大鱷急欲染指惠州產業地產，是發現了什麼重大信號？！

近來，木棉花半開，在東江畔西湖邊燃起一團團春天之火。大嘴徒步深惠大地，發現在住宅市場政策壓頂之際，有些哥們在點另外一個市場的火——產業地產的星星之火，卯足了勁，要在惠州大地醞釀一場別開生面的燎原之勢。

說起產業地產，離不開3個P。現在，做地產的兄弟們，沒搞過3P，都不好意思說自己是大開發商。

啥是3P？就是PPP，官話說就是社會資本介入城市公共配套、城市產業發展的長線運營。

不知道李嘉誠當年拋售大陸資產，轉戰歐洲做城市能源供應，是否也算是搞了一把3P？

當前，全國20強房企已有過半涉足產業地產，萬科、綠地、保利、碧桂園等千億房企爭相進軍產業地產，都意圖在產業地產領域尋找新的增長點。

產業地產領域的先行者華夏幸福，以及規模全國前三的碧桂園，相繼進軍惠州產業地產，有著非常重大的意義。

大嘴判斷，在國家從供給側大力改革，又重點扶持產業地產的新局面下，眾多房企大力轉型進軍產業地產是未來必然之勢，包括惠州某知名開發商，去年也計劃在仲愷拿地，試圖轉型進軍產業地產。

在優質土地資源逐漸稀缺和融資成本不斷高企的當下，拿地和融資上有明顯優勢的產業地產，絕壁算是一塊大肥肉，但並不是誰想吃就能吃得上。

產業地產對開發商的資金實力、專業化程度和資源整合能力的極高要求，意味著不是有所房企都具備涉足這個領域的能力。這就好比你原來是開小車的，突然讓你去開火車，弄不好就容易出軌，一塊肥肉瞬間就變成一個大坑。

客觀地說，外來房企大鱷率先染指惠州產業地產，對惠州本土房企可能是未來轉型生存空間的一種擠壓。而對惠州產業地產，則意味著有了一個高起點。對整個城市的未來發展圖景，都將大有益處。

大嘴今天跑的這趟火車，專門關注下處於萌芽階段惠州的產業地產。

染指產業地產，看資源也看城市後勁

去年以來，一路狂飆的房價吸引了整個行業的注意力，很少有人特意去關注另一件事情：隨著碧桂園和華夏幸福先後進軍潼湖，惠州的產業地產迎來了萌芽期。

2016年8月10日，惠州市與碧桂園正式簽約，總投資不低於300億元的創新小鎮項目落戶惠州「矽谷」——潼湖生態智慧區。項目立足於產業資源導入，打造最先進、最智慧、最生態的國際一流科技產業綜合載體。

2016年12月8日，華夏幸福與惠州市政府簽署潼湖生態智慧區大學創新園PPP項目的合作備忘錄。12月21日，華夏幸福又與惠陽區人民政府簽署《合作備忘錄》，將參與惠陽區合作區域PPP項目採購程序。

碧桂園和華夏幸福，一個是地產開發規模全國前三的一線品牌房企，另一個則是國內產業地產的先行者，究竟有什麼動力讓他們率先染指惠州產業地產？

大的背景是，國家供給側大力改革，傳統的地產業務難言足以支撐長久，而產業地產又正是當下國家重點大力扶持的領域，優惠政策多多（譬如廉價拿地、融資便利），所以萬科、綠地、保利這些有能量的大鱷都開始爭搶頭啖湯，紛紛進軍產業地產。

擁有128平方公里遼闊面積的惠州潼湖智慧區，被定位為國家創新發展示範區，以及推動惠州儘快進入珠三角第二梯隊的核心增長極，是未來惠州重點發展區域。

很明顯，碧桂園進駐潼湖智慧區，不僅是因為政策紅利的誘惑，更重要的是，他們看到了，深圳大都市圈格局逐漸形成，惠州的發展突飛猛進。潼湖離深圳很近，又是上升到國家戰略的重點發展區域。

此處，前景無限光明。

惠州房企玩產業地產，恐怕凶多吉少！

眼瞅著外來大鱷一來就以鯨吞之勢染指惠州產業地產，有人一臉懵逼，也有人開始心裡犯嘀咕：「媽蛋，有這麼好玩，老子是不是也趕緊摻和一把？」

要說惠州房企對這個完全沒想法，心裡絲毫不癢，你信不信？反正大嘴是不信的。

供給側大力改革，市場集中度越來越高，地產進入寡頭時代，中小房企的傳統地產業務發展空間遭受嚴重擠壓，不少房企都被迫謀求轉型。

對於在獲取本地資源方面具備一定優勢的惠州本土房企，進軍產業地產不失為一個不錯的轉型機會。但如今外來大鱷紛紛搶先佔了先機，更加擠壓了本土房企未來的轉型和發展空間。

可是，大嘴同時也要負責任滴說，產業地產這塊肥肉，不是誰想吃就吃得著的。就算嘴叼上了，腸胃不好，也不一定消化得了。

首先沒有足夠大的能量，你就很難進得去這個領域，然後萬一腸胃不好，吃進去都會鬧肚子。

曾經名噪一時的仲愷中投物流園，就是典型的消化不良的現實案例。剛好驗證了宏泰產業發展集團總裁潘鋒的一個觀點：產業地產未來十年一定是黃金十年，但不是誰都能來觸碰的，隨便進來碰是要付出代價的。

大嘴判斷，惠州本土房企玩產業地產的風險在於：產業地產，與傳統住宅開發的玩法完全不同。產業地產周期長，回報慢，一般需要5-8年，完全無法像傳統住宅開發那樣實現資金快速周轉。

惠州本土房企如果資金實力不夠雄厚，沒有足夠的專業化程度和運營能力（這對中小房企而言，本身就是難度極大的事情），就算進去了，恐怕也是凶多吉少。

做大產業地產，惠州發展速度會更快

大嘴腳著呢，不管本土房企對外來大鱷染指惠州產業地產有什麼想法，事實是，他們已經來了。

並且，未來，政府也會更傾向於繼續讓有雄厚資金實力、資源整合調動能力更強和專業化程度更高的外來大鱷參與到惠州的產業地產領域，因為這有最重要的一個任務：為城市發展提速！

像惠州潼湖智慧區，承擔的可是推動惠州儘快進入珠三角第二梯隊的核心增長極如此艱巨的任務，沒有自帶幾把刷子的足夠實力足夠牛逼的企業進駐，是很難搞得定的。

未來，惠州產業地產的發展肯定不僅僅是潼湖智慧區。但潼湖智慧區和外來大鱷，客觀上，也為惠州的產業地產開了一個很好的頭，創造了一個很高的起點。

產業地產的發展帶來產業高度聚集，帶來地產資源和產業資源的高度整合，對城市化進程的巨大推動作用，江蘇花橋等地方都已經證明過。所以，產業地產對惠州城市發展的推動力，大嘴還是樂觀的。

如果將來惠州在產業地產領域能聚集更多大鱷，相信能為惠州在產業升級、人口引流、城市發展升級等方面帶來巨大的推動力。