房價上漲過快提供違約獲利可能性

法制網記者吳曉鋒

法制網見習記者戰海峰

法制網通訊員禹得水 林婕

去年下半年以來，重慶房價出現少有的連續上升趨勢。據某二手房交易中介網站統計，今年以來，重慶市沙坪區二手房均價持續增長，六月份二手房均價7499元/m2，同比上漲18.01%。

受房價上漲因素帶動，重慶市二手房屋交易數量增長迅速，二手房交易糾紛案件增長勢頭迅猛。今年1-6月，沙坪壩區法院新收二手房買賣合同糾紛案件397件，同比增長36.43%， 二手房居間合同糾紛68件，同比增長183.33%。

對新收案件進行匯總分析后，沙坪壩法院認為，二手房交易糾紛案件激增的背後，是房地產交易市場經濟不夠完善、市場信息不夠對稱、市場主體行為不夠規範的客觀反映。

寧高額賠償也不願繼續履約

房價持續上漲的市場預期已經形成，賣方的心理狀態也隨之發生變化，權衡違約給予買方損失賠償與繼續履行合同哪種方式對自身更加有利，成為賣方行為的主要動機。

在買方劉某訴賣方周某一案中，因周某遲遲不履行合同，劉某起訴要求繼續履行，但由於涉案房屋存在抵押貸款且周某不配合解除抵押，劉某隻好轉而要求解除房屋買賣合同並要求周某賠償損失。

根據合同約定並考慮到房價近期上漲幅度，法院依法判決周某賠償劉某違約金21萬元。周某寧願接受賠償高額違約金結果也不願意選擇繼續履行合同，是考量房價持續上漲帶來的利益會高於當下的損失。

賣方甚至製造理由中斷交易

在房價上漲的獲利驅動下，二手房糾紛中，賣方作為不履行合同一方占絕大比例，賣方不斷從法律上、合同上尋找甚至製造理由要求解除合同、阻卻交易進行。

譬如，買方蔡某訴賣方高某、陳某房屋買賣合同糾紛一案審理過程中，忽然案外人傅某起訴買賣雙方，認為該房屋交易侵犯了自己作為承租人的優先購買權，賣方也進行附和。

經過承辦法官現場核實調查，發現涉案房屋並未出租，自知理虧的傅某撤回起訴。最終法院判決支持了買方的訴請，要求賣方依約履行房屋過戶義務。

有的案例中，賣方實在找不到合適的理由，就直接反悔，借口自己沒文化、出售房屋未經過兒女同意；或借口房屋是未成年子女的，交易未經過配偶一方同意，合同應被認定為無效等。

賣方尋找或者製造的各種解除房屋買賣合同的理由，通過案件審理查明事實后，大多站不住腳，難以得到法院支持。

違約方易尋找格式合同漏洞

房屋買賣合同中，中介和賣方提供的為格式合同。格式合同的優點是規範、高效、便捷，但是也存在條款不全面、權利義務不對等、責任不明確、風險不易識別等問題。

由於締約時間倉促，締約方面對幾百頁的多份合同簽字，很難做到事無巨細、逐頁、逐條、逐字甄別，對於可能存在的問題難以察覺。一旦出現市場形勢變化，違約方很容易從中尋找漏洞，並且能夠找到正當理由為自己辯護，合同雙方的矛盾糾紛不可避免。

譬如，對於買賣雙方履行義務的條件規定不明確，致使買賣雙方均抗辯應由對方先履行相應義務，房屋買賣交易陷入僵局。

此外，中介服務機制也不健全是居間合同糾紛發生的重要原因。目前市場上房屋買賣的居間合同通常約定只要買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，無論是否履行，都要支付全額中介費。這種約定使得服務與費用不匹配。一旦出現房屋交易失敗情況，買賣雙方都不願意履行支付中介費用義務，致使居間合同糾紛產生。