美聯儲加息靴子落地，應警惕房貸利率上調風險

美聯儲加息如期而至，縮表進程超預期

北京時間周四(6月15日)凌晨02:00，美聯儲宣布上調利率25個基點，預期1.25%，前值1%。對於未來加息路徑，美聯儲預計2017年將再加息一次，並再次重申「預計經濟狀況將進一步支撐循序漸進地加息」。本次美聯儲會議的核心焦點在於，聲明中直接提出「縮表將在2017年開啟」，這將是2002年有數據以來、金融危機之後的第一次真正意義上的縮表周期開始，對市場的意義較大，可能會對金融市場產生一定的衝擊。此前受「川普行情」逆過程、歐洲政治逐漸明朗等因素影響，美元指數形成利空，縮表進程提前將成為美元指數上漲的支撐。

美聯儲加息一直被視為2017年世界最大的不確定性事件。從2014年10月開始，美聯儲終結了長達6年的量化寬鬆政策；緊著2015年12月開始啟動第一次加息；隨後2016年、2017年分別進行了1次和2次加息！如今要縮減資產負債表規模（即賣出手中的證券，回收當年投放的貨幣）這意味著美聯儲將從市場收回至少2萬億美元的流動性。尤其需要注意的是，這些貨幣都是基礎貨幣，在實際流通中創造的貨幣要遠遠多出2萬億美元。美國的正常利率是3%左右，現在是1%~1.25%，如果按照每次0.25%的加息幅度，未來至少還有8次加息，持續時間至少要到2019年年底才結束！

美聯儲加息，是否會跟進？

此次議息會議的重點早已不在於加息本身，美聯儲對於未來利率路徑的闡釋，是否會給出具體的縮表計劃，央行是否會「應聲而動」採取「加息」行動，這些的關注度或已超越關注利率決議本身。

今年3月16日凌晨，美聯儲將聯邦基金利率上調25BP。僅僅數個小時后，央行上調7天、14天、28天期逆回購操作中標利率(OMO)10個基點，同時6個月、1年期中期借貸便利中標利率（MLF）也分別上調10個基點。

應該說，現在完全沒有加息壓力。因為3月份之後，央行的緊縮政策方面已經全面領先於美聯儲，而非跟隨。伴隨一行三會持續去槓桿、加強金融監管下，市場流動性已大大收緊。市場資金利率已經得到了明顯提升。

其實，的「加息」已經走在美國之前，有明顯的「透支」傾向。如果從債券

市場看，中美利差也明顯擴大。債券市場隱含加息次數達到了3次，大大超過美國實際加息次數。出於利率市場化的方向，現在是修復OMO利率與市場利率「剪刀差」的良好機會，此次「央行按兵」不動值得商榷。央行「按兵不動」，對債市存在著重大利好，將進一步支撐我們提出的2017年債市「先苦后甜」的觀點。

對樓市的影響

原則上說，美聯儲的再度加息造成美元持續走強，隨著美元的走強，或將倒逼人民幣持續貶值。人民幣貶值將衝擊國內資產價格，進而導致金融、地產等拖累。但是實際上，今年以來，人民幣匯率貶值壓力明顯減弱，資本外流壓力趨緩，這得益於在監管部門重申資本管制政策和美元持續走弱的多重有利因素。至於房地產業，可以說主要影響因素來自國內，受美聯儲貨幣政策影響不大。但要警惕美聯儲加息導致的國內資本流出給房地產業帶來的負面衝擊。

受制於脆弱的債務鏈條，央行不敢提高銀行貸款基準利率，又迫於金融去槓桿的壓力，只好對房貸利率動刀。而利率上調的可能性，除了國內的房地產宏觀調控，更為讓人擔憂的是來自美聯儲加息的外圍壓力。甚至，有分析人士認為到2019年底，伴隨美聯儲加息的推進，國內基準利率將達到3.5%~4.25%區間帶，所以對應房貸利率可能上調至7%以上，還款壓力將倍增。

另一方面，美國在未來三個月內，極有可能會再次加息，甚至會多次加息，美金迴流導致全球貨幣緊縮，國內金融風險會進一步提升，小商住或將迎來關鍵市場窗口期。銀行系統沒有了錢，房貸就會越來越難。因此目前高單價，高總價的住宅市場會面臨一定的市場風險，會導致市場需求向低總價的小商住進行迴流。