房貸利率進入議價時代：6個月飆40% 上浮大勢已定

姜超宏觀債券研究微信公眾號今日發布研報認為，本輪國內利率上升的主要原因在於金融去槓桿。

過去兩年，國內房價大幅上漲，資產泡沫風險上升，源於金融發展過度，以銀行為首的金融機構資產膨脹過快。

因而從監管層的角度，去槓桿的核心目標是抑制貨幣超增。

所以我們看到央行收緊了貨幣總閘門，今年大幅減少了貨幣投放，使得金融機構超儲率降至1.3%的歷史低位，貨幣市場資金整體極度偏緊。

而銀監會收緊了金融市場融資的閘門，逐步落實銀行的同業負債不得超出其總負債1/3的嚴格約束。

同業存單利率飆升。在今年國內利率上升的過程中，同業存單利率扮演了非常重要的角色。

目前，銀行在金融市場的融資主要有兩大來源，一是央行，二是金融同業機構。

年初首先是央行大幅收緊了公開市場融資，逼迫銀行轉向主要靠金融市場向同業融資，在2、3月份的同業存單淨髮行一度達到1萬億，需求激增使得股份銀行同業存單發行利率在4月份就迅速突破4.5%，遠超去年末的2.8%。

同業存單發行萎縮。但是隨著同業存單利率的大幅飆升，尤其是在存單發行利率達到5%以後，已經接近甚至超過銀行的5%左右的貸款利率。

這意味著銀行的融資成本和貸款收益接近倒掛，其發行同業存單的動力大幅下降。

再加上銀監會對銀行發行同業融資工具的監管加強，使得4月份的同業存單淨髮行降至1000億，而5月份的同業存單淨髮行轉負至-3300億，這意味著銀行在金融市場也減少了融資。

銀行無米下鍋，房貸利率飆升。進入6月份，全國多地的銀行突然傳出首套房貸利率升至基準利率，甚至是上浮1.1倍、1.2倍，其核心原因在於銀行已經無米下鍋。

在去年，由於銀行可以在金融市場通過同業存單以2.8%的利率融資，所以在4.9%的貸款基準利率下，即便是房貸利率打8折也有利可圖。

到了今年1季度同業存單利率升至4.5%，所以銀行房貸利率開始打9折、95折以彌補成本上升。

但是到了4、5月份以後，銀行的同業存單都發不出去了，銀行自己都沒錢了，拿什麼去放房貸呢？

目前，全國533家銀行中有20家銀行已經停貸，未來時間會有新增銀行暫停房貸業務。

但是在政策框架內，不會出現過大面積停貸，影響到房貸市場的正常秩序。對購房者來說並非利好，可能增加購房者貸款難度。

近來，北上廣深等一線城市紛紛上調首套房房貸利率，而且也有二、三線城市不斷跟進。

融360監測數據顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，環比上月上升4.64%。

同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在融360監測的35個城市首套房房貸平均利率中，最低的為大連4.43%，最高的為石家莊4.99%。

具體來看，此次調整由一線城市領跑，其中又以北京為最，最先調整至9.5折水平，最先調整至基準水平，未來或會成為最先調整至基準上浮10%水平。

一線城市對市場變化極為敏感，同時針對變化調整也極為迅速，成為市場風向標，大體可以反映出未來市場變化趨勢。

此次二線城市上浮利率銀行數量大，涉及範圍廣，在經過過渡期后，緊跟市場及時調整，對全國房貸平均水平影響大。

5月份，35個城市首套房房貸利率均有不同程度上調，多數二線城市銀行利率調整至基準。與此同時，銀行優惠利率也在逐步取消。

數據顯示，全國533家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行有12家，較上月減少30家，佔比2.25%。

其中8家銀行提供8.5折優惠利率，1家銀行提供8.2折優惠利率，1家銀行提供8.8折優惠利率， 2家銀行提供8.9折優惠利率。

此外，104家銀行提供9折優惠利率，較上月減少170家銀行，本月共有132家銀行提供9.5折優惠利率，較上月新增4家；244家銀行執行基準利率，較上月增加174家銀行。

對此，融360分析師李唯一認為，銀行此輪集中調整房貸利率，原因可能包含：

一是，政策框架內，調整房貸利率更為可行，目前上調房貸首付對於銀行層面影響及意義不大；

二是，在控制房貸額度總量一定的情況下，上調首套房房貸利率來增加營收或更為有效，目前業務量急劇下滑，其中二套業務佔比小，上調二套房房貸利率收益甚微；

三是，前一輪政府調控過程中，多數城市處於過渡期或觀望期，未能及時作出符合當地實際的調整。此輪緩衝期后，出現集中以調整適應市場變化。

目前房貸利率不斷上調，銀行也加快吸儲的步伐，加大吸儲力度。提高存款利率、提高理財類產品的收益率是銀行的一般做法，這一過程使得銀行吸儲成本提升。

同行拆借不能完全滿足資金需求的情況下，解決資金缺口的成本隨之上升。

李唯一認為，現行政策下，嚴控房貸增量是大勢所趨。銀行在房貸總額度一定的情況，即使大幅上調房貸利率帶來的利潤也是十分有限，甚至是無利潤僅僅維持收支平衡。

從資源配置角度來說，這部分資金資源未帶來預期收益，會將這部分資金配置到更高效收益的業務。

近期房產交易量亦大幅下滑，成本與利潤的權衡就使得部分銀行將收縮甚至暫停房貸業務。

整合自：證券時報、姜超宏觀債券研究