日本的惡夢——房地產泡沫

上世紀80年代後半期至90年代初，在寬鬆的貨幣政策和積極的財政擴張的大背景下，日本房地產市場經歷了長達5年之餘的暴漲，寫下來戰後日本經濟史上最瘋狂的一頁。

回顧這次歷史上影響最大的房地產泡沫的前前後後，它帶給我們的是深深的啟示。當泡沫膨脹起來時，所有現實的事物在泡沫中都顯得無比碩大，人們帶著歡快的情緒享受著這種輕飄飄的碩大，甚至參與其中，將泡沫吹得更大，而無視其虛幻的本質。只有當泡沫破滅時，被重重摔在地上的人們才會為自己當初瘋狂而愚蠢的行為後悔不迭。

奧運經濟帶動基礎建設強勁發展

1964年的東京奧運會被認為是歷史上最成功的奧運會之一，日本成為了世界上第一個藉助奧運會帶動國家經濟高速發展的國家。

在籌備東京奧運會期間，日本政府正在進行收入倍增與國民經濟高速增長計劃。以此為契機，東京和日本全國各地都大興土木，建設了一批交通基礎設施。其中，令日本人頗為自豪的新幹線高速鐵路系統就是修建於此時。1964年10月1日，東京奧運前夕，連結東京與新大阪之間的東海道新幹線開始通車運營，這是世界第一條投入商業營運的高速鐵路系統。有數據顯示，日本對東京奧運會所有相關事業的總投入高達1兆日元。按照當時的匯率計算，約為30億美元。這創造當時奧運會歷史上最高的投資記錄。

其中，日本政府對比賽設施和奧運村投資160億日元，道路交通設施建設825億日元，運營費用60億日元。除此之外的所有投資，都被用來完成新幹線、高速公路、捷運等城市基礎設施建設。這種投資的比例顯示，日本並不是僅僅為了舉辦奧運會而投資。大規模建設帶動了房地產建築業、服務業、運輸業和通信等行業的強勁發展，從而帶動日本經濟的全面騰飛。1962年至1964年，日本經歷了一段「奧林匹克景氣」時光。

受奧運會影響最深的是房地產行業。除場館建設之外，東京周邊的住宅以飛快的速度發展起來。1964年，日本民間住宅建設總數比1951年增加了71%，而1963年至1964年的建築承包合同額分別比前一年增長了32.9%和27.8%。

與此同時，日本政府也因循就勢修改了《建築法》，廢除了原先「不準修建超過31米高層建築」的規定。日本從此出現了高級公寓，新大谷飯店、霞關大樓等一批超高層大型建築群也拔地而起。

從1961年到1963年，日本房地產行業迎來量價齊升的鼎盛階段。當時，在短短兩年之內，日本公寓價格較之前上漲了接近一倍。1964年日本公寓售價平均為950萬日元，最高達到1880萬日元。

從天堂到地獄房地產經濟終究是曇花一夢

進入80年代，日本經濟進入了令人炫目的鼎盛時期。日本製造的產品遍布全球，日本企業在全球範圍內大量投資和收購。1985年，日本取代美國成為世界上最大的債權國。美國人的銀行、超市，甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標誌性建築洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中之物。

1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，而國土總面積僅僅相當於美國加利福尼亞州的日本，其土地的總價值卻已經幾乎是美國的4倍。不僅如此，廣場協議激發了日元購買力之後，相比日本國內的地價，國外的土地價格明顯偏低，這激發了日本國民大幅購買境外固定資產的意願——「買下美國」這句口號成為了當時日本房地產泡沫最瘋狂時段的一個寫照。

為了取得大都市周邊的土地，許多房地產公司會利用黑社會力量用不正當手段奪取土地，從而導致了嚴重的社會問題。而毫無收益可能的偏遠鄉村土地也作為休閑旅遊資源被炒作到高價。從土地交易中獲得的利潤被用來購買股票、債券、高爾夫球場會員權，另外也包括海外的不動產、名貴的藝術品和古董、豪華跑車、海外旅遊景點等。當時,這種資金被稱為「日本錢」而受到世界經濟的關注和商家的追捧。當時隨著股票價格上升，日本國內購買法拉利、勞斯萊斯、日產CIMA等高檔轎車的消費熱潮也不斷高漲。

當時，東京被認為是全球最有活力的國際大都會。未來學家赫爾曼·卡恩在《即將出現的超級強國》一書中預測，日本將在2000年成為世界第一經濟大國。然而，泡沫的破滅來得迅速而毫無預兆，還未等到驗證預言的那一天，日本就從繁榮的天堂跌入危機的深淵中。

在泡沫經濟崩潰之時，還有人樂觀地預計，這只是暫時性的經濟衰退，以至於時任首相宮澤喜在打算利用國家資金儘早處理銀行不良債權時，遭到了官方、金融機構以及主流媒體的反對。

1987年，在主流經濟類媒體的報道里，幾乎找不到有關房地產的「泡沫」這個詞，這反映了當人們深處泡沫漩渦之時根本無法意識到，破滅后才幡然悔悟，每一次悲劇性的結果似乎都在嘲笑人性的貪婪和無知。

從1989年5月開始，日本央行連續3次提高貼現利率。在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上調至海灣戰爭前夕的6%。

日本貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。當天，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%。人們依稀記得，就在半個月前的1989年12月31日，日經指數還達到了輝煌的高點38915點，市場普遍相信「明年股價可以達到5萬日元」。令人絕望的是，以1990年新年為轉折點，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。

1990年9月，日經股票市場平均虧損44%，相關股票平均下跌55%。日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。公司破產導致其擁有的大量不動產湧入市場，頓時房地產市場出現供過於求，房價出現下跌的趨勢。

與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是，房地產價格一瀉千里。

1991年7月，富士銀行的虛假儲蓄證明事件被曝光。緊接著，東海銀行，協和琦玉銀行也被揭露出來存在同樣的問題。大量銀行醜聞不斷曝光，使日本銀行業產生了嚴重的信用危機。數年後，幾家大銀行相繼倒閉。

1992年，日本政府出台「地價稅」政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入「供大於求」的時代。幾種因素的疊加，加速了日本房地產經濟的全面崩潰。房地產價格的暴跌導致大量不動產企業及關聯企業破產。1993年，日本不動產破產企業的負債總額高達3萬億日元。

緊接著，作為土地投機主角的非銀行金融機構因擁有大量不良債權而陸續破產。結果，給這些機構提供資金的銀行也因此擁有了巨額不良債權。當年，日本21家主要銀行宣告產生1100億美元的壞賬，其中1/3與房地產有關。

「土地神話」的破滅，中小銀行的破產，證券醜聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對資本市場喪失了信心。此後，受到亞洲金融危機、次貸危機等國際大勢的影響，日本房地產市場再也未能重回輝煌。