『商業』蘋果發布會過後 我們要不要去萬象城排個隊？

9月13日凌晨，蘋果三款新機在美國新總部Apple Park中的賈伯斯劇院亮相，全球的果粉已經蠢蠢欲動，數百家蘋果零售店將再次擔心自己的門檻。

2015年的公開數據曾顯示，全球蘋果店每天的訪客人數超過100萬人，即每年有3.65億人進入過蘋果店，2014年蘋果店的平均營收為5060萬美元。而如今，這些數據估計早就翻了倍。

大陸地區目前擁有41家的蘋果零售門店，房觀察查閱其門店分佈情況時發現，華潤置地旗下的萬象城成為蘋果在大陸最青睞的拓店項目，已開業的13座萬象城裡，有7座引入了蘋果店，佔據項目總量的半壁江山。

成都萬象城蘋果店（圖片來源：公開網路平台）

對於蘋果與萬象城屢次「牽手」的情況，有從事大型商業項目招商的資深業內人士表示，「這可以稱得上是一種招商規律。」

品牌在有拓展需求的情況下，會對開發商和項目進行評估和篩選，「品牌商無疑會偏向於擁有經驗與資源的開發商，成熟的商業產品會更容易讓品牌形成合力，營運軟實力能夠跟上，管理也更有章法。這樣才能降低拓展風險，確保盈利。」

從2012年的成都萬象城店開始，蘋果在已經先後進駐7個萬象城項目，二者擁有合作的經驗與默契，而品牌的跟隨也在很大程度上佐證了項目的經營實力和影響力。

（圖片來源：華潤置地2016年年報截圖）

從深圳出發的萬象城，一直將國內二三線城市作為主戰場。2014年和2015年是萬象城開業高峰期，兩年內有6個項目落地，其中合肥萬象城與贛州萬象城開業時間僅相隔6天。

華潤置地2016年公布的各大萬象城租金收入顯示，成都萬象城租金同比下降了0.4%，約2.45億港元。同年開業的南寧萬象城租金收入是成都萬象城的兩倍左右。

2012年5月11日，成都萬象城正式開業，同年的12月，西南地區首家蘋果直營店在成都萬象城亮相，該店也成為項目重要的吸客引擎。

成都萬象城方面表示，蘋果零售店作為項目的主力店，的確對於客流的拉動作用十分明顯，並稱蘋果店的日均客流量的確很高。不過，蘋果方面表示不願透露具體的客流數據。

2015年11月21日，成都遠洋太古里蘋果店開業，成都萬象城的蘋果店不再是成都獨一家，客流難免遭遇分流情況。於是，尋求新的客流吸引點與更多業績增長點變得十分必要。

另一方面，2015年6月2日，尚泰百貨發布閉店公告；2015年12月31日，novo百貨成都萬象城店宣布停業。因此，成都萬象城基本告別了百貨業態，開鋪率也隨之下降。

2016年成都萬象城租戶構成情況（圖源：華潤置地2016年財報）

從2015年7月起，成都萬象城就開始了陸續的調整步伐。作為項目開業以來的首次大規模調整，涉及業態比例的改變以及多個品牌的更換，期間陸續引入了Dior、make up forever、jurlique、Under Armour、COS、巴黎貝甜、桃園眷村、西貝筱面村等數十個品牌，對美妝、餐飲、兒童乃至文創等業態都進行了新的調整升級。

或許正是感受到了蘋果主力店對於客流的帶動以及業績的貢獻作用，成都萬象城在調整過程中有意識地引入自帶流量和擁有冬粉基礎的主力品牌，譬如維多利亞的秘密和迪卡儂。

經過一番大調整之後，成都萬象城的客流有了明顯增長。據項目方表示，2017年1季度，成都萬象城的業績與客流雙雙上漲60%。

2017上半年成都萬象城租金收入及出租率情況（圖源：華潤置地2017年中期報告）

今年8月23日，華潤置地公布的中期業績報告顯示，成都萬象城2017上半年租金收入1.41億港元，較去年同期上漲了31.4%；出租率則整體維持平穩，同比微降了0.1個百分點。但其租金收入在開業超過5年的幾大成熟項目中依然墊底，差距明顯。

另一方面，與人氣、客流回升以及租金漲幅明顯背道而馳的還有，成都萬象城近四年的評估值逐年下降，在所有萬象城項目中亦處於低位。

數據來源：華潤置地年報

四川省連鎖商業協會會長冉立春認為，影響一個商業項目估值的因素是多方面的，包括項目的業態結構，引進的品牌情況，以及客流量和自身盈利能力等。

對於擁有 24.4萬方商業面積、定位於「城市級購物中心」的成都萬象城而言，其影響力和帶給一個區域乃至城市的改變有目共睹，但同時，也有外界不容易看到的矛盾。

不管是受制於地理位置還是局限於區域消費力，至少現階段，成都萬象城的品牌調整尚在繼續，並且，商業項目運營的長期性和專業性，也決定了對其做出價值評估時的複雜性。

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