資深老炮兒揭秘：調控半年，鄭州房產中介將被打入冷宮?

 上周，很久沒聯繫的老同學小方發消息說，在北京做了3年房產中介終於堅持不下去，決定回河南老家了。

  問到原因，她發來一個很無奈的表情，然後丟出幾條新聞，「房產市場交易遇冷，中介工作量幾乎『冰凍』」、「房產中介自述：去年月入數萬，今年倒貼公司」、「北京新政后138家房產中介店關閉」……

  緊接著，小方問，新政調控后鄭州二手房市場變化大嗎？中介店經紀人的日子好過嗎？現在轉戰鄭州做房產經紀人靠譜么？

  月入8萬&工資為負，經紀人錢袋子的秘密

  和小方聊完心情甚是複雜。打開朋友圈瀏覽了一圈，發現曾經作為銷冠的金牌經紀人華華，竟然兼職做起了微商！還記得去年，華華每天至少要發7-8條房源廣告刷屏，但近兩個月微商廣告反倒成了她的狀態主調，難道她也和小方一樣辭職改行了？

  「今年二手房成交量明顯不如去年，平時工作量也不多，就兼職微商賺外快，也有一些同行跳槽改行的，這輪調控確實帶來了不少的衝擊。」華華解釋道。

  在鄭州1.5萬房產中介經紀人中，華華的情況是個例還是普遍現象？

  翻開手機通訊錄，第一時間想到了去年看二手房時的經紀人李新，入行將近5年的她已經是個相當資深的經紀人，近年來個人業績曾多次刷新公司記錄，成為同事們個個都羨慕的銷冠經紀人。

  說明來意后，李新發來一串數字：

  2017年3月份，李新個人業績19萬，打破之前公司單人業績16萬7的記錄；

  2017年4月份，店鋪個人業績最高10萬多；

  2017年5月份，店鋪個人業績最高8萬3；

  2017年5月份，一個入行不滿一年的女孩，個人業績7萬8

  ……

  作為圈外人，看到這串數據，怎麼也跟市場「冰凍」聯想不到一起。

  在李新看來，房產中介是個比較特殊的行業，很多人付出努力並不能得到相應的收穫，收入分成的二八定律極其明顯，20%的經紀人能賺80%的錢，其餘的基本都屬於陪跑。

  「如今很多人用『寒冬』來形容調控升級后的市場，門店一個月能賣2-3套房的經紀人仍然有，收入依然可觀；也有不少經紀人大半月都開不了單，底薪都快扣成負的了。」

  經紀人收入兩極分化，鄭州二手房中介市場更是群雄混戰、參差不齊。據統計，目前鄭州二手房中介門店已超過1000家，已成規模的21世紀不動產、世家、創實、豫港、中環、我愛我家等品牌店鋪佔據市場70%份額，門店數量也超過700家，其他小型中介門店、夫妻店等等則只能分食剩餘少部分市場，「寒冬」期交易量低迷，部分甚至要面臨關店、裁員。

  政策四面圍堵，房產中介被打入「冷宮」？

  6月18日晚上8點，被稱為高鐵東站片區房產中介一條街的福祿路，由去年的5家門店量增為近10家，21世紀不動產、我愛我家、中環等品牌門店基本全部到齊。近10家門店中，5家門店都有1-2組購房者在諮詢房源情況，從表面看市場溫度尚在，和去年同期相比似乎相差無異，並無「冷」意。

  2016年10月至今，連環調控下，鄭州房產中介經紀人究竟失沒失寵？

  某門店經紀人小飛坦言，這段時間買房的人依然很多，每天都有客戶來諮詢，尤其是剛需首套類客戶。但鄭東新區房源量不多，加上價格較高，整體成交量並不高。走出門店，小飛惆悵的說這個月店鋪的成交任務是3套，他這半個月還沒開單，只有兩組意向客戶帶看。

  四方調查發現，除鄭東新區外，惠濟區、中原區、金水區等其他區域情況略有差異。以21世紀不動產為例，總經理王川表示，5月份以來門店月成交量約800套，以前月成交量在1000套左右，整體下降20%。從區域情況來看，金水區成交量變化不大，中原區、二七區下降15-20%，鄭東新區則下降30% 。

