世界500強企業，而且必須為「銀行、證券、保險持牌金融機構」。為配合市政府提出的對中央商務區「兩核一芯一輔」的產業定位要求，要引進2家以上合格金融機構區域總部。最終，這11宗土地被平安摘走。許傳明分析稱，對一些大型產業項目來說，它們投資大、周期長、回報慢，如果單純干這些產業項目，投入產出比小。而通過捆綁房地產項目，可以讓這些產業項目在合理時間內見到回報，有利於項目落地生根。因此，通過一些房地產項目開發引進高端產業，延伸了房地產的產業鏈，將有利於城市經濟的可持續發展。而對於買房人來說，土地出讓時綁定特殊的條件有利於平抑地價，進而平抑房地產價格快速上漲。「比如即將出讓的漢峪片區G082至G084地塊，競得人必須引入一家『2016年電子信息百強企業』前20名企業，企業總部註冊地為濟南高新區，這個指向已經比較明確，這幾個地塊應該會被某信息行業巨頭以底價摘走。」某開發商中層人士向記者分析道。另外，開發商配建學校、圖書館、藝術館、公交樞紐等設施，有利於片區配套的快速成熟，這對買房人來說也是一個好消息。以漢峪片區為例，目前該片區有多個樓盤在未來2年將迎來交房，但片區內配套學校的建設相對滯后，而本次土地出讓所配建的學校，將滿足後期業主們子女的教育需求。

5、大部分容積率<2

底價……跟土地的容積率有關——其中大部分土地容積率在2以下，是低密度高端產品的用地，價格自然高。除了容積率原因，其實，現在的土地真的貴了……

如果你買房，還不知道容積率是啥，

事長建議你一定要了解!

不然會吃虧哦！

此次漢峪片區14宗地塊中，

3宗為商業商務用地，土地面積共65577平方米;

漢峪片區這次放出來的商業金融用地，

應該在經十路以南、鳳凰路以東，也就是漢峪金谷的東區。而住宅用地，主要在旅遊路以南、鳳凰路兩側。

11宗為居住用地，總面積288443平方米。

在居住用地中，旅遊南側B-7地塊地上容積率最大為3.0，其他地塊地上最大容積率多低於2.0，但要配建地上停車庫，預計會建設高端住宅。

我們去年曾說過，漢峪片區環境不錯，離市政中心近，雖然未來交通可能會是個問題，但這是個值得推薦的片區。

這個片區可以旅遊路為界，分為南北兩部分。

目前，北部分所剩住宅用地已經寥寥無幾——在最東邊蓮花山西側有兩片土地；在西邊德潤天璽南側還有一片土地。這個片區還有一大片商業金融用地未出讓，就在經十路以南、鳳凰路以東，漢峪金谷東區。

旅遊路以南，也可分為東西兩部分——西側大漢峪那邊已經幾乎無地，還剩兩塊；東側小漢峪鳳凰路兩側，還有一些待出讓土地。

本次土地出讓還沒有公布具體的位置信息。其中的住宅用地，應該主要在旅遊路以南、鳳凰路兩側；其中的商務用地，在漢峪金谷東組團。

根據公告要求，漢峪片區對海綿城市建設的實施有了嚴格的要求，首先年徑流總量控制率不低於75%，位於滲漏區範圍內用地，按照《濟南泉域重點強滲漏區調查與保護規劃》的要求，優化建築布局，設置地上停車樓，嚴格控制地下開挖範圍。

據了解，開發商在建設規模樓盤時，小區內多棟樓宇的地下車庫都連為一體，而且一般深挖地下二層或三層。但漢峪片區處在名泉保護範圍內，按照規劃和國土部門要求，開發商將來建地下車庫不能大於樓體基座，即地下車庫不再連為一體，為解決配建停車位問題，故增加地上立體車庫規劃。

漢峪金谷從2013年3月開工以來，隨著十幾棟高樓的拔地而起以及商業巨頭的簽約入住，片區前景更加清晰和誘人。

2016年8月，濟南市規劃局公布了漢峪片區控制性詳細規劃。城鄉用地總面積1326.32公頃，其中建設用地面積686.2公頃，佔總用地的51.74%，均為是城市建設用地。根據控規，漢峪片區主導功能為區域商業金融、商務總部中心，集創意研發、生態居住、配套服務於一體的複合功能新區。

此次漢峪片區供地是繼2014年底和2015年初土拍后再次供地，而且是大手筆供地。據分析，唐冶片區雖然大量供地，但在「土地為王」的當下，也會引起房企不惜血本拿地，因此國土部門推出大量漢峪居住用地，顯然是為市場預期降溫——別扎堆唐冶了，漢峪這裡有更好的地塊!

今年濟南供地大盤中，涉及機床四廠附近有兩宗地塊，共約233畝。此次供應其中一宗地塊約130.7畝，地上規劃為高層住宅。

機床四廠的地很多人都知道，在花園東路以北、機床四廠路以西。

去年5月，濟南萬林房地產開發有限公司取得原機床四廠片區土地熟化人資格，而萬林背後則站著「地產一哥」萬科。根據此次出讓公告，這塊土地保證金有10億元之巨，如果想跟「地產一哥」搶地，手裡沒有足夠的銀子恐怕難以如願，預計萬科這次還是要努力拿這塊地的。

6月22日濟南公告出讓1830畝土地，加上此次供地，共推出2491.7畝土地，加快推地節奏的同時，既能穩定市場預期，又能滿足房企對土地的饑渴。

我們想提醒買房人，應該理性、冷靜地看待目前的土地市場。在濟南繞城高速內主城區內，除非有特殊情況，以後恐怕看不到三五千塊錢的地價了，市場整體已經邁到了一個較高的平台上。

漢峪片區現在是濟南樓市的熱門區域，根據數據統計，漢峪片區內7月份差不多有13個樓盤有房源在售或等待銷售。在價格方面，漢峪片區房源以中高端樓盤為主，均價已經在19400元/m²，超出7月濟南房源均價14704元/㎡的價格31.9%，超出高新區房源均價18460元/㎡的價格5%。

三盛國際公園位於漢峪片區舜華路南口與旅遊路交匯處，是三盛地產進駐濟南的第一個項目。毗鄰旅遊路，可以享受到沿線圍子山、蓮花山優美的環境，臨近舜華路，可以快速的去往漢峪金谷、舜泰廣場、齊魯軟體園、丁豪廣場、高新萬達、奧盛大廈等濟南東部高端金融、辦公區。

2015年11月，該項目首次開盤均均價在8600元/㎡。2017年7月，項目12#樓房源在售，均價在19000元/㎡。兩年不到的時間裡，房子價格漲了兩倍還要多。

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