  鄭東新區的特殊，主要體現在兩大方面：一是區域內大面積戶型多，剛需客戶喜歡的小戶型少，以前買房者多是投資的老闆，被限后抑制了需求；二是房價太高，海馬公園單價2萬5，奧蘭花園、正商東方港灣等其他小區也在2萬3以上，對剛需客來說，購房門檻太高。

  綜合中介反饋來看，市場上剛需購房者依然眾多，調控升級加上近期房貸利率上浮，觀望情緒甚濃，以前半個多月就能成交的，現在一個客戶成交周期大概45天以上。

  由此來看，房產中介失寵的苗頭要浮出水面了。

  數據挖掘，房產中介前路堪憂

  如圖，房管局統計的數據顯示，2016年全年鄭州二手房成交總量為79459套，月均銷量為6622套，由於備案時間的滯后，10-11月份成交量達高峰。由於調控及春節影響，2016年12月至今成交量呈U型走勢，5月調控升級后，初步呈現下行趨勢。

  價格方面，截止5月底鄭州二手房價格整體均價約為1萬4每平，高新區最低為11986元每平，鄭東新區最高，約為22522元每平。

  從市場反饋來看，整體上二手房房價依然堅挺，沒有任何鬆動的跡象，除個別急用錢的，其他房源價格甚至略有上揚，比如一個小區同樣八十多的兩房，200萬的賣了，之後房東要價只會高兩三萬，但不會更低。

  同樣，國家統計局剛剛發布的數據也證實了這一點。數據顯示，2017年5 月鄭州二手房價格環比上漲0.2%，4月環比上漲0.6%，漲幅下降，二手房價格基本持平。

  二手房價格堅挺，成交量走低。

  那麼失去了量了支撐，價格的底線還能堅守多久，值得思考。

  說真的，房產中介的「寒冬」來了

  這個「冬天」房產中介還要忍耐多久？

  21世紀不動產總經理王川分析，目前二手房市場最關鍵的是交易量，即將到來的6-8月份，天氣太熱，本身就是交易淡季，加上調控政策、利率上浮等因素，成交量會更少些，預計下半年鄭州二手房月均成交量會在5000套上下小幅波動，交易量將持續走低。

  創實不動產總經理周延翟也曾預測，儘管鄭州城市發展後勁力量十足，但沒有交易量的支撐，二手房價格也會有所鬆動，預測年底會有20%的下降幅度。

  近期，多位業內專家也曾判斷，在未來半年甚至兩年時間內，鄭州的調控政策仍然不會放鬆，政策收緊依然是主基調。

  然而更壞的消息是，蛋糕越來越小，分羹者卻與日俱增。

  上半年，鏈家計劃布局鄭州的消息傳得沸沸揚揚，儘管由於種種原因最終並未落地，但前期聲勢著實讓鄭州房產中介們捏了把汗。此外，房天下線下門店已鋪開，計劃今年開設30家門店，互聯網平檯布局線下搶奪市場的動機越來越明顯。

  目前鄭州的二手房市場，也難以讓已有的1000餘家二手房中介門店「飽腹」，互聯網平台的線下資源爭搶更加速了市場「寒冬」的靠近。

  可以比較肯定的預見，堅挺、焦灼之後不久，鄭州房產中介頭頂上的二手房市場，真的要變天了！也許2016年，市場的火熱讓一批經紀人賺得金盆滿缽，嘗到了甜頭，如今是時候要抹去浮塵，好好思考一下前路了。

  結語：

  1、大力調控后，包括鄭州在內的大多數城市二手房中介門店成交量有所下滑；購房者從火燒眉毛似的找房、「搶」房，到心平氣和的議價和觀望；業主的報價也更理性，不再「坐地起價」；中介經紀人的日常，也從瘋狂開單、同行惡性競爭的焦慮與不安，到現在能踏踏實實。無論如何，市場回歸健康，還算是個好現象。

  2、如果說2016年是投資者炒房賺錢的天堂，那麼2017年各種角色都該老實了。無論是二手房還是新房，短期內房價都不會有太大波動，政策不允許。因此賣家不要抱著幻想要價虛高，買家也不要盼著房價大幅下跌撿便宜。

  3、對於剛需買房者，該出手時就出手，2017年下半年一定要多看看、多對比，不衝動也不過分猶豫，買房就像找對象，遇到合適的還是要趕快下手